【踩盘】这个被内部视为“一号工程”的项目部分交房，到底如何？

一个地产项目，竟然在内部称为“一号工程”，可见公司内部对其重视程度！

这个项目属于“河南王”建业，2017年1-7月份，建业累计实现销售额173亿，在全国排名第53位。但很多人对建业熟悉反而是因为建业足球，它是全国唯一一个自成立以来从未换过名字的俱乐部，成立以来一直坚守河南开发项目，并进入所有的地市，也开发几个城市综合体项目，但是在大本营省会郑州，建业的老大胡葆森一直有一个梦想，要在这个好不容易获取的黄金位置地块上打造一个能体现建业水平的城市综合体，这也是内部把它定为“一号工程”的原因。

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项目是一个纯商业综合体，总占地52亩，项目总建筑面积约27万平方米，由自持体验式购物中心、150米高5A写字楼和2.3万平方米室外商业步行街组成。

我们知道，购物中心和商业的前期定位、中期招商和后期运营的门槛均很高，和普通住宅产品相比，业内有一句话，传统住宅是小学生，综合体开发是大学生，不仅仅是后期运营，仅机电设备和智能化，就比传统住宅复杂几倍。

根据世邦魏理仕《全球购物中心发展报告》显示：2016年，中国以575万平方米的面积再居全球首位，占比近半，这一活跃势头从2010年延续至今。2017全年预计中国17个主要零售市场将面临800万平方米的新增供应。而据国家统计局公布的数据，今年1-3月，全国社消品零售总额27864亿元，同比名义增长10%，包含购物中心在内的百货行业仅增长4.5%，低于超市的5.2%、专业店的9.6%和专卖店的5.7%。

想做的更好，超越同业的竞争，当然要付出更多心血。

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为了达到老板的要求，团队把对标目标放在了香港和上海，这是中国商业最成熟也是综合体最多的两个城市,马不停蹄的考察了海港城、国金中心、IFC、恒隆广场、K11、IAPM等，一家家进行详细的调查，从项目设计单位到外立面、动线、装修标准、垂直交通、地下停车场、美陈、所有的商户，运营数据，并发动朋友关系和资源，和这些知名的购物中心相关负责人一对一的交流，并选择了香港的王董国际作为项目整体规划设计单位。

整体的宏观设计理念就是以“安全、舒适、节能、环保”为标准，将开放、共享理念植入到项目规划中，所以规划了自持的共享会议中心，为了方便上班族交流，在双塔之间的规划了休闲屋顶花园，此外还配置可防雾霾的新风系统、地暖、千兆带宽、双回路电源及大型发电机、因可圈可点的细节点较多，本篇我们重点聊聊购物中心和商业街部分，写字楼下篇细聊。

和所有成功的综合体项目一样，这个地块也位于区域核心商圈，地铁上盖，位置没得说，对于商业，最重要的就是定位、招商和运营。

在全面分析了郑州目前的国贸360、大商新玛特、万象城、正弘城、大卫城、万达等城市内多个知名商业体后，站在国内一线城市标准的高度，根据项目区位和本地市场目标消费群的需求进行新的定位和招商，目前，无印良品、星巴克新概念店面、Modern House、咖啡陪你、外婆家、永辉绿标超市、好利来第四代门店、新华书店体验店等已经签约，最新的目标要求是：最少30%为首次进入本地市场的品牌。

写字楼和购物中心还在建设中，前期销售的商业街近期刚刚交付，我一直倡导的观点就是不要看说了什么，而要看做了什么，交付的品质怎么样。从已交付的商业街可以一窥项目的硬件打造和细节处理。

体验式商业街虽然是销售型产品，因位置较好人流量大，虽然出租不难，但还是灌输给业主商业经营的一些理念，要有选择的进行出租，从品牌到业态。商业街定位为“轻奢主题”，营销团队专门成立了一个招商小组，帮忙业主接洽品牌，谈判商务，不收取任何费用，便于商业的业态的组合更为合理，这样业主才能获取更高更稳定长久的收益。

商场采用玻璃幕墙设计，引入大量自然光，既时尚又符合环保理念，一楼地面铺设为灰麻石材。

流线型的建筑立面，大面积的定制太空铝板，“凹造型”不仅科技感十足，而且让商业街区显得不那么呆板，匠心独运、彰显艺术气派及时尚魅力。

在各个临街位置都有多个入口可直接进入内街，使消费者可便捷轻松到达想到的楼层，内接地面为进口的户外原木，让逛街氛围较为放松。

每个商业体的一至三层都有连廊与5万平米的体验式主题商业mall相连，合理的动线把客流输送至各个平面，充分保证了每间商铺都有充足的客流，为后期运营提供保障。

在传统的商业街中，由于遮风挡雨的需求，无法使阳光进入走廊，显的闭塞呆板。建业·凯旋广场，设计的镂光商业走廊，通过天窗引入光照，而且透光的形状和外立面图案保持一致。

商业中心人流量大，台阶过渡全部采用的是定制石材坡度结构，这样能充分照顾推车子的家长和行动不方便的残疾人士。

现代商业越来越重视商业环境的文化艺术营造，景观也成为引客法宝。商街的顶层全部采用了退台景观处理，给高楼层的商业带来了很好的价值提升，人性化的解决传统的高楼层商业的客户引流这一问题。

在绿茵环抱的退台景观中，度过一下午的休闲时光，三五知己享受一杯惬意的咖啡，充分的满足了都市人社交、休闲、购物消费多重生活体验。

为了降低屋顶复杂的商业设备布置对高层视线的影响，提升整体在写字楼办公人群的感官和视觉，将设备放置于屋顶后，运用铝板、铝格栅等的组合设置顶层盖板，从而使得屋顶无论从哪个角度来看都别具一格，这是一个目前市面上绝大多数写字楼都忽视的细节。

这是从上面往下看的角度，显得简介美观多了，据说仅此一项多花了几百万。

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综合体项目不同于传统住宅开发，因为涉及大量的机电设备／商业动线／招商和运营，交房只是项目正式开始，更艰难的反而是后期持续的调整运营，其技术含量要比住宅高很多，对开发商要求也更高，施工阶段更要求精益求精。恒隆的老板陈启宗曾说，18个月内盖好的商场绝对是垃圾，虽然言语上有些过了，毕竟每个商场的定位不同，但如果是高档的综合体，的确是这个道理。

建业老板胡葆森在内部年度会议上说过一句话：心中装着客户，建业人永远不会迷茫！

其实所有开发商都应该时刻心中装着客户，唯有认认真真做产品，诚信诚恳做服务，才能获取客户的信任，希望建业的这个“一号工程”待明年十一全部交付开业后能够有更好的体验，能再一次赢得客户和地产业内的称赞。

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