【乐居追踪】新鸥鹏海外拓疆成都退地 “烫手山芋”是吞还是弃？
（新鸥鹏所拍的四块宗地）
91.67%的高溢价率成为一道坎
地块一片荒芜
新鸥鹏这四块地位于三圣乡芙蓉中路与百日红中路之间、椿树街两侧，与绿地·468和蓝润·V客东都为邻。拿地已两年的新鸥鹏，其四块地荒草丛生。一号宗地的一角甚至已经被附近居民种上了蔬菜，围墙也破破烂烂，现场不见任何与开发商相关的广告牌，没有丝毫将要动工开发的迹象。而旁边同一天拿地的蓝润，其项目V客东都一期即将竣工，二期住宅楼也已初呈现，且一二期项目均已售罄。
（左：新鸥鹏地块杂草丛生 右：同期拿地的蓝润V客东都已快建成）
新鸥鹏2014年6月一口气“吞”下了总面积约128亩的四宗地，这也成就了当时该区域的单价地王：最低楼面价为4900元/平，最高价5750元/平，总价约18.4亿元。而这四宗地块的溢价率最高一宗高达91.67%，其余三宗地的溢价率分别为81.67%、76.66%和41.66%。不难算出，新鸥鹏这四宗地的平均楼面地价已超过5100元/平。
我们再看看与新鸥鹏同一天同一场土拍拿地的“邻居”蓝润。蓝润拿下的两块地溢价率仅为0.05%和63.33%，平均楼面单价约为4000元/平，项目均价6800元/平—7500元/平不等。即便是毗邻的西南地标绿地468项目，其在2012年7月的成交楼面价仅为1096元/平，2014年项目均价也不过才约8500元/平。显然，超过5000元的楼面地价给新鸥鹏出了一道难题。
西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐指出，成都市场上房价指数每上涨1%，土地市场的溢价率则上涨0.7%。2014年4月成都市场的房价指数到达近年来的顶点，新鸥鹏拿地是在2014年6月，正处在市场调整期，因此拿了一个处于较高点的价格。
（新鸥鹏所拍下的第一、三、四、五号宗地现状航拍图）
不低于50%的商业比例
新鸥鹏难突围
地价过高，看来新鸥鹏若是想要“玩转”这块地，势必要一搏高端市场才不至亏本。
“新鸥鹏如果在三圣乡做高端改善项目是有优势的。”刘璐认为，三圣乡作为城东的旅游走廊，区域条件好，但产品多以刚需为主，同质化严重，缺少高端产品。同时今年是成都的“改善年”，做改善型产品符合市场趋势。“但若不退地，新鸥鹏在打造高端物业这条路上仍困难重重，”刘璐说道，“这几块地商业比例过重，在成都商业很难做“。
值得一提的是，新鸥鹏拿下的四宗地，其中四号宗地为商业服务业设施用地，根据规定，其兼容的住宅建筑面积比例必须小于计入容积率建筑面积的50%。另外三宗地也兼容最高20%的商业。由于三圣乡区域目前处于开发阶段，对商业的承受能力较小，且旁边紧邻的绿地468综合商业体早已进入施工阶段，新鸥鹏的商业如何突围又成为了一道难题。
外来教育资源PK本地名校
市场接受度待考验
同时，锐理数据总经理郭洁则认为：“新鸥鹏做地产的优势就是它的教育资源，它自己有全龄段的教育产业。三圣乡区域内目前在教育资源方面做得突出的是华熙528，但华熙528做的是刚需产品。新鸥鹏可以借助其自身的教育资源，做改善型物业。”
据了解，新鸥鹏旗下教育产业拥有2所大学、5所中学、1所小学、31所幼儿园。2015年3月新欧鹏副总裁李战洪曾说：“新鸥鹏的教育地产是单项冠军，15年做了中国最大的教育产业园，创办两所学历教育的大学，其中房地产学院是世界上最大的。”
但刘璐表示：“如果做教育地产，成都人小学就认泡桐树，中学就认四七九。新鸥鹏作为一个外来房企，其教育资源是否能被本地市场所接受也有待考验。“教育资源对于购房者确实有一定的吸引力。据统计，在成都一些好的小学周边，房子一般溢价约20%。三圣乡板块遍布着成师附小、川师附中、九中外国语学校、成都七中育才银杏校区等，是成都名校资源最集中的区域之一，新鸥鹏这个“外来客”想要占据三圣乡这个市场，或许还得好好下番好功夫。
成都办公室人迹鲜见 海外发展却如鱼得水？
随后笔者走访了新鸥鹏成都公司位于华润大厦的办公点，偌大的办公区内只见到了含前台在内的三名工作人员。据该公司保洁阿姨透露，“办公室之所以这么空，是因为大部分职员都外出办事了。”但前台介绍，“目前公司确实没什么人，预计今年8月份左右进行大规模的招聘。”
（新鸥鹏成都公司）
寥寥几人的办公室以及荒芜的地块现状，难免引得外界猜测其资金方面出现了问题，因此才退地求生甚至解散成都公司。同时却有迹象表明，新鸥鹏集团正全面开拓包括美国、加拿大以及罗马尼亚在内的海外市场。
在新鸥鹏集团副总裁李战洪6月9日的微博里，他明确指明自己的新身份是新鸥鹏美国公司的“执行董事+总经理”，其本人也已移民美国。另外在其微博里有多条与新鸥鹏落户美国洛杉矶与新鸥鹏教育城落户加拿大多伦多相关的消息。
（李战洪微博截图）
这一切都表明新鸥鹏正大力耕耘海外市场，看起来资金方面或许不似传闻中那般“紧张”。 就开发商战略布局而观，新鸥鹏若是因为资金问题而放弃成都市场，似乎与其在海外大肆扩张的形象相悖。
新鸥鹏三圣乡宗地机遇与风险并存，退地与否目前仍未有确切消息。风波不断，疑团未解的新鸥鹏最终是会走出困境还是黯然离场，我们拭目以待。
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