世联陈劲松：七张图看懂2017年中国房地产
去年必须要出台严厉政策来调控，就是因为2015年开始全国的土地供应出现了大拐点，这个拐点就是全国楼盘销售面积要比土地供应多得多。
发言 | 陈劲松
来源 | 网易直播
2017年1月7日上午，中城联盟论坛上，中城联盟轮值主席、世联行董事长陈劲松做了主题为《七张图看中国房地产》的演讲。
看过陈劲松演讲的人都知道，陈劲松对于中国房地产市场的预见具有相当的独到性和前瞻性。此次中城联盟论坛演讲，面对云集的地产大佬和专家，陈劲松不改风格，以7张PPT归纳了中国房地产市场的特点和趋势。
总结起来，陈劲松对于中国房地产市场的关键词有：热度看上门量，调控看双杀，量在价先，久盘必跌，价格取决于供销比，城市看聚集，城市潜力看峰均比，资产重边际，崩盘由杠杆，租售看年龄。
这些关键词可能比较难懂，下面用图解释。
第一张图：新政调控，“戴维斯双杀”极其有效
2016年，中国房地产市场堪称火爆，全年销售额第一次突破了10万亿。
十一黄金周签上门指数达到了全年最高值175.5，十月最严新政后，世联上门量急速下滑，创2010年金九银十后历史新低，上门指数为99.5，环比降幅43%，创有记录以来的新低。
其中一线城市下滑情况显著，上门量较十一前下滑68%。
2016年，全国卖了10万亿的房子，增长了30%的份额，比电商的20%还要高，这是巨量市场，关键中国的这个增长是边际增长30%，意味着中国有200万亿的总盘子。未来关键看边际市场。
2017年，房地产热度看上门量，市场看盘均，而非城市平均价格。一个城市平均价格多少，平均价没涨，市长就很开心，因为就控制平均价了。但平均价格是欺骗人时间最久的一个事情，深圳有一年平均上涨了50%的价格，但城市平均价格仅增长了不到10%，因为很多反映市均的新盘，都在在城市郊区了（城区里几乎没有新盘）。而现在的新盘超过一定价格，就不给你备案了，所以现在看市场要看盘均。
与九月相比，深圳、北京、苏州等15城，严政使得盘均成交套数及金额大跌跌幅度双降50%。
重庆、石家庄、武汉调控政策较为温和的城市也迅速降温，盘均成交情况降幅接近三成。
徐州、哈尔滨、昆明等城市延续金九银十热度，未受此次调控波及。
世联有1300个楼盘售楼部，现场数据每个月都会给到住建部领导看，领导对此也很关心。调控以来，一线城市下滑68%的客户上门量，这说明调控极其有效。这次调控为什么有效，为什么以前的限购没效？因为这一次调控是“戴维斯双杀”，即杀杠杆，杀利率，这是最要命的事。
第二张图：土地供应歧视住宅、过于重视商办
一线城市长期供应不足。
二线城市2010年销售面积1.63亿平方米，至2016年住宅销售面积达3.01亿㎡（年均增长11.5%），是增长的主力。
三线城市土地供应缩减，销量平稳，高企的库存缓慢消化，全国商办用地供应长期过剩。
去年必须要出台严厉政策来调控，就是因为2015年开始我们的土地供应出现了大拐点，这个拐点就是我们的楼盘销售面积要比土地供应多。
为什么会出现地王？一线城市的销售面积远远超过其土地供应面积，一旦出现这种情况，一定出现地王。那么一线的土地在哪里？一线城市完全靠旧城改造，招拍挂完全失效。而二线城市，则完全靠招拍挂。
全国商办用地长期过剩，政府对住宅太歧视，对产业和商业偏爱，造成商办物业大量积压，不只是在一线，在主要二线也是如此。
第三张图：供销比决定城市房价热度
34个城市商品住宅销量额占全国43%，占据全国近半市场。
深圳、东莞、厦门、广州、北京、上海6座城市近5年平均供销比小于1，长期供应短缺。
宁波、成都、郑州、石家庄、昆明、福州、兰州、大连、重庆9座城市平均供销比大于2，土地供应大于销量。
中国房地产冰火两重天，最新的数据34个城市占据了全国销售额的46%，分享了接近5万亿的蛋糕，其他的380个城市，分享剩下来的5万亿。这边火压下去，另一边冰能不能热起来，还要看供求。
我们发现一线二线城市的划分方法不对。比如同为四线城市的惠州和吉林省吉林市的人口一样，但是去年惠州一年的成交是吉林市的12倍，同样量级的城市成交却相差了12倍，所以我们要看供销比。
深圳、东莞、厦门、广州、北京、上海6个城市近5年平均供销比小于1，长期供应短缺。
