丁祖昱：地产十大预测＆任志强：房产税明年不会到来

2018年1月3日，“相信未来”丁祖昱评楼市发布会在新静安体育中心举行。地产观察也专门去上海参与并记录了这次对中国房地产市场大数据的回顾和展望。

总结此次大会有很多干货：作为易居企业集团CEO的丁祖昱，公布了很多克而瑞独家房地产大数据以及对2018的十大预测；任志强的发言以及返场再发言；旭辉林中对于房地产长远发展的一些判断。

针对预测准确率的问题，我个人认为房地产的政策性极强，专家的发言和思考是  为了更加方便我们自己的判断，打开我们的脑洞，所以，听听还是很有必要的!

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丁祖昱的大数据：

由于五限原因，全国有很多项目拿不到预售证，比如上海有超过6400亿货值、170个项目拿不到预售证。

全国2016年的50块地王中有34家亏损：12宗大幅度亏损，18家亏损，4宗微亏。

三四线城市的房子越来越难卖，渠道佣金水涨船高，最多达到了10%。(注：这个没太明白，今年的很多三、四线销售很火爆)

2017年市场格局剧变，成交量一线腰斩，整体下滑46%，二线城市涨跌互现，三四线城市相对火爆。 

2017年有60个大小城市累计出台限购、限贷政策，其中一线城市的调控政策为最严。但市场数据证明，调控政策越严厉，一线城市的投资价值似乎越被凸显。

2017有50家房企提出冲千亿。但有两个问题，一是冲千亿过程中可能出现风险，把公司都搞垮了；或者冲千亿之后出现大问题。

千亿产业的格局已经出现四个梯队：

城市成交量排名：

重庆2455万㎡，第二成都2088万㎡，

第三武汉1828万㎡，第四青岛1700万㎡，第五杭州1599万㎡

成交金额排名：

杭州2653亿元，上海2049亿元，

重庆2287亿元，天津2162亿元，北京2081亿元。

土地成交：

郑州5175万㎡，武汉2016万㎡，

重庆2563万㎡，西安2333万㎡，成都2263万㎡。

在2017投资需求买房占比城市排行中，海口以36% 45 32957 45 14939 0 0 2717 0 0:00:12 0:00:05 0:00:07 2717 45 32957 45 14939 0 0 2547 0 0:00:12 0:00:05 0:00:07 2968名第一，深圳以34%位居第二，东莞以32%排名第三。

样本统计中24%的城市非本地客员超过5成，北海等旅游城市高达89%。

“男女买房”比例：南方男人更尊重女性；北方女性看的多，但还是男人拍板。

高房价时代，35岁左右才是买房的主力军，90后目前还不是买房主力军。

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以下为丁祖昱的2018年十大预测：

1.房产税落地。2018年可能会出台，最有可能是在四季度。不过房产税属于地方税，不可能每个城市都实施，会是因城施策。

2.限价不会放松。虽然仅上海一地就有6000亿元的货值，因为没拿预售证而积压，但预计2018年限价仍不会放开。

3.市场成交量微降。2017年中国房地产成交了13万亿元、16亿平方米。

4.2018年看好6个城市：杭州、海南、天津、上海、武汉和重庆。

5.最具潜力的三线城市

克而瑞利用星巴克、共享单车、外卖、高铁和航班等大数据综合考量，从三四线城市里挑出了20个看好的城市，它们是：无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、潮州、芜湖、徐州和唐山。

6.租赁市场发展：未来还是以存量为主，以市场化运营企业为主，以个人为主。

7.特色小镇会大洗牌。

8.2018年前四强的销售额总计会达到3万亿元，TOP10占据35%的市场，TOP30占据50%的市场。

9.12家房企会进入千亿阵营：阳光城、中南置地、雅居乐、富力、正荣地产、中梁地产、荣盛、远洋、融信、金科、祥生地产和蓝光地产等。

10.地产股大蓝筹  万科、绿地、恒大、融创、保利、中海、碧桂园和招商蛇口会成为2018年股市的蓝筹股。

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任志强

一：2017年应该会是中国历史上房地产无论是投资、销售面积和销售额都是最好的一年，以后可能不会再超过16亿㎡了。

二：两会以后，房地产面临的两个不确定性，第一是住房制度和长效机制改革的探讨。第二个问题是房产税，可以告诉大家，明年出不了房产税，不但明年出不了房产税，可能更长时间也出不了房产税。

三：限价的措施不会取消。

地方的收入已经不足，很多地方政府都开始预征没有交或不该交的税。如果保证不了房地产40%的贡献率，就会开始征收房地产税。地方收入只要有保证，就不会放开限价。因为我们历来都是像尿壶一样，夜壶总是在尿急的时候才用的。

四：中国城市化的发展

中国城市化的发展阶段确实已经在发生变化，正处于高速增长的过程，但由于大城市人口承受受限，正在减退。

城市化最大的问题是户籍制度，特大城市都采取了一些特殊的政策，叫限制人口，或者把一部分的人轰出去。中国的城市化率要达到70%以上才能完成国家现代化、成为发达国家的目标，我们还没有达到。

中国的问题是第三第四发展阶段的缺失：通常是农村进入城市，由小城镇进入大城镇，然后由城区进入郊区，或者郊区城镇化形成大都市圈。但我们没有后者。

也就是说当我们的土地政策控制了我们的城市，没有办法向郊区转移的时候，就把所有人垄断在市中心，导致只能在市中心买房子，导致房价爆涨。

中国城市化的最大阻碍是土地制度：垄断性计划供给，土地财政的依赖和集体土地住房不可交易。

五：租售并举的新制度。

租赁性住房在国外大部分是私人住房用于租赁市场的。

要建设租赁住房，满足市场还要30年的周期：也就是现在30岁的人要真正等上合理的住房大概要30年以后了，我们等不起，所以房价还会……（那个字儿不能说）

六：主持人问：您算算啥时候调控放松。

任志强说，地方政府粮草不足的时候，大概就出手了。

问：半年？

那太短了。

问：一年？

那跟今年没关系了。

问：那就是一年内？

这是你说的，不是我说的。不要总让我说，你也要动动脑子。

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