即将五千亿的恒大竟然要这么做了……

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随着2017年再有一个月行将结束，房企销售前三甲也已提前落定。

三家房企前11个月的销售金额都已将其他开发商远远甩在身后。不出意外的话，三家房企都将步入五千亿阵营。

2017年1-11月流量金额/权益金额top10，来源：CRIC

抛开权益看流量就是在耍流氓，有时候权益金额的含金量更高。毕竟近年来房企合作开发项目越来越多，持股比例也不同，很多房企在统计销售额时没有去掉非权益部分，并不能真实反映实际销售额。

在房企这三个超级巨头里，恒大的权益销售额比例明显高于另外两家，较高的权益销售额比例，带来的往往是较高的销售回款率，去化周期快、资金回笼快且利用效率较高。这也是为什么恒大在流量排行榜里恒大把其他两家远远抛在身后的原因。

其实今年恒大一直在做着很多改变。

年初启动了战略转型：在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；在发展模式上，由以往“三高一低”发展模式，向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

今年以来，恒大多举措大力降负债，效果明显：

恒大与正威集团、苏宁、山东高速等6家名企战略投资者签订增资协议，合共引入第三轮投资600亿，高于此前公告300-500亿的规模，远超预期。

在八月份恒大公布的半年报上，上半年净利润达到了231亿，同比增长224%，净负债率下降了一半！此次恒大交出有史以来最好的半年报，战略转型成效显著。

截止到目前，恒大净负债率较去年年末大降，降幅超过了六成。

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恒大近年来为何能如此飞速发展，并用惊人的速度提升利润、降低负债率？

总结起来与恒大的战略布局、产品产略有关。在企业战略上，恒大以中端产品系列为主，部分优质地块为高端，布局全国，实现快速高效的企业扩张。

而在产品战略上，恒大的住宅做到了以下三点：

一、精品路线：实行精装修路线，开创「9A精装体系」，每个项目都成品房交付。

9A精装体系：行业领先设计、标准化管理、精品化施工、统一采购、环保健康耐久、体贴人性化关怀，造就精品。恒大从前进入房地产开始，就一直坚持着精品精装战略，21年的发展让恒大全面整合了全世界知名品牌，建立了6000余条苛刻质量要求的高标准，贯穿项目设计、施工、监理、验收等整个流程，确保项目建设各个流程精品化。

郑州恒大悦龙台精装实景

二、规模+品牌战略：中、大规模城市或近郊拿地，降低土地成本，依靠“航母配套”打造成熟社区。

恒大的项目通常在建面80-200万方，大规模的项目能够确保完善的配套，恒大几乎每个项目都会有基本的会所、幼儿园、商业街等，根据规模和品质也会增加健身中心、酒店、剧院等。

而通过地产、多元化与足球等多维的深耕，恒大的品牌也拥有深厚的基础，战略高度和行业影响力渗透了所布局的每一个城市。

郑州恒大悦龙台鸟瞰

三、标准化战略：恒大是最早树立以标准化运营为战略导向的企业，并建立了六大标准体系，保证其高速扩张的同时，保证品质不受速度和成本的影响。

恒大的拿地、管理、产品设计、建材等都有其严苛的标准，这样的标准化打通开发过程中的所有环节，也为实现降低成本、高性价比打下了基础。

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恒大在销售过程中经常以园林实景+准现房+精装修的形式销售推盘，现场打动力+高性价比往往具有很强的冲击力。

以郑州恒大悦龙台为例，这是恒大地产中原目前最高端的豪宅作品，从规划到施工，从装修到园林，悦龙台团队在硬件配置上倾注了大量的心血，产品终于打磨成精品。

恒大悦龙台位于寸土寸金的郑州北龙湖，全郑州甚至全国知名地王窝，区域的最高楼面价接近4万/平米。这里是身价不菲、目光挑剔的一群人未来的第一居所。

此区域楼盘的受关注程度，不亚于北上深。

但经历了楼面价超越广州，价格远远超越城市均价，甚至被外围销售员中介用“北龙湖都八万了”这样的刷屏说辞来逼定客户等一系列事件之后，政府用限购限价把北龙湖逼进了平销期。

