一线楼市背后的食物链法则：房价暴涨与限购逻辑。
星子|地产八卦女说：
最近全国楼市层面的政策急转弯，包括上海、深圳、南京、武汉等地大限购，其目的远非大家想象中的降房价。政府作为管控楼市的主体，是要求所有的楼市能够“平稳发展”，而不是一二线和三四线彻底割裂成冰火两重天的模样。
如何保证所有的楼市都能平稳发展呢？政府给出的政策很简单，就是对行情火热的一二线城市限购，将周边卫星城的购房门槛放低，形成刚需挤出效应，推动“一二线城市”转变为“一二线城市圈”。
有公众号说，原本准备的一批和去库存、鼓励农民进城购房的措施方案被限购政策耽误了，它扭转房价上涨趋势，毁了去库存计划。但实际上，这些人根本没有看懂中央的真正目的。调控上海、深圳和北京，根本目的是为了去化三四线的库存。因为只有把一线城市的需求往周边赶，库存才能真正被去化。这是此次政策急转弯的根本目的。
那么，政府究竟是基于什么来做限购政策的呢？是社保。为什么要绑定社保呢？因为限购，是限制外地资金购买。这说明外地资金在推动一二线房价上升的过程中，占有非常重要的地位。
反过来看，中国城市化进程已经持续了至少20年，外地资金为一二线城市化贡献之多，从人口增长曲线就可以看得出来。现而今，就连一二线政府也觉得房价高得惊人，出于平抑房价、稳定楼市的决心，实行限购政策。从这一方面来说，政府是想割掉一二线楼市上涨的韭菜，移植到三四线城市。
说到这里，星子大胆猜测，一个完整的“楼市食物链”法则及其背后的城市商业逻辑跃然眼前。有理没有理，欢迎大家在下方评论。
文/星子、橙子
从上面的论述我们了解到一个事实，那就是政府限购，主要是限制外地资金购房的问题。这一个“外地资金”，不是整齐划一的“炒房团”，是由居住、工作在深沪等地的外地人组成，大多来自于二三四线城市。
星子从卢俊那里得知，2015年上海成交量最大的是二手房，而不是一手房。2015年的二手房住宅成交套数是一手房的3倍还多，这个数值是历年的巅峰。
这一个数据说明，上海楼市正在发生疯狂的置换。不论是首套还是改善，大多数客户都是卖掉属于自己的房子去换更好的二手房。
由此可见，置换就是上海这个楼市里最常见的接棒方式。通过这个接棒方式，上海、深圳等一线城市形成了完整的楼市食物链。
公众号【好有财】曾举过一个上海人大勇的例子，他是这个楼市食物链的其中一环。最下家是一个毕业没多久的年轻白领丙，买了乙的房子作为婚房，花了400万（来自三线城市父母筹的250万＋贷款150万）。
乙卖房后买了大勇的600万房子（400万的卖房钱＋贷款200万）。
大勇买了富人甲1050万的房子，贷款750万（其中300万用于投资）。
富人甲卖房套现，带着1050万移民澳洲。
这个链条就是，丙买了乙的，乙买了大勇的，大勇买了富人甲的，富人甲卖房后移民国外。
在这条食物链中，“买房的丙”来自二三四线城市，一般而言，其首期由父母给，则父母在二三四线城市的财富转移到一线城市，成为一线城市房价食物链的最底层。
而最顶层的富人，则依托于房价的暴涨，成功将其变现（转移资产至澳洲）。不少房地产专家已经解读过，这一轮房市的繁荣，最主要的购房主体不是富人阶层，而是中产阶级。那么富人去哪里了？没错儿，要么移民要么转移资产到海外。
在这一条房价的食物链中，最底层的丙、买房的乙、买房的大勇分别为买房而背负贷款，从而间接促成了最顶层富人将房地产变现。而这些贷款，对于大多数在上海买房的外地人来说，要用三代人的资产做抵押。这是令人何其忧愤啊。
由于房价的暴涨，这条房价食物链使得三四线的财富加速流动到一二线，再通过一二线的富人流出海外或者将其变现。这也揭示了为什么我国每年流出资产超过1万亿美元。（花旗银行分析估计，2014年第四季度中国流出的资金有2500-2700亿美元，平均每月达到1000亿美元左右。）
说到这里你会想，为什么房价会暴涨呢？这里星子用另一套模型解释。
