买房五步走，第二步90%的人都没走好！（干货）

很多人决定买房子后，都会有无数个问题。我能买哪里？我应该买什么？应该怎么买？

房子，能涨么？哪里的房子能涨得多？我到底，应该买多贵的房子？东南朝向更好还是南北更好？户型不方正到底行不行？

... ... 林林总总 ... ...

然而  搞定这五步

无论刚需、改善还是投资都适合！

1

计算你未来3年的月供能力

（现金流能力）

未来楼市波动，抗击波动的最好方法是规划好未来3年的现金流。

那很多童鞋会继续追问：怎么解决未来3年的现金流问题呢？

不得不继续引导大家来算，你未来3年的收入有哪些？

一、来自“事业或主业”的工资、奖金或生意的利润等。这是笔常规的钱，而且是会增长的钱。

二、买房之后，银行认可你的实力和信用，可以做一些装修贷、消费贷等。这种钱，虽然是贷款的钱，但也算是利率相对较低、合法资金来源的钱，能帮你解决一些现金短缺问题。

三、过了2年了，房子增值了，可以通过加按或抵押贷款把增值部分贷出来的；或者通过交易，把增值的利润部分套现出来。这种钱，也是一种可支配的钱。

四、跟亲朋好友筹钱、借钱，大钱、小钱是钱，细水长流借亲友的钱也是钱；而且利息还低。

五、有了房和车、或者工作及收入还不错，办理一些大额信用卡，也能解不时之需。

这5大类的钱，都是你能包括进去的钱。只是，其中除了工资的钱可以十足十算足，其他方面的资金不能搞太多、否则容易紧绷。记得千万不能草率地去借利率偏高的小贷公司的现金贷什么的哦！算清楚未来3年有哪些资金的来源，扣减掉生活和事业发展的必须开支，就大体知道资金的月供的能力了。

2

 计算你能落地的杠杆比率

（负债率）

不同地方，有不同的住宅贷款环境。

有的地方，3成首付；有的时候，5成首付；有的不限购的地方，2成首付。首付越底，杠杆越高，负债越高。

（举栗子：资产值500万，首付3成150万，负债70%为350万，杠杆3.3倍）

你要想清楚，你想月供成数多少、负债多少。作为一个投资客，可能喜欢高杠杆，负债高，以后涨一把、就赢大了。

对于普通家庭来说，则喜欢安全、稳健，即要赚到、又不能亏、利息负担也不能大，就只能正常3-5成首付。

对于保守的人来说，借债总是件恐怖的事，20年下来、付了几百万利息给银行，太可怕了；所以，尽量少贷款。

... ... 种种权衡，种种计算，种种家庭内部群策群力或斗智斗勇，最后，总是能确定下一个杠杆率、负债率的目标。

3

通过首付、杠杆率 ，核算购房总金额

公式：购房总金额 = 首付资金/首付成数（如1成、2成、3成、5成...）

比如：首付资金100万，当地住宅首套首付能2成，未来3年平均月收入3.5万、月供最高负担能力2.5万：

购房总金额 = 100万/20% = 500万；

负债额 = 500 - 100 = 400万；

月供按住宅贷款、25年，约2.4万左右。

得出这个总额，整个购房策略的推导已经完成一半。

因为这个总额对应的负债（贷款），是你3年内还得起的。

任何楼市的风吹雨打，都影响不了你。

4

确定你购房的目标和投资的类型

这个时候，必须得扪心自问、诚实回答：是纯投资，追求高回报？还是要上车，解决基本需求？还是要改善，解决住得好又涨得了的问题？还是要买个学位，让娃有个前景？

这几个，是关键的“需求”和“目标”，由不得半点自欺欺人的含糊。

对于投资客来说，其实很简单，明白自己是要什么样的回报率、回报速度的房子，根据回报潜力去锁定区域和楼盘。

对于自住及自住兼顾投资的来说，就是要把自住的核心需求，排序出最在乎的3个条件，根据这3个条件去圈定区域和楼盘。

5

根据杠杆可行性、标的匹配需求性

圈定区域和楼盘

对于投资者来说，不是每个地方，都能符合投资客的杠杆率需求。

对于自住者来说，不是每个地方，都有符合个性化的需求的房子的。

通过贷款杠杆、购房资格、购房总金额，能把适合片区和楼盘圈定，接下来不外乎就是综合权衡面积、总价、房间数、朝向来选择户型和房源了。

这个时候，终于说到了“地段”这个级别的细粒度条件——梳理清楚可以输入到购房网站的搜索条件：

选定一两个区域，输入总价范围、面积范围、房型，点下【搜索】按钮，一串串房源就列出来了。你就可以尽情的在里面翻牌子、看户型，挑出10个大致符合要求的楼盘，约了中介去踩盘。

在这10个楼盘的看房过程中，你自然会慢慢顺藤摸瓜、信息合纵，获得更多符合需求的楼盘或区域；都熟悉以后，你就自然可以进一步缩小标的范围，进行精准盯盘了。

这样一套五步购房法，能让你条例清晰地把房买对。

按这个流程，每个人都能做得很好，是不是？

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