把房子租出去还房贷划算吗?

以租养贷，简言之，就是贷款买房后，把房子租出去，然后用房租来偿还贷款。现下是不少人买房的好办法，让别人来帮自己“供屋”，听起来很“着数”，那到底划算吗？这笔账你算过吗？

以租养贷主要分为两种情况：

一是贷款买房后直接出租，用每月收的房租来还月供；

二是购房者名下已有一套住房，本着改善居住条件或者是投资的目的，又贷款买新房，然后把原有的房子出租，用租金来偿还新房的房贷。

以租养贷这笔账该怎么算？

我们以上文提到的以租养贷的两种情况分别举例说明。

小A，北京工作，在某区买一套100平米的房子，网签价500万，首套房首付比例35%，首付175万，商业贷款325元，利率4.9%，贷款30年，等额本息还款。每月还贷17248.62元。由于小A工作地点离新买的房子比较远，小A选择在公司附近租房（单间每月房租2000元），把自己买的房子租出去，每月收租金8000元。（注：买房的税费等暂不计算）

也就是说，除去自己租房支出，小A每月会有6000元的房租收入来帮忙偿还房贷。假如小A这种状态持续10年，这十年里，小A既住不上自己的房子，每月还要还贷1万多。而小A房子的租客却能以8000元的成本来租住小A的房子。此外小A每年还要交物业管理费和取暖费，还要计算房屋损耗等费用。这么算下来，小A这种以租养贷的方式是否合算，相信大家已经有了判断。

再看一个例子。小B，某二线城市工作，一直与父母同住。小B谋算着自己买一套新房和父母一起自住，同时把父母的房子租出去，以租养贷，让租客为自己的月供埋单。小B要买的房子100平米，网签价200万，首套房首付比例30%，首付60万，商业贷款140万，利率4.9%，贷款30年，等额本息还款，每月还贷7430.17元。其父母房子出租的租金3000元/月。这么算来，小B每月还要自己还贷4430.17元。所以除非手里有几套空置的房子出租，否则完全想靠租金偿还贷款的想法很难实现。

在以租养贷问题上，虽然个案不足以说明问题，要因人因地而异。但需要注意的是，想“以租养贷”的投资者绝大部分手中掌握的资金并不多，所以在贷款投资之前，一定要考虑当地楼市政策、银行贷款利率的变化及自身还贷能力。如果出现房子租不出去，房贷断供的情况，贷款买的房子就有被银行收缴或拍卖的危险，得不偿失。

买房，将房子租出去，本质上说也是一种投资，那么，既然投资，都要考虑回报率。举个例子，在二线城市，房价在1万左右的，一套房90多平方，总价值100万左右，实际每月租金可能在2500 47 32123 47 15232 0 0 3637 0 0:00:08 0:00:04 0:00:04 3637左右，一年在完全不耽搁的情况下，租金只有3万元，那么，折算过来，年收益不过3%。3%，这个年化收益显然不高，很多理财产品都是5%，甚至到8%、10%。所以，如果是全款买房的话，算下来根本不划算，不如购买银行理财产品，甚至也不如存在支付宝的余额宝中。但是，很多人是按揭的，房子首付通常只有30万左右，那么，如果只算投入的30多万，那么年收益也接近10%，看起来不错。当然，实际也不能这么算，还应考虑房子的空档期，另外，还有每月还房贷产生的利息。通过这组数字计算，大家也隐约感觉到，如果没有好的投资渠道的情况下，这种方式也不算太亏。

考虑房价上涨因素，以租养贷很划算

对于绝大部分城市来讲，房价都是一直处于稳步上升的阶段，房价每年上涨幅度基本都超过10%，有的甚至20%、30%，所以，除去租金外，单是房价上涨的幅度已经跑赢通常的理财产品。实际上，很多人勒紧裤腰带买二套房、三套房，可能也正是看中了房价上涨的因素。房产在过去10多年来，被认为是唯一稳赚不赔的理财方式。所以，很多人甚至买了房子，也没有去装修，一直空着，根本没有租出去，宁愿损失租金的收益，这是因为他们看到的是房价的上涨给自己带来的利润空间。当然，如果有租金收入，那就是锦上添花的事。

以租养贷，这几点要注意

首先，如果要以租养贷，就需要考虑你的房子是否能租出去。首要必须考虑的，就是房子所在的城市，所在的地段。在一些县城，很多房子空置，根本租不出去，甚至，特定的一段时间，连卖出去都困难，这可能占用你的资金。

其次，在户型选择上，建议大家一般不要选择大户型，要知道，三室以上的房子，一般人是不会租的，这种适合一家三代的住房，与租房人群的定位是矛盾的。大部分租房的都是刚毕业没几年的年轻人，或者是恋人，或者是几个哥们合租，所以，他们一般都选择一室或者两室的房子，这样可以节省租房费用。

再次，必须要考虑房子所在地的交通和配套是否完善。房子再好，交通以及配套不行，就很难租出去。

最后，如果是新房，如果考虑房子租出去，那么在装修方面的投入，一定要谨慎，大家都懂的。且不说别人将你的房子装修破坏掉，就算遇到好的人家租房子，但是因为装修较好你提高房价，也会不容易租出去。

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