离婚时约定归一方的房子，过户前另一方欠债会被执行吗？

点击上方蓝字“小军家事”关注我们哦

本文作者 | 魏小军

离婚协议中约定归一方的房产，

过户前会因为另一方的负债被执行吗？

当事人登记离婚时，在《离婚协议》中约定共有房屋归一方所有。但如果按揭贷款没还清，往往没法办理相应的产权登记手续，所以离婚后房屋会仍然登记在双方名下甚至是另一方个人名下。当然，有的时候，是因为当事人拖拉或存在其他特殊情况，没有及时去办理。这种情况下，因为另一方依然是名义上的所有权人，一旦其负债被执行，就会面临该房屋是否纳入其责任财产，以清偿其债务的问题。

对婚内一方举债，然后离婚并在协议中把房产归一方的情况，普遍的观点认为不能对抗债权人，这里暂且不讨论（里面也涉及到非常多的细节）。这里只讨论先离婚、离婚后一方负债的情况。下面先来看三则刊载在最高人民法院官方出版物上的案例：

1.最高人民法院公报案例（审理法院：最高人民法院）：钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷案

法院认为，在当事人不存在借离婚协议处分财产逃避债务的主观恶意的情形下，钟永玉及其所生子女在《离婚协议书》签订之后也一直实际占有、使用了诉争房屋。在诉争房产办理过户登记之前，钟永玉及其所生子女享有的将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权。综合钟永玉与王光各自债权产生的时间、内容、性质以及根源等因素，钟永玉对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房产的执行。

主要理由：

第一，从成立时间上看，该请求权要远远早于王光因与林荣达股权转让纠纷所形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但是在若干情形下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。例如，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。以此类推，在本案情形，至少不能得出王光成立在后的债权具有优先于钟永玉成立在前的债权的结论。

第二，从内容上看，钟永玉的请求权系针对诉争房屋的请求权，而王光的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为林荣达的责任财产成为王光的债权的一般担保。在钟永玉占有诉争房屋的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权，也应当优于王光的金钱债权。

第三，从性质上看，王光与林荣达之间的金钱债权，系林荣达与钟永玉的婚姻关系解除后发生的，属于林荣达的个人债务。在该债权债务发生之时，诉争房屋实质上已经因钟永玉与林荣达之间的约定而不再成为林荣达的责任财产。因此，在王光与林荣达交易时以及最终形成金钱债权的过程中，诉争房产都未影响到林荣达的责任财产。在此意义上，钟永玉的请求权即使排除王光债权的执行，也并未对王光债权的实现形成不利影响。

第四，从发生的根源上看，讼争房产系钟永玉与林荣达婚姻关系存续期间因合法建造而产生的夫妻共同财产，在钟永玉与林荣达婚姻关系解除之时约定讼争房产归钟永玉及其所生子女所有。从功能上看，该房产具有为钟永玉及其所生子女提供生活保障的功能。与王光的金钱债权相比，钟永玉及其子女享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。

出自：最高人民法院(2015)民一终字第150号，《中华人民共和国最高人民法院公报》2016年第6期（总第236期）第219-26页

2.《人民法院案例选》案例（审理法院：广州市中级人民法院）：臧旭霞执行异议审查案 

法院认为，离婚协议中约定诉争房屋归臧旭霞个人所有，虽未办理相应手续，杨某（臧旭霞前夫）的债权人仍无权要求执行。

主要理由：

第一，双方所签离婚协议已备案登记，合法有效，且臧某对诉争房屋实际占有，不存在善意第三人，应认定双方合意真实有效，发生物权变更效力，臧某应为实际产权人。

第二，物权发生变动而未履行登记和公示程序的，所不能对抗的是善意第三人主张的物权，而非债权。【注：债权人对杨某享有的请求权属于债权。】

出自：《人民法院案例选》2016年第2辑总96辑，第145—149页

3.最高人民法院公报案例（审理法院：上海市第一中级人民法院）：付金华诉吕秋白、刘剑锋案外人执行异议之诉案

  法院认为，虽在离婚协议中约定诉争房屋归付金华个人所有，但因未办理相应登记手续，仍可被执行用以清偿刘剑锋（付金华前夫）的债务。

主要理由：

本案系争房屋是原告付金华与第三人刘剑锋夫妻关系存续期间所购买，根据婚姻法相关规定，系争房屋应属原告与第三人的夫妻共同财产。我国《物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。双方在离婚协议中约定上述房屋产权均归原告所有，这是第三人对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。因系争房屋的产权未发生变更登记，第三人刘剑锋仍为系争房屋的登记产权人，其在系争房屋中的产权份额尚未变动至原告名下，故在第三人对外尚存未履行债务的情况下，被告吕秋白作为第三人的债权人，要求对第三人名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。 

出自：《中华人民共和国最高人民法院公报》2017年第3期（总第245期），第47-48页

上述三个案例，1、2的结论相近：债权人无权要求强制执行登记在债务人名下但由离婚协议约定归其前配偶所有的房屋。但二者的说理有较大差别。案例1的审理法院认为夫妻一方根据离婚协议享有的权利是债权。但这个债权，与离婚后另一方负债的债权相比，整体上更具优先性。案例2的审理法院则认为夫妻一方根据离婚协议享有的权利是物权，对债权具有当然的优先性（认为未登记不能对抗的善意第三人是指物权人，而不包括债权人）。案例3的审理法院则认为，债权人有权要求强制执行已由离婚协议约定归其前配偶所有但登记在债务人名下的房屋，理由是离婚协议关于房产归属的约定没有物权效力，不能对抗第三人。

从学术的角度看，案例1的说理更为细致、深入。从与最高司法权威的关系来看，虽然都是最高人民法院官刊登载的案例，但案例1系最高人民法院审结，其他两个案例由中级人民法院审结，案例1应该更能代表最高法院的意见。所以，司法实践中，应当优先借鉴案例1。

此外，从律师业务的角度出发，三个案例反映的观点都不可轻视。毕竟，律师所做的安排或规划，一旦发生争执，最终要由法院来检验。既然实践中有这么大的分歧，并且各方观点都得到最高人民法院某种程度上的肯定，不能不予以足够重视。为客户提供非诉离婚法律服务时，需要向当事人作如下风险提示：如不及时完成权利变动公示（包括但不限于房屋所有权、股权等权利的变更或转移登记），可能会被强制执行用以清偿对方嗣后所负债务。同时，如客户有需要，协助完成符合法律要求的权利变动公示，或者根据其具体情况设计相应的风险管控方案。

延伸阅读

关于本公众号

由魏小军博士负责的婚姻及家族财富管理法律服务团队运行，专注婚姻、继承、家族企业传承、家族信托、家庭保险等家事及财富管理传承法律服务。

电话：[phone]

邮箱：[e-mail]

地址：浙江省杭州市江干区钱江路1366号华润大厦A座18层大成律师事务所（地铁四号线钱江路站D2口出）

长按二维码关注我们