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我的几点感悟:房地产造就的是时代,抓住时代的牛耳或者尾巴才是王道。

2017-08-06 地产八卦女 地产八卦女



文 |  地产八卦女

 

1.房地产财富的创造,必然建立在城市价值的兑现上面。城由市兴,城市的核心价值是商业,因此商业繁荣的城市必然地产繁荣。


反之,对于核心价值非商业,而是以短期度假养生、跨城际双城生活等概念为主打的城市,自身位置又不占城市圈特别优势,如西双版纳、唐山、秦皇岛等,连长住价值都匮乏,其上涨只能是昙花一现。实际上,除了海南、厦门,其他城市的度假概念我都不是很看好。


2.投资房地产的正道,就是从商业的角度,依据城市基本面进行长期投资。买房本身是一项重大的决定,再加上交房、拿房产证的时间,本身就不具备短线投资的基础。如果房产投资者一开始就对楼市存在错误的观点,认为可以走短线赚快钱,比如压房改票卖给第三人等等,那么他绝对要冒很大的风险。实际上2017年3月以来京、津及环京廊坊等地的新购房者,被全部短线套牢。部分唐山短线投资者,甚至包括大批房产中介。


3.买房子就是买城市的股份,这个观点的建立非常重要。实际上,站在全国的层面来看,每一个城市都有不同的分工,例如北京是政治文化中心,上海是金融中心,广州是商业中心,成都是西部经济和国际交往中心......可以说,城市之间的分工合作是房产价值的关键所在。开发商拿地开发,建设道路投资商场住宅等各类物业,就是站在城市规划层面协助城市运营,所以,在买房之前,请谨慎分析城市区域价值,就像你炒股研判公司一样。


4.很多人都认为炒房没有多大风险,即使崩盘房子也还在。但是实际上房地产作为大额投资,最大的风险在于现金流。一旦房价下跌或受政策影响锁盘,你的房子卖不出去每个月还要还月供,很多人就是月供还不上结果房子被银行没收。所以买房最重要的事就是保证按时还月供,千万不能断档。


5.城市分为一二三四线等几个明确的阶层,房价因此也分阶层,是相对合理的市场表现;一个从三四线城市来到一线城市的人嚷嚷说买不起房,就是想要跨阶层了,从这方面说,大多数外地人买不起一二线城市的房子,很难说是泡沫;大多数一二线的有房者换不起房,才是真正的泡沫。


6.在一二三四线城市阶级越来越明确、房价越来越高的当下,买房越来越依靠家庭的支持。


7.如果某个地区或城市的人口越来越少,商业环境越来越差,烂尾楼越来越多,则这个地区的房价必然一跌再跌。在短期内,房价可能受政策影响调整,但长期来看,房价必然会跟城市内在价值同步。所以从这方面看,在楼市里“烂”比“跌”更可怕,可怕十倍不止。


8.人人都是炒房者,哪怕是刚需。刚需对房价敏感度很高,买房时也希望房价能涨,最怕自己刚买的房降价。而炒房能够存在的基础,就是因为有这群刚需接盘。


9.对于资金紧张的朋友,先买房后买车;对于资金宽裕的朋友,买房之前请先买车,因为有车可以拓宽看房视野,更有助于了解城市格局。具体参见链接:买房之前,请先买车》。


10.买房是一件没什么了不起的事情。虽然短期内房价不会崩盘,大部分人的钱只够得上一套房自住,但是自住带来的生活感往往无法满足我们的内心。在未来人口流动性越来越大的情况下,将自己一生中绝大部分财产维系到一套房上面是一件很可悲的事情。换个方向看,择一城买房终老意味着你彻底进入了你自己选择的围城,这会让你错过很多生命中的美好。


对于买房,我个人的见解是,把它看成是买了一个绑定了自住价值和社会服务的大宗资产,仅此而已。


11.如果看不懂宏观政策和市场行情,跟着城市的地铁规划买房,是既省力又省事的方法。


12.每一个人生来都自带嫁妆或彩礼,它便是陪伴你成长的故乡或城市。“君从何处来”,问的不仅仅是你的出生地,更是你出生地背后的城市价值。


13.7月24日的中央政治局会议,标志着中国房地产政策面已悄然改变:三四线去库存已基本结束,而一二线热点城市楼市基本面也面临微调的可能。


14.随着三四线去库存基本结束,三四线房价也大幅上涨,进一步夯实了一二线城市的房价。个人认为,如果连秦皇岛房价都涨到1.2万,北京大兴5万的房价根本不算贵。只不过房地产是政策市,太多人买不着而已。


15.最近的租售同权、共有产权等举措,本质上是让中下收入居民通过租赁市场来解决居住问题,中等以上收入居民则通过商品房市场来解决。但实质上仍然没法解决住房问题。因为有钱人还是会越来越多,商品房却没有相应的增加供给。


16.回望过去的两三年,太多的朋友依靠房地产实现了财富增值。房价暴涨,相应的也带来了财富增长。


17.上车了才能换座位,不上车连换座位的机会都没有。


18. 李嘉诚时代是99%努力勤奋+1%天分,现在是勤奋比不过天分,天分拼不过大时代,看着底下销售员七八万甚至十几万的平均月佣金,很是唏嘘。房地产造就的是时代,抓住时代的牛耳或者尾巴才是王道


19.

20. 商住公寓缺点总结:

1、产权只有40年,40年到期后续期可能要交钱,但70年产权住宅到期后自动续期,无需申请无需交钱

2、贷款只能贷5成,最长只能贷10年,利率上浮10%

3、交易税费高,不好出手

4、物业费高,一般在2.5元每平米以上

5、水电费高,商业用水商业用电,是居民水电的两倍以上

6、不能落户,不带学区

7、不能使用公积金贷款,也不能提取公积金

8、没有天然气

9、北京限制商住公寓交易,上海强制拆除商住公寓的隔层、上下水,政策越卡越紧

10、商住不是住宅,规划部门不强制保护采光权,以后被高楼遮了只能认命

11、北方的商住公寓供暖标准政府是不保障的,达不到温度只能去找开发商

12、商住公寓可以用来办公经营,所以你的邻居可以是公司、打印店、足浴店、大保健,晚上吵到你了还没法投诉,因为这不是住宅楼


部分素材来自朋友圈


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