揭秘！谁才是房价背后真正的推手

近日来一二线城市房价连续下跌，三四线城市房价普遍性上涨等消息甚嚣尘上，影响此轮房价的相关因素，已经有许多的大号发过了，在此不再赘述了，今天我们回到最本质的问题也就是人类经济学上最大难题之一：定价问题。

简单点说，房地产的定价问题怎么才是合理的？围绕这一点，各方都有自己的观点，我试着从整个供需链真相阐述，影响定价的关联因素有哪些？从这个范畴下看，这将是一个多方博弈，相爱相恨的甲乙丙。

地方政府恨土地太少

一个城市想发展，首要的因素是什么？人才，城市的繁华与否和人才脱离不了关系。而为了吸引更多的人才，在政策上的首要推动力又是什么？安居和产业，前者解决了生存问题，后者解决了生活问题。

而，产业和安居的底层逻辑是土地供应，那土地从何而来呢？

土地的获取基本为两条路径

1. 从农业用地、耕地转化为城市建设用地。从国家的角度来看每年都会有计划供应的城市建设土地指标，守住18亿亩耕地红线为前提条件，这是中国的客观需要和国家安全所在。

而从城市的角度出发，一二线城市要调控，三四线城市谋发展是近年来的主旋律，一二线城市经过长时间的发展逐渐形成自己的核心竞争力，城市马太效应显现， 大城市往往会吸干周边的新鲜血液，造血能力极强，小城市发展困难，缺乏吸引力，陷入恶性循环中。

在这种发展不均衡的情况下，国家当然不愿意看到这样继续发展下去，这时候在人口基数以及土地供给上就要抑制一些需求，大城市做减法，土地供给上就会有权重的分配到各中小城市的土地建设指标上。

一个城市的规划建设用地是工业用地占比30%，住宅占比25%是属于合理的情况，农村建设用地占比35%，剩余的在城市道路、绿化、市政建设上。而最后实质上分配到城市的住宅用地占比却只有10%。

在这种失衡的状态下，一二线城市本就稀缺的土地供应指标，更加稀贵了。

2. 除了本身新增土地资源外，政府可以在原有的建设用地上进行拆迁改造，旧城改造不要指标，原本就是城市建设用地。

而拆迁的基本逻辑是以这个区域的动态房价作为参考指标，如区域的房价10000/平方米，则补偿相同价格，巨大的土地成本造出来的房子必然昂贵，反过来高昂的房价又会形成巨大的拆迁成本， 形成滚动式上涨。

供需关系失衡的情况下，物以稀为贵，没地拿、拿地贵是必然的。

近来一二线城市在土地供应上稀少，价格昂贵，而各大房企纷纷涌入三四线城市拿地的消息也是正面的反应了现实状况。

开发商恨土地太贵

开发商要生存，土地是生命力，在一二线的地块供给越来越稀缺的情况下，一个房企拥有多少的土地储备成为其最主要的核心竞争力，不怕贵就怕没地拿，地块贵也就意味着卖着贵。

作为成本思维推动的产物，其生产成本构成贯穿于其中整个运营模式中，我们看下其运营模式基本可以归纳为拿地-开发-销售三部曲。

首先体现在拿地环节，这一环节产生的成本占比最大，基本是属于不可控的范围下，在政府主导层面就已经形成的巨大土地成本到开发商环节就会形成拍卖制度。

在土地市场供应短缺狼多肉少的情况下，拍卖过程中开发商们经过不断的加码角逐，最后价高者得，进一步推高土地获取成本，而开发商的拿地资本更多是通过各种渠道融资获取，在这一方面又积累了很大的资金成本。

而后期的可控环节下开发的建安成本以及销售成本加上各种税费组成了剩余的成本配比。

那从这种范畴下看，拿地的成本占据了主导地位，个别地方甚至达到了丧心病狂的60%，面粉比面包贵的言论也是有据可依，而不是空穴来风，那多少是合理的呢，一般情况下地价房价比1/3是较合理的。

每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积，而这就决定此块地的楼面价，而理想的情况下房价是楼面价的2-3倍左右。

如：该土地经过拍卖后的土地获取成本是1个亿，土地面积是10000平方米，容积率是3，则该土地允许建筑的最大面积是30000平方米，楼面价则是3333/平方米。计算公式： 1亿÷（10000×3）=3333/平方米，在这个楼面价的基础上建成的房价为6000-10000/平方米。

消费者恨面包太贵

到了消费端这里，刚需和投资并行，无论房价推得有多高，总会有接盘侠出现，而房价低就未必有人肯接手了，买涨不买跌这个心理因素就不在赘述了，无论是投机炒房还是刚需居住，只要短期内同时涌现大量的需求就会打破平衡进一步推高房价，在这个逻辑下基本可以推断出房价末端的主推手：

有房才有家，这个概念在中国人的观念里根深蒂固。长期以来，租房享受不到有房者的同等待遇，房子价值属性和各种教育资源绑架在一起，市场上租用的房子不到10%，都是买卖流通，租房者与出租者的关系中永远都是处于弱势一方。市场乱象，租房者的心态也是短暂之计的办法，稍有条件就会购房入户。更加巩固每个人的购房刚需心理。

金融因素，在货币宽松下，大量热钱融入房地产，银行对房贷基准利率实行高折扣，消费者在买房时利用金融杠杠，以低价格购买高价值商品，甚至有些地方更是实行首付比例2：8，这样就会致使本身没有足够购买能力的人也会去抢购房子，激发大量的购房需求。

再加上房子是为数不多可以抵抗通货膨胀的物品，投资者正是看中这方面的价值属性，在房产上投资不留余力，打破市场上的供需平衡，进而主推房价往高涨。

目前，让房子回归基本的居住属性论调下，金融因素和炒房行为这两点都得到了不错的调控，一线城市的房贷基准利率回归正常，各种限贷限购政策不断释放，这样一来确实是抑制了大部分的需求，但，有人会认为，限购限贷会抑制住合理的自住型需求、改善型需求，造成“误伤”。

两害相权取其轻，刹车过程中难免有些“误伤”，但不这么做，会有更大的风险出现。

总结

从整个供需链条中，可以清晰的看出在每一个环节中房价都有可能会被影响的关联因素。至此，让房价回归合理性，不是单方面的问题，单方面一刀切是解决不了根本的问题，对整个体系进行改革，从根本性上解决问题才是正道。

    来源：销房队

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