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当前的安庆房价,谁为谁买单?

2018-01-03 八月墨寒 楼市安庆

天天有人问我,当地房子还能不能买,我的观点一直很明确,已经调控了一二线城市建议观望,房价没有大涨且尚未调控的二线现在可以继续买,因为还在补涨和去库存中,比如西安、昆明、南宁等城市。


那三四线呢?刚需赶快去买,不要天真的以为三四线库存太大去不掉,房价万年不涨,一开始无动于衷,结果等到涨了百分之三五十,又担心以后更加买不起,听信钱不值钱等言论,才恐慌性的四处借钱凑首付跟风入市,做接盘侠,我真的不想看到农村进城的务工人员,辛辛苦苦赚几个血汗钱,最后被上涨的房子吸走了。


如果有不相信的,请你看看安庆这个四线城市这一两年房价的涨势?2016年的这个时候,你还能以四五千、五六千的价格买到心仪的房子,可是到了2017年的上半年呢?没有六七千,你都不好意思去售楼部了吧?到了2017年的下半年,更加的令人惊讶了吧?动不动七八千了?东部新城新开盘的项目最低都在八九千了吧?安庆楼市,迈着它娇滴滴羞答答的步伐,要破万了?

破万?就目前趋势看来,只是时间问题。

这是为什么?


因为一二线库存去完,肯定该轮到三四线城市了,政府把资金赶过去,加杠杆,加补助,先是投资客来捧场后,刚需肯定会恐慌性的跟风,原本手头资金不够,不打算今年买房的家庭,势必又会砸锅卖铁凑首付,提前入市。


现在特别多三四线城市的网友都跟我说,当地房价在疯涨,大家都在抢房子,有钱买不到房,我其实也很迷惑,现在老百姓都这么有钱吗?买房的钱是自有资金,还是借钱,或者加杠杆贷款来的?如果真有钱,自己又要住,前些年房价不涨时怎么不买?


在知乎上看到有网友发帖,如何看待2017年三四线城市房价疯涨的现象?


这个问题,今天我不想得出定论,但是今天我想以安庆为例,给你看三个实实在在的数据,看懂其中逻辑的人自然明白市场的走向。



1


第一个数据——2017年安庆居住出让供地1023亩


首先,还是土地供应。


这是一个最现实的问题,也是一个最应该引起注意的问题。


坦白的说,2017年安庆房地产史诗级的大涨,外因是全国房地产去库存的大势,而内因就是土地供应量的不足。


但是,学过哲学的人都知道,内因决定外因,而不是外因决定内因。


虽然调控的政策也是一个方面,金融的政策也是一个原因,但是房价最根本的落脚点还是土地供应。因为市场的基础是供需,土地是决定房地产供需的最重要的因素。


安庆2017年成交居住出让用地约1023.75亩,这是第一个我们应该关注的重要数据。这个数据,还是近几年来安庆土地供应市场比较大的一个数据了,在这之前的前两年,安庆市场上放出来的土地,更少。

 

所以,本网站认为,除了安庆市政府房票改革制度对市场的刺激之外,安庆居住用地出让数是影响市场的一个重要因素。


再者,笔者也请大家看一下安庆市2017年成交这些土地的价格?楼面价是多少呢?笔者就不一一列举数据了,但是大都在三千多朝上,有的甚至超过四千一平米,这只是楼面价啊,什么意思?就是说,这土地政府给了开发商,开发商的开发成本就已经是将近四千一平米了,盖好房子、修好绿化、做好配套之后呢?翻几倍?卖多少钱?



2


第二个数据:2017年安庆商品住宅库存去化周期为3.17个月


土地供应是这样一种情况,那么实际库存呢?


第一、安庆市的库存还是不够。截止2017年12月31日,安庆市区新建商品住宅库存套数为3509套,而2016年年底安庆库存套数为5084套,库存减少了1575套,库存去化周期为3.17个月。 


第二、土地供应的还是少了,所以导致安庆市现在的局面是一种不平衡的稳定,这一点也毫无疑问。


所以,三四线城市去库存以及去化周期是判断的第二依据。



3


第三个数据:大城市的外溢效应


首先要搞清楚三四线城市过去一年多这些城市房价是怎么涨起来的。


中国现在一共有338个地级及以上的城市,除去4大直辖市、27个省会和5个计划单列市(深圳、厦门、大连、青岛、宁波)以及苏州、无锡、温州、佛山、东莞、珠海等非省会二线城市,剩下的超过290个就三四五线城市。


国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,一二线城市房价已经开始小幅下降,但三四线城市房价还在上涨。


事实上,从2016年开始,三四线城市房价就开始疯涨。上涨最厉害的区域主要集中在都市圈周边,比如北京周边的河北廊坊(北三县)、张家口等地;位于长三角城市群的浙江丽水、江苏常州;位于珠三角城市群的广东惠州、中山等。


三四线城市房价上涨主要得益于大城市的外溢效应,很多无力在大城市购房或不具备购房资格的购房者涌向这些城市。


所以,三四线城市上涨得益于大城市的外溢是影响房价的第三个因素。


4

第四个数据:棚改货币化安置


一些三四线城市,房价疯涨和棚改货币化安置有很大关系。


比如安徽安庆,2016年棚改新开工16589套;仅仅2017年前10个月,棚改项目新开工22944套,完成率117.16%


棚改货币化安置,是指府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而后居民再到商品房市场上购置住房。


说的通俗一点就是,棚户区改造,拆除了旧房子,货币化补贴,给钱去市场买房,这就必然导致住房市场供求失衡,由此带来三四线城市极具特色的暴涨。


货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。至于那个房价飙升的安庆,“货币化安置”的比例是100%!


棚改是影响明年房价的第四个关键因素。



▲2015年安庆市GDP和人均GDP排名


2016年安庆市GDP和人均GDP排名



2016年安庆备案成交均价月度走势


2017年安庆备案成交均价月度走势


图一、图二:可以直接看出2016年安庆市GDP比2015年GOP增长了3380.56元;

图三、图四:2017年12月成交均价6056.79元/㎡,同比的2016年5001.5元/㎡,每平方米增加1055.29元,同比上涨21.10%。由此,看出安庆房价与人均收入不匹配。


笔者在这里列举一下东部新城现在热销楼盘的价格?碧桂园时代之光即将开盘,目测价格比之前不久开盘的恒大珺睿府是只高不低,恒大珺睿府现在卖到9000+了吧?还有边上的置地集团开发的项目呢?置地的康熙左岸已经基本售罄,正在建设的皖江府会卖什么价?会不会是第一个毛坯破万的项目?还有之前置地刚刚拿到手的那两块连在一起的地块,也就是未来的皖江府二期,低于九千、一万的价格也是不可能的吧?

地价高,房价就高,唯独居民的收入不高,这两者成不成正比?


总结下来,想买房子的朋友们,如果是刚需自住,该买就买,因为按照目前的市场走势,你所期望的低价时代不可能再有了;如果投资的话,有可能买到阶段性的高点,现在接盘的都是拆迁户,他们是市场上的购买主力,但是目前市场的不太健康,导致了真正想买房子、需要房子的人忧心忡忡、唉声叹气,这个房价,拆迁户和被市场绑架的刚需购买者现在是买到了,但是,未来谁接他们的盘呢?谁给他们买单?

 


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