在刚开始开放房地产市场、取消住房分配的时候，中国各个城市的房价是很低的。但是，由于历史的原因，天然的在各个城市里布局的“财富加速引擎”是不均衡的——这里所说的“财富加速引擎”是指工作、教育和生活的便利条件，以及优先开放的公共政策这些非房价因素。
比如说，在上个世纪80年代，东莞和深圳的房价相差并不多，但是由于深圳拥有改革开放的政策，工作机会多，生活条件便利，于是深圳房价很快超过东莞。东莞人为了在深圳买房，就卖掉东莞的房子，从而导致东莞的财富转移到深圳。
上图是一张中国夜景卫星图，我们可以将图中的亮光部分看做是当地的”财富加速引擎“。实际上，这些非房价的“财富加速引擎”也会随着财富的转移而转移。比如教学质量好的三四线城市的老师被吸引到一二线城市，保证了一二线城市在教育方面的吸引力；比如一二线城市更能留住人才，因为无论是留住人才的条件，还是周边的工作人脉，都只有一二线城市适宜。
这样，一二线城市的财富聚集过程，形成类似于吸星大法一样的恶性循环。而户口的限制，使得一二线就像是一个巨大的罩子，保证这些聚拢过来的财富不外溢。
在这财富聚集的过程中，越来越多的外地资金想要分得其中一杯羹，也开始互相“竞争”起来，进入门槛于是越来越高，金融杠杆（首付+贷款、首付贷、消费贷等）开始广为流行。而在二线，三线以下的小城市和县城的房产，它们的房屋属性还是占主导因素，由于其参与信用派生程度低，因此金融属性弱，投机属性也弱，带的杠杆也低。也就是说，越靠近一线城市，房屋金融属性越强。越靠近三四线城市，房屋居住属性越强。
我们知道，政府调控楼市的目的既不是促进房价上涨，也不是让房价大幅下跌，而是维持现状。深圳市长许勤在2月4日深圳六届人大二次会议闭幕后公开承认：“正在研究一些政策，既要惠及所有民众，又要能够使房价处在一个合理的区间。”说的就是一线城市的房价与信贷派生高度相关，金融系统产生的信贷货币的能量很大。当信贷泡沫产生时，一线城市的价格领涨全国；而当信贷泡沫破裂时，首当其冲受到冲击最强的也是一线城市的房价，金融被动去杠杆导致信贷湮灭，将严重冲击一线城市房价。因为一线城市空前虚高的房价，本质背离了居住属性，本质就是中国信贷泡沫的体现。
在这样的环境下，外地资金已经持续输血到要一线楼市信贷泡沫“爆"的地步，而三四线的富有群体早已移民到一二线，三四线居民财富面临枯水之竭，房价持续下跌。从这一方面讲，政府在一二线城市的限购，暂时关闭了三四线向一二线的财富输入大门，也是为了保护三四线的财富不流失。
我们知道，当所有人聚集在大船的一侧，大船就有倾覆的危险；楼市也一样，唯有财富较为均衡的分布在各个城市，中国楼市经济才能得以持续。从这一点而言，政府很明显看到一二线与三四线去库存“冰火两重天”现象埋藏的危机。
然而，尽管政府限购，但是大部分的“财富加速引擎”仍然在一二线城市，所以一二线周边的卫星城房价开始回暖、上涨。这也是政府限购的初衷，依托北上广深的一线能量反哺周边三四线城市，进而形成一个超巨型（覆盖面足够大）的财富聚集区域。
最后，星子想说，中国只有四个一线城市，其中深圳和广州很有可能在近年发生融合，也就是说，只有三个财富聚集区域。这对于偌大的中国，想要依靠这三个区域反哺中国所有的三四线城市，很有些不堪其重。毕竟内地的三四线城市居民财富，仍然在加速转移至北上广深。而北上广深，也不过是富人套现离场的一块跳板而已。
另类思考：
1.二手房的转移置换，本质是财富的转移置换。在这其中，我们扮演了食物链哪一个阶层的角色？你是否将三代人的资产换成首付，在转移到楼市里促进顶层富人套现？
2.当楼市真的发生危机的时候，贷款最多的群体遭受的冲击将会最大，但是相应的，他们大多有资产对冲，足以保证资产安全。而将所有身家投入到房子里的刚需一族们，如果贷款金额超过房子，谁能保证最惨的不是刚需一族？
欢迎大家投稿、爆料，具体请发送邮箱：1972573712@qq.com，或联系微信号：dcbgn3 加我请告知公司 +职位