房企4月操盘榜：龙湖、新城双轮驱动，招商、华润等央企全面发力！

文 | 地产八卦女  陈庆

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每逢月末，作为地产媒体人，我最重要的一件事便是查阅房企操盘的最新榜单。

一般而言，如果房地产局势稳定，TOP100格局不会发生太大的变化，不会像2015-2017年那样，出现闽系崛起，浙系、西南、河南房企其后的大震荡。

然而，近两年因为疫情和国家宏观层面对楼市，特别是对房企调控的关系，不经意间，TOP100格局已经出现巨大改变，甚至于可以说，翻天覆地。

以下是TOP20房企今年4月与去年4月排名的对比（操盘榜单）：

▲数据来源：克而瑞地产研究

为什么选择操盘榜，而不是权益榜或者全口径榜单呢？

因为全口径榜单中还包括代建产生的销售业绩，反应的是企业城市布局和项目拓展能力，比较宏观；

而权益榜是以股权占比为口径，反映的是企业的资金实力和投资能力，比较微观；

而操盘榜则是以企业操盘能力为口径，反映的是企业营销和操盘能力，宏观微观各占一半，个人认为更为允当。

从操盘榜的排名看，TOP20以后的房企，业绩互相咬得很“紧”，差额大都在几亿几十亿以内，解析意义不大。暗流涌动的是TOP20以内的龙头房企。

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招商、华润等央企全面发力

单从榜单看，4月操盘榜最大的看点，莫过于以招商、华润为首的央企崛起。

其实仔细看看榜单就知道，前10强房企中，除了碧桂园、恒大和融创是民企外，其余都是根正苗红的央企、国资及其控股企业。10名以外的中国金茂，业绩也大幅上涨。

为什么会出现这样的情况？其实回过头来看，当前针对房企的政策调控，对央企国资构成利好。

例如集中拍地政策，招商蛇口、保利、中海等房企负责人喜上眉梢，为了腾挪出更多的资金拿地，自然也就加急推售项目；例如三道红线，国企地产商一向比较重视风险和降杠杆，加上融资成本也一直较低，事实上对国企影响并不大。

▲2021年以来部分房企发债利率显示，保利、金地、华侨城等国企的发债利率均低过4%，而金科、中南等民营房企的发债利率则超过6%。图片来源：西米衣谷公众号

而更为重要的是，2021年开始，央企、国资开始发力了。

其中最典型的就是华润。从去年11月起，华润接连夺得武汉江岸滨江地王、沈阳五里河地王、西安沣西地王、佛山陈村地王、广州白云金沙洲地王....可谓动作迅猛，令人叹为观止。

除了全力拿地之外，华润还正在全面进行内部摸底和对标。此前就有媒体报道，华润已经在内部号召全面学习、对标龙湖。从集团、大区到城市，都在层层响应。这也意味着，华润总部开始释放做大百亿级城市公司的野心，誓要把2021年，变成业绩追赶年，同时做大地产和商业两条业务线。

而除了追赶的华润，老牌房企绿城也在嫁给中交之后，开始收获央企控股的好处。2020年，一向资金链紧张的绿城突然在北京甩出上百亿拿地，低成本的资金供给，让绿城稳定在十强。

不得不说，宋卫平也许会怀念他的绿城，但是现在的绿城，显然是更优质的企业。

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龙湖、新城双轮驱动，业绩“下滑”自有玄机

与招商、华润等央企崛起相对应，4月操盘榜，龙湖、新城、世茂销售业绩同比去年排名大幅下跌，其中新城下滑了8个名次，龙湖和世茂各自下滑了5个名次。

乍一看，似乎新城、龙湖、世茂已掉队，地产江湖中，只有碧万恒保融五路诸侯有实力争夺天下，且前四个月，五巨头销售额大多超千亿，跟20强的阳光城、中南已经拉开了数倍的差距，更不要说其他百强房企以及更多中小房企。