而对应的宁波、成都、郑州、石家庄、昆明、兰州、福州、大连、重庆9个城市的平均供销比大于2，长期土地供应大于销量，这个就要小心了。
第四张图：城市K线里的三类城市
阳光都市：供应紧张，人口聚需求旺盛，旧改是未来最主要的增量来源。
主要代表：北京、上海、深圳、广州、厦门、东莞
光明城市：人口流入的区域核心，销量持续增加、供应减少、市场乐观。
主要代表：杭州、合肥、南京、天津、珠海、南宁、武汉、佛山、南昌
暮光之城：人口流出，销售下降或增长缓慢，市场投资需要谨慎关注。
主要代表：重庆、大连、哈尔滨、福州、长春、沈阳
有些城市就得猛打，否则根本压不住。戴维斯双杀杀需求，为什么要杀需求，不是供给侧改革吗？因为供应来不及。
一线城市供应不足，二线城市是增长的主力，三线城市土地供应缩减，销量平稳，高企的库存慢慢消化。
第五张图：国企的雄心指数远超民企
雄心指数：年度招拍挂拿地总价/年度累计销售收入
以企业年度招拍挂拿地总价/年度累计销售收入的比值作为雄心指数
百强房企中，国企明显持有积极态度，雄心指数56.2%，如天津天房，建发，雄心指数都超过100%。非国企雄心指数为35.6%，较国企保守。
地方国企都有雄心壮志，雄心指数71.7%，闽系房企高杠杆高周转，雄心指数仅次于地方国企为51.0%，粤系房企不追高价，22.4%。
国企发行各类债务票据平均利率4.58%，最低仅2.7%（中国国贸）、陆家嘴（利率2.75%）、中国金茂（利率2.9%）；闽系房企发行债务票据平均利率5.86%，最低2.98%（世茂房产）；泰禾2016新增债务工具平均利率6.67%，雄心指数185%。
市场分化这么严重，调控这么严，会崩盘吗？我个人认为不会。举个例子，去年地王频出，谁买得最多呢？地方国企。所以管不住国企，就管不住地王，地王大部分都是他们拿的。当然今年他们可能不好受，但他们会崩盘、破产吗，我认为不可能。
从雄心指数看，百强房企中，国企明显持积极态度，如天房，建发，雄心指数超过100%，非国企雄心指数为35.6%。
第六张图：成熟都市圈存在高上车盘核心城市
成熟都市圈存在高上车盘核心城市，核心城市与周边上车盘比率在3:1以上，未超过2:1的城市难以出现购房者向周边城市扩散的情况。
在卫星城置业的核心城市居民超过当地购房的25%。（比如惠州深圳客户占比49.4%，佛山广州客占据25.6%，固安北京客57.4%，太仓上海客占据32.1%）
轨道交通将是舒缓核心都市圈置业压力的重要途径，惠阳区深圳客76%，比惠州全市均值高26%。惠州为什么是惠阳涨得比较快，因为地铁快通了，融城现象也比较明显。
所谓上车盘就是90平米以内，是首次置业，比如北京市区的上车盘价格在334万，周边的廊坊79万、保定49万；深圳市区的上车盘价格358万，而周边的东莞104万、66万，在都市圈置业的市场机会还非常大。
第七张图：首置年龄在逐步提高
一二线城市随首置门槛提升不断提高，首置年龄也逐步提高，深圳首置年龄从2012年的33岁提高到今年的36岁。
一线、热门二线城市的首置年龄已在35岁之上，绝大部分三线城市仍在30岁上下。
核心城市人口不断涌入，首置年龄不断提高，购房难、新入入口租房周期提高到10年至12年，租赁需求及市场进一步扩大。
深圳首置年龄提高到36岁，不是说36岁很多深圳市人就可以买得起90平米的房子。事实上已经有很多深圳的高级人才在租房子住了。
现在我们说城市看聚集，聚集是人的聚集，首置年龄提高后，意味着大学毕业之后，他们十几年期间会租房，年轻人的租赁需求迅速扩大，租赁市场崛起，这个就是巨量市场，所以说租售看年龄。
现在，我们一些的重要城市已经是一个资产市场了，资产就是边际影响，新增一点成交量，它就使整个城市的财富一下子上来。
I although there is no power change the pattern of the housing,
But I still want to warm you.
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我虽无力改变楼市，但仍旧想温暖你。