3年冲千亿的背后逻辑！

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如果时间回溯到3年前的2015年，千亿还是个极其闪耀的门槛，因为那年只有7家超过千亿，老大还是万科，碧桂园还仅仅只是排名在第七位。但就在刚刚过去的2017年，千亿房企数量已经扩容到16家，有开发商大佬不止一次在公开场合表示：“千亿规模是未来房企的生存线”。

拜中国城市化进程和房价所赐，短短几年时间，千亿竟然从高高在上的“梦想”沦落为不被淘汰的“起步价”，没办法，这个行业就如“逆水行舟，不进则退”。很多房企已经将千亿目标定位未来几年的战略，最显眼的是融信，其把2018年的销售业绩定在了：1200亿。三年前，他们刚刚过百亿而已！

马太效应不仅仅出现在房地产行业，如罗胖说的大者越大、强者恒强，吴晓波总结的水大鱼大，发生在商业世界的每一个角落。想不被淘汰，只能成为强者！

通过公开数据可以看到，2015年、2016年和2017年，不含合营及联营公司融信分别实现销售额119亿、246亿元和502.35亿。尤其是2016和2017年，销售保持了100%以上的增速。

图：融信中国销售业绩及趋势（制图：亿翰）

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第一次关注融信是2016年，在上海滩的那个记录至今应该无人打破。去年4月份，为了实地感受这个企业产品到底如何，去福州考察时我专门找了个融信的江边项目融信·白宫实地去看，采光极好，因为是全玻璃幕墙立面的住宅，一楼架空是活动空间，景观可圈可点。

原谅我的摄影技术，隔着玻璃拍的

如果2018年可以实现指定的1200亿目标，那么融信从百亿到千亿的时间也只有三年，我们把融信第四事业部作为样本分析，看看其迅猛发展背后的逻辑又是什么？

从百亿到超千亿，在那本禁止发行的神书《我在碧桂园的1000天》里，杨老板已经把房地产的逻辑简单的概括为：人、钱、地。有优秀的人才就会有钱，有钱就有地，有地就不缺项目。

闽系房企最值得肯定的一点是看结果说话，喜欢聘请高素质的职业经理人团队来发展公司，舍得给高薪，如阳光城早期的陈凯到现在的朱荣斌、吴建斌，旭辉的那个开会照片“高层收入过亿、中高层收入千万、中层收入百万、基层有房有车”同样广泛传播。

能者上，庸者下，不以出身论英雄，这也是融信的用人观。以融信第四事业部为例，成立一年来，除了少量的外派老兵，又汇聚了一帮龙湖、中海、万科、建业的精英干将，以80后为主，从朋友圈就能感受他们的激情。

为了更好的在中原开疆拓土，融信把第四事业部的总部放在了郑州，从他们的战略规划就可以看出一个事业部的“野心”。

短短的一年，他们已经以郑州为中心，进入了天津、太原等省会级城市，2018年的战略目标还要进入部分优质城市如武汉、西安、洛阳、开封、唐山、廊坊等。在他们的规划里，到2020年，第四事业部除了继续深耕这几个省会城市外将进入更多的三、四线优秀城市，实现区域的战略目标。

第四事业部把这些战略目标通过城市的空间前景布局，来平衡核心城市和三四线城市发展顺序为“重点布局、走出去和扩纵深”，并把任务细化分解到城市项目一二级的联动，项目的周转速度上。

说起来很容易的样子，尤其现在拿地越来越难的情况下，要实现这样的战略目标，背后需要一系列的支撑：不仅仅要通过各种方式拿到地，还需要产品好，销售好，口碑好。

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融信已经放弃了一二线城市与三四线城市的划分方式。而是以城市圈的概念阐述，比如海峡西岸、长三角、珠三角、京津冀、中原、成渝、西北城市圈。这不仅是融信规模化布局的思路，更提升了事业部以城市群为基础拿地的效率，隶属第四事业部的郑州市，在极短的时间里落地4个项目。 

在产品研发上，融信做法也同样值得推崇。

比如在绿城的大本营杭州，当地客户对地产项目一直非常挑剔，他们的审美和对产品的熟悉程度在全国绝对能排前三名，但融信在杭州并没有做全石材、法式建筑等这些杭州人心目中认可的传统“豪宅标准”，而是大胆创新，引领新的风潮，摈弃了市面上棱角分明、轴线对称型的传统建筑形态打造了融信风格的产品：融信公馆。

融信公馆ARC示范区 效果图

项目以世界建筑大师扎哈·哈迪德的作品为蓝本，融入游艇和帆船的元素，以弧线美学呈现建筑外形，为杭州献上一个无与伦比的建筑和生活艺术品，融信在杭州实现了深耕和收获。

城市不一样、客群不一样、规划不一样，无法完全用一个或几个产品线打动不同城市不同需求的客户。

在和融信第四事业部的相关朋友聊的过程中，最大的感受是希望对得起城市，不想被客户和其他同行评价为无论多大的房企，到了郑州就“变坏”，所以对前期的研发异常重视。比如进入郑州市场后，团队前期大量的工作是先潜心研究河南当地的文化和精神属性，充分挖掘城市文化价值，保持对土地资源最大的敬畏，珍视人与土地之间的情感联系，打造出符合城市文化特色又有融信烙印的标杆产品，营销、设计、工程、运营、成本、财务等各部门深度参与、充分讨论，对产品深度前期定位后再进行推演，会议最多的就是前策会。

地拿对了，产品做好了，营销就不会存在问题。对我坦言说：他们希望日后能被称为最懂本地人的外来开发商之一。

融信进入郑州布局了郑东国际文创主题版块、常西湖奥体版块、高新新城版块等汇聚商务、政务等区域等，比如首发项目融信城市之窗，位于郑东国际文创主题板块的，是郑州最炙手可热的绿博片区，就是符合融信一贯的定位和投资逻辑：在城市即成或崛起的中心地段，这个片区就是未来的人潮聚集点，有大量的文旅项目和休闲设施。

不仅外立面设计极具美感，全精装的产品也品位不俗。这个项目还把共享、互动的理念融入其中：将配建屋顶花园、心灵图书馆、24小时食堂等共享空间，有森林图书馆、阳光草场、障碍跑道等的互动园林。

从项目布局就能看出融信在郑州发展的脉络：注重品质，深耕中原。

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在千亿目标的驱动下，融信近年加快了产品优化的速度，在产品和服务上内外兼修。

而新成立的第四事业部也将迎第一个回款年，立下了在2018冲刺百亿的目标！

对于拥有3000亿货值储备的融信来说，千亿或许不是一个激进的目标，但压力肯定不小。最新的消息是：截止2018年2月底，融信前两月的销售额为136.8亿，平均售价约为2.08万/平米。

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