而在十强之中，除了中海、招商、华润、金地、绿城五大国企，其他房企很难撼动五巨头的地位！

而从实际来看，龙湖、新城、世茂这三家房企，之所以说它业绩下滑自有玄机，是因为其有一个共同的特点——住宅与商业双轮驱动！

就拿龙湖来说，目前龙湖账上现金流，可谓业界第一，旗下龙湖物业，商业地产龙湖天街齐头并进，已经摆脱了单一地产模式；

而再看龙湖的综合融资成本，龙湖居然比万科、保利还低，市值仅次于万科，排名全行业第二，如果还看市值销售比，龙湖甚至还能遥居第一。

因此，站在当前三道红线、供地两集中、限价限融资的政策背景下，龙湖表面的销售额排名虽然跌了，但账上现金流、融资成本等指标都比较优秀，称得上是房企的稳健派代表；

而再来看看销售排名下滑最严重的新城。翻阅新城最近两年的财务数据，我们可以说，新城的销售规模、毛利率、净利率，确已出现增长疲态。2020年，新城的销售额较2019年下降7.33%，销售面积同比下降3.42%，毛利率同比下降9.14%，净利率同比下降4.21%。

而从另一方面看，新城的商业运营又在快速增长：2019年，新城开业63座吾悦广场；2020年，新城开业100家吾悦广场；2021年，新城目标新开业吾悦广场30座。其中，新城物业出租及管理毛利率达到70.8%，表现明显优于住宅销售。

由此，单看住宅销售额，地产江湖大局貌似已定，未来可能会出现很多百强房企被收购或者消失；但是如果论企业存活率，龙湖、新城这类房企未必不是长寿房企。

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融创、金茂的品质模式更得人心

如果说，今年是央企、国资崛起之年，那么，每家央企崛起的原因，除了资金和领导意志推动原因外，又或多或少有所不同。

例如，单从绝对值增幅看，融创、保利同比去年，销售额绝对值增幅都超过700亿；金地、绿城同比去年，增长600亿；招商、金茂同比去年，分别增长了400-300亿。

可以注意到，这些高增长的房企，大都聚焦于改善型物业，因此，从这方面看，今年既是央企崛起之年，又是客户改善崛起之年。

而对于客户改善，或者称之为品质模式，融创和金茂，又分别是民企和央企中唯二的代表。

融创好说，自融绿之争后，融创大力引入绿城品质基因，自身又在改善赛道上努力精进，旗下很多楼盘早已是豪宅物业的代名词。

而对于金茂，可以说，金茂是央企中的一个神奇存在——这是全国少有的以产品品质和科技创新闻名的房企。

▲金茂7大核心亮点

据了解，金茂依托高品质物业，在2020年，销售、回款再创新高，同比增长双超40%。金茂在北京、上海，单城签约销售额超过200亿元。在南京、长沙、苏州、青岛、温州等五个城市，签约销售金额超过百亿。

北京颐和金茂府首开销售50.6亿元；

南京河西金茂府四开四罄，单盘全年累计实现签约销售额40.17亿元；

深圳龙华金茂府取得了一年70亿元的优异成绩；

三亚金茂湾蓄客85天，认筹1670组，首开房源全部售罄；

龙城金茂府首开当日拿下太原楼市单价2万元以上的高端住宅中首开去化率、开盘总金额和成交套数三项冠军；

金茂北京国际社区首开20分钟售出814套，3个月累计热销1256套。

不得不说，如此优异的营销业绩，如此快速的增长速度，离不开金茂的品质管理和创新研发。

例如金茂府系产品已经拥有12大绿金科技系统，如循环地源热泵系统、智能热水循环系统、同层排水系统，毛细管网辐射空调系统，纳米级“除PM1离子瀑净化杀菌系统”、航天领域“粒子阻尼减振降噪技术”等“黑科技”。

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千亿的变局

目前，按照操盘榜计算，前4个月、前20强，都已经过了500亿，预计到年底前，前30强，都有机会过千亿。

如此多家房企过千亿，说明千亿房企已经常态化，座次排名已经无常化。

然而，“千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。流水淘沙不暂停，前波未灭后波生”，对于着眼未来的房企，2021年的地产大变局，未必不是机会。

关于地产，希望能与大家有更多交流。

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