成都改善型住房市场白描：成交占比61% 三环内“扎堆”
改善型住房是近年房地产市场发力的重点，"改善"从2015年起已经成为成都楼市的高频词。今年上半年成都成交的住宅产品中，面积在90-110㎡产品占比上升的最多，70-90㎡产品的比重还在持续下降，而根据分析，大面积段的改善型产品比重还会在未来持续的上涨。从总体情况上看，今年成都的改需房做到了量价齐升的发展。
据锐理最新的数据显示，截至上周，成都90㎡以上的改善型住房在市场的占比已经达到了61%，高于重庆的55%，均价也已达到1.1万元/㎡。改善型住房在近期的市场上依然是发展的主轴，改善型住房的红海竞争也会越来越激烈。
经济发展助推改需房出现
成都城市建设的快速发展，推动了城市建成区域规模的不断扩张，这种扩张为改善市场的爆发提供了土地载体，新川、秦皇寺、百仁、大源、攀成钢是今年楼市明星版块。
从经济基本面看，从2015年开始，中国制造业PMI指数持续低迷，制造业疲软，尤其是从今年2月开始PMI指数一路下滑，七月触底48.9%，实体经济的低迷使得部分资金进入房地产市场避险；而另一方面今年M1和M2剪刀差逐步扩大，在6月差值更是达到了12.8。无论从城市发展视角，还是M1、M2剪刀差来看，都意味着大量热钱泛滥，而投资渠道缺乏，这样的现状，使得上半年大量热钱都纷纷进入房地产这个目前为止仍能保持较高收益的行业，在这样的逻辑推动下，“地王”频出就可以理解了，这也在一定程度上助推改善市场爆发。
而在刚需市场竞争激烈、库存高企，目前成都90㎡以下户型存量占比为35%，90-100㎡户型存量占比为21%，110-130㎡户型存量占比为14%，130-150㎡户型存量占比为8%，150㎡以上户型存量占比为23%，刚需市场中存在的高风险、低收益的窘境让地产商纷纷放弃刚需市场，转向相对健康的改善型市场。
近三年成都由于地价的攀升导致高成本，“面粉贵过面包”已不鲜见，从主城+近郊住宅用地楼面价的走势图我们可以看到，拿地楼面价和新房成交均价的差额所辖趋势明显，在2016年缩小到3951元/㎡，土地成本的快速上升和利润空间的缩小让各大房企也只能通过改善产品来谋求发展。在2016年楼面地价TOP5地块与其所在版块商品房售价对比图上我们可以看到，商品房溢价最高的项目也只做到了3605元/㎡的溢价，甚至有两宗地块楼面地价远远却高于版块商品房售价，综上，土地成本的攀升也是改善型市场突然火热的重要原因。
近三年成都主城+近郊住宅用地楼面地价走势图
（图片来源：锐理数据）
人口更迭导致改需叠加增长
中国第三次人口生育高峰出生的人群都开始进入而立之年，整体都面临着改需房的需求。目前，60后成为了社会财富的掌握者开始加入豪改行列；70后则已经有一定财富的积累，为了追求更好地生活条件追求再改；80、90后群体因为薪资的快速上涨和优越的家庭条件，也是改善产品的重要客户群体。所以2015年改善市场爆发并不偶然，而是由于90后到60后四个年龄段需求叠加造成的。
政府对于7090政策的松绑导致长期压抑的改善需求在当下集中爆发，在之前90㎡作为市场主力的年代，虽然有改需的存在但是没有可选择性较小，这个市场被有意无意地忽略了。而在2015~2016年，政策的解绑则释放了这种市场需求，而对于二手房交易税费的松绑也减轻了购房者的经济负担，让购房者有更大的空间满足自己的改需房需求。
根据相关研究，2015到2018年，改善需求的上涨势不可挡，而2018年之后市场将会出现分化，但在2020年之前改善型住房的需求还是处于主力的地位。
三环内外仍为改需主力场
从改善全城热度图来看，新川板块是改善型产品供应量最大的区域，大源为第二梯队，东升属于第三梯队；大源、新川则是这类产品销售最好的区域，站南、南湖在第二梯队，光华大道、东升次之；从价格来看，站南和外金沙均达到了16000元/㎡，三环内和南延线均价过万的板块达到两位数。
改善全城热度图——销售热度图
（图片来源：锐理数据）
改善全城热度图——均价热度图
（图片来源：锐理数据）
改善全城热度图——供应热度图
（图片来源：锐理数据）
户均面积也是判断改善产品属性的重要标准，在成都，东大街、东山、外金沙作为户均面积前三的区域已经突破了240㎡的门槛，而北湖作为TOP20的最后一名也突破了140㎡大关，改善型产品需求劲头强劲。
反映到具体的销售上，城南一枝独秀，而以温江城区、光华大道、万春镇为主城西销量的强劲也代表了一个走势，在均价方面，麓山是成都三环外的唯一一个热点板块，从市场认知度上看，成都的改善市场仍集中于三环内。
总体来说，城南应当是今后改需房的主战场，尤其是大源、新川、南湖板块，由于政策的支持和发展、配套设施的跟进，未来发展受到房地产市场的看好。但就目前的现状来看，三环内外都还是热度最高的区域，这些区域大面积的地块出让不多，一旦推出则一定会在土地市场上引起激烈的竞争。
“改善性需求”是今年成都楼市被讨论得最多的关键词，但是和任何一个风口行业一样，盲目的跟风往往意味着“摔得更惨”。需求是一切市场行为的原动力，不论是户型还是面积，位置或是区域这，不管是大方向还是小细节，对于改善型市场来说消费者自身需求和因需求的变化而产生的新的需求都应该是一切市场行为的出发点，所以作为房地产来说，洞察这种需求的变化，并且能够领先于消费者之前做出良好的规划才是楼市良性发展的重点，更是房企制胜的关键所在。
每月涨200元/㎡，新都房价3个月涨了10.8%，仅次于天府新区！
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