你不知道：限购的越狠，地产股越是大涨

地产八卦女说

Valar Morghulis，凡人皆有一死，资金无处可去。

（所以早点把卡号密码告诉我，我来帮你花，O(∩_∩)O哈哈哈~）

文 | 地产八卦女

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8月21日，中海地产发布2017上半年业绩，其后，中海地产股价连涨三天，股价累计上涨超过12%，三天市值累计上涨328.7亿港元，总市值历史性地突破3000亿港元，跃居行业第一。

再来看看其他地产公司涨幅：

万科A：

中国恒大：

碧桂园：

龙湖地产：

无一例外，全部都大涨。整个房地产板块，从香港内房股到内地A股，都是一片上扬走势。（注意，我看的是月K线，不是近段时间短期下调趋势）可以说，2016年是地产大牛市，2017年就是地产股大牛市了....

近期，恒大许家印甚至因为股价暴涨成功问鼎地产界首富，力压王健林。

说到这里我不禁有个疑问，为什么中国房地产进入全面限购时代，房地产股票反而大涨了呢？

2

房地产股票大涨，首先明确了一个事实，就是房地产市场不会崩盘。所以觉得这一轮调控可能导致楼市全面崩盘的朋友们可以歇歇了，不用费心思找各种数据事实道理，毕竟股市还是能反应一定的市场基本面情况的。

事实上，对于近半年来的房地产调控，个人感觉只是民意的调控。房价降没降下来不好说，因城施策嘛，自然每个城市调控后效果都不一样；但刚需买房更难了是不争的事实，因为房价=房东（开发商）到手价+其他各种交易成本，调控是通过提高二十万交易成本达到降低房东（开发商）十万到手价的效果，当然买房更难了。

说到这里我想起一位网友的名言，大家可以参考参考：凡是需要打压的，都是不压就要冲高的；凡是需要扶持的，都是不扶就要倒地的；凡是需要提倡的，都是实际就是缺乏的...

至于此次调控后房地产股票大涨，道理其实非常好理解：既然政府实施调控，那原本要进入这些房地产的钱都要去哪里呢？他们有信贷余额，有存款，有钱，不会看着它们一点点的贬值，国家又在提倡对外“理性”投资，这就造成国外投资渠道只会收窄，那这些钱终究会流向哪里？投P2P？投银行理财？还是投资保险？

由此，在国人没有好的投资渠道的时候，那就只能投股票了。问题是投哪些股票好呢？

一般而言，人们投资股票都是投资最熟悉的领域，比如部分朋友专做银行股，部分朋友专做军工股，而对于从房地产市场撤下来的游资而言，他们最了解的，也必然是地产股。毕竟他们曾经买过地产公司的房子，跟地产公司的人员多少有交流，对房地产行业多少有些熟悉，所以买地产股，即便是从股市角度来看也是相对保险的。再加上2016年房地产市场暴涨，这种事情实实在在发生在我们身边，也就是说房地产公司的未来业绩是看得见摸得着的，房地产公司比那些乱七八糟虚增利润谎报业绩的公司实在多了，自然也能获得认可。

而另一方面，过去几年几大价值房地产公司确实存在市值被低估的现象。拿万科、金地来说，这么好的房企，过去在股市无人问津，敢问那个理财产品能赶上这个分红率？拜托房地产公司有的是地，而地这种东西是贬值率最低的。再比如万达，在万达商业启动回归A股上市之前的最后一个交易日，万达商业的动态市盈率仅有6倍左右，远低于A股相关个股的估值水平。彼时的估值，也基本上是内房股尚未启动时主要内房蓝筹股估值水平。

所以从资金的流通渠道来看，资金无处可去，就只能去地产股了。

3

最近一篇【中国财政的真相调查】报告在网上流传，罗列的数字可谓触目惊心！

以下数据均引自《中国债券》:

将25个省市的财政缺口数据汇总起来，我们将得到一个很惊人的总数，见下表：

从2014年到2016年，25省合计的财政缺口数从31927亿，上升到48134亿，增幅51%。而今年上半年的财政缺口合计已经超过2.5万亿，今年一定是要超过5万亿了。

那么，剩下能够创造出财政盈余的6省一市：广东、江苏、浙江、福建、北京、上海和深圳（计划单列市），它们有没有能力，补上这5万亿的财政缺口？

从这上面看，预计今年这六省一市的财政盈余规模，也就是3万亿左右了。这样的数据，与财政缺口数据相对比，还真是一件令人感觉悲伤的事。

而从房地产的角度看，地方政府举债投资，最大的还款来源仍然是房地产。现在政府力推的ppp模式，就是以土地作为招商运营的对价，没有土地，光靠税收很难办大事。

而现在房地产限购了以后，政府的土地拍卖收入会大幅减少，更加难以还债了。

对此问题，某位领导就坦承，如果不靠卖地，就只有三种方法来解决：第一种是由中央政府来填补窟窿，这样必然要减少民生、公共事务等等方面的支出，最后等于是老百姓来替政府还账；

如果银行将地方债务转变成坏账，银行可能大幅亏损，最后仍然是老百姓的损失；

如果通过多印钞票制造通货膨胀来稀释债务，受害的也仍然还是老百姓，但是很明显，这种方式对当下的影响是最轻微最看不见的。

所以，在这样的情况下，货币贬值是必然发生的事情。

从资金的流通动力来看，当货币贬值成为必然，资金肯定要寻找规避通胀的方法。这个方法，只能是房地产，无论是楼市还是股市。

4

最后再来说说房地产股票投资的大逻辑：

（1）现在房地产公司有5万家，未来房地产公司肯定会少于5万家，行业集中度肯定会向TOP房企集中。

目前中国的地产集中度还比较低，TOP10企业占比还不到20%。所以未来TOP房企的市场份额肯定还会大幅攀升，而这些房企绝大部分都是上市房企。

（2）我们目前的城市化率仅57.35%，而成熟国家都达到80%以上。从这一方面来说，房地产企业，特别是顶尖的上市房企，成长运作的空间还很大。

就个人感觉而言，环京、环沪、环深等概念在2016年才发酵，广佛同城、 嘉兴的嘉善平湖直接对接上海示范区，以及雄安新区仍在建设，中国地铁网络仍然以每年30多条的速度同时修建，中国城市化前途仍然蔚为壮观。

（3）2017上半年白马股大涨，家电、白酒，一片其乐融融，为什么？因为消费升级。

那么，大多数中国人物质上最最重要最最终极的消费升级是什么：是改善型住房，是位于绝佳地段的大别墅、大平层、大户型！这是中国人在物质上最终极的消费升级。

由此，地产股为何在限购时期大涨，也就不难理解了。

最近牙痛欲绝，写稿很慢，发稿也不积极，给大家卖个萌，求谅解······

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