恒大这个团队也在思考，只有好产品+好景观是不够的，这样的社区缺乏灵魂。这也不再是你卖完房子就拍拍屁股走人的时代了，他们也在考虑建筑之外的人文关怀。

此时片区内的多数项目仍在讲奢侈、豪华，业主活动都过于追求高大上，往往形式大于内容狂刷存在感，容易审美疲劳。这里真正需要的不仅是实景园林、精装大宅，更是和谐温馨的社区文化素养与秩序。 

悦龙台团队开始反思：究竟业主希翼的家园除了完美的硬件，还需要什么？这个答案需要所有的业主来共同完成。契机源自团队与业主的深度沟通。

悦龙台最早成立了音为梦想-业主音乐兴趣组，多才多艺的业主们在年中答谢会上的汇报演出赢得了所有人的欢呼与掌声，这成了与业主沟通互动的开始。

而龙台家宴让尚未入住的业主有机会在一起互相沟通和认识，是业主开始参与社区建设、建言献策的起点，这最终启发了恒大悦龙台团队建立社群。  

他们开始面向所有业主征集有关社区文化建设的建议和需求，形成公约。

不同于以往开发商制定，业主没有参与权直接签字的公约格式，龙台公约的制定，从提出到制定全程都是业主积极参与推动的，它从业主希望改变以往居住的不理想状态出发，凝结业主对美好坚持的憧憬，经过全部业主的充分讨论并投票而成。

为了让业主们更加深刻认识到业主公约的重要意义，发动广大业主共充分的参与到讨论中来，恒大悦龙台工作人员拍摄了一个生动形象的动画小短片，用寓情于景的形式展示了业主公约对于约束居民行为，改善大家居住环境的重要性，并拍摄了一段走心的视频展示业主遭受的不文明行为困扰之痛，启发业主共同遵守文明公约，共建和谐社区。

同时项目还特别邀请了河南电视台知名主持人孟湛担任龙台公约的形象大使，启动龙台公约的征集仪式，并见证了龙台公约的盛大签约仪式，孟湛作为知名主持人，正直、热心、自律的形象与龙台公约中精神高度一致，相映生辉。

2017年11月19日，恒大悦龙台举办了盛大的公约发布会，所有业主代表在活动现场签字并承诺以后在社区生活会遵守公约内容，积极参加社区建设活动。这不只是一个简单的签字，而是为共建一个和睦美好的大社区而共同立下的承诺。

很多项目都搞过业主公约，但多是走过场。究其原因，是你究竟要把社区文化做成什么，谁来执行。如果只是营销口在自嗨，那只能是一种营销说辞。恒大人告诉我，当所有人都把业主当成家人和朋友，业主与业主之间有了有效互动，物业取代营销成为核心执行层面，公约才能真正起到作用。

悦龙台强调的，是对业主的人文关怀，也一直在尝试着促进业主之间的互动。

社群活动的组织上，同样也由业主充分讨论、建议，也做成互动性极强的H5动画投票。

四月的杭州采茶之行、九月的颐养生活季系列活动、十月的阳澄湖之行都是悦龙台在建筑之外对业主健康和精神需求的关怀，希望能把业主之间连接起来，形成一个和睦的大社区。未来的悦龙台，还会有更多的兴趣社群成立。

当与其他社群名盘做对比时，你会发现几乎所有的社群名盘都是偏远的度假项目，满足的是业主的度假与精神需求。而悦龙台是作为第一居所的低密项目，社区文化和社群交流将更为频繁。

面对这些N次置业的精英阶层业主，唯有先雪中送炭，有针对性地解决其豪宅体验的痛点，引导其共同打造一份可执行的业主公约，才有机会真正凝聚起社群，进而事半功倍地锦上添花。

对于业主，这是一种邻里关系的苏醒。

对于恒大，做这些可能并没有其他目的，只是希望不仅能让很多业主在未入住之前，能够相互了解，成为好邻居、好朋友；也能给悦龙台一个文化之「魂」。

这是恒大第一个做社群的项目，对于即将5000亿的恒大，可能也是一个新的开始。

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