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2018-06-07

进入2018年后,新闻媒体对2018年的房价都是一片唱衰,房价暴跌几乎已经是大众的一个共识,但事实上,2018年及以后的一段时间里,房价真的会下跌吗?

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如今谁也不能否认决定房价的两大因素为政策调控和刚性需求,我们就从这两点来论证今后的房价趋势。

首先看看政策调控,自从我国实行两税制后,中央财政实力得到进一步加强,从而让国家有了更多的财力能够进行各种基础设施建设、科研投入、国防建设等关系国家长久发展的项目实施,也能有充足的资金进行抢险救灾、养老补贴、环境治理等民生投入。但如同一个硬币有正反面一样,中央财政的充足使得地方财政收入减少,地税项目主要为:1.营业税;2.个人所得税;3.土地增值税;4.城市维护建设税;5.车辆使用税;6.房产税;7.屠宰税;8.资源税;9.城镇土地使用税;10.固定资产投资方向调节税;11.地方企业所得税;12.印花税;13.筵席税;14.地方税的滞补罚收入;15.地方营业税附征的教育费附加。有这些项目可以看出,地方税收中的主要来源为:3.土地增值税;6.房产税;9.城镇土地使用税;11.地方企业所得税;12.印花税;这其中主要税收来源有三项均来自房地产业,一旦房地产萎缩,对地方财政将是一个不小的打击。

由此,对于地方政府而言是不希望房地产业萎缩的,尤其是一些产业较少的三、四线城市,房地产业一旦萎缩,地方政府财政问题将发生困难。

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中央财政会不会大规模补贴地方财政呢?目前看来,这种可能性也不大,因为我国正面临转型,即从一个区域性大国转型为世界顶级强国,同时,全球已经进入第四次工业革命,各个主要国家都在争夺第四次工业革命主导权,这些需要巨大投入的持续财力投入,中央财政在这种国际大环境下很难有多余的资金对地方政府进行补贴。

再看刚性需求,刚性需求一个绕不开的话题就是城镇化率,根据相关统计资料,截止2017年末,我国城镇化率为58.52%,城镇人口比2016年末(57.4%)增加了2049万人,而发达国家城镇化率在80%以上,从我国各年城镇化率增长来看,平均年递增为1%左右,也就是说,按照现状,我国城镇化率要达到发达国家水平,还需要20年以上时间,此外,用城镇化率统计房地产业还存在三个统计缺陷,一个是城市的城中村人口,这是一个数量巨大的人口群,因这类人口流动性强,难以对其数量进行有效统计,但根据相关资料,仅深圳城中村人口就达700万以上,这些居住在城中村的人口是潜在购房的重要力量,他们有购房能力(拆迁补助款),也有购房意愿(城市居住的居民很少愿意迁到农村);第二个是大学生,根据中商产业研究院数据显示:2010-2017年的毕业生人数按照2%-5%的同比增长,预计2018年毕业应届大学生数量将达到820万人,这些毕业大学生也将成为购房重要力量。第三个是老百姓购二套房的意愿,随着生活水平和收入的不断提高,很多人已经不满足在一个城市生活一辈子,很多资产阶级希望在退休后能进入一个环境更好,各种服务业更发达的城市进行生活,因此,这部分人有购买二套房的能力,也有购买意愿。

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因此,从目前形势来看,希望房地产业一夜崩盘是不现实的,主要原因还在于巨大的市场刚需,如果没有刚需,无论政府如何调控,都无法违背经济规律,在以后的时间里,政府为了保证民生,会对房价进行一定的限制,让房价缓慢增长。





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