【乐居板块】郫县化名郫都傍紧西贵 房价温和成价值洼地
“以后郫县豆瓣会不会改名叫郫都豆瓣啊？”9月11日成都市同意申报郫县撤县设区，更名为郫都区，许多人开起了地名的玩笑。郫县变为成都的一个区，成都二圈层主力区全部撤县设区的步伐到此完成，撤县设区涉及到的改变方方面面，“变”对于区域楼市来说常常伴随着新的机遇，郫县楼市迎来了腾飞的机遇期。
城西片区郫县价值洼地显现
今年以来在全国房地产市场“火气旺盛”的大背景下，成都房价也出现了跳涨。据锐理数据显示，从近6个月的涨幅情况来看，城南以19.66%的涨幅高居榜首，城西则位居第二，涨幅为13.4%，城西的价值在2016年得到了淋漓尽致的体现。
蠢蠢欲动的郫县楼市
在一项城西置业的调查中，有近一半住在城西的人有换房需求，而68%居住在城西的人换房首选地还是城西。城西作为高端住宅集中的区域，一直是改需人群的首选地，但就目前市场而言，该区域还存在大量刚需型或首改型楼盘，高端改善型项目虽然在2016年如雨后春笋般涌现，但是在量上仍然无法扭转刚需横行的市场现状，这与城西以改需为主的市场环境背道而驰。
城西部分购房人群便开始将目光转向了周边县区，高新西区、光华板块等区域的兴盛也是这种需求发展的产物，而郫县作为距离主城区最近的区域有得天独厚的地缘优势，加之撤县划区后更加便捷的交通和优渥的教育资源，有望成为城西的“后花园”，融入城区也让郫县有了弯道超车的可能性。
截至2014年郫县常住人口密度达1112人/平方公里，常住人口已达到81.73万人，与2004年相比增幅达67%，人口的增加带来了购房需求，郫县现在既拥有了和城西相比并不落后的交通、城建配套，价格仅为传统“西贵”的一半，这片“洼地”终于和主城区已经蓄满的“水池”连在一起了。
除此以外，郫县境内有包括电子科技大学在内的15所高等院校，居成都各区县首位，便捷的交通和教育环境让改名后的郫都区将会吸引优质资源集中，迎来更为利好的发展。撤县改区不仅在行政划分上拉近了与主城区的距离，而且会吸引更多非本地人口的涌入，这一系列的利好都使得郫县成为城西的价值洼地区，在政策红利下犀浦作为最靠近主城区的板块或有望成为下一个风口。
机遇与挑战并存的郫都区
图片来源：锐理数据
成都上半年土地市场供销呈现明显下行走势，出让面积和成交面积大幅度减小，总出让金环比下降17.4%为近几年降幅最大，成交面积和成交比例环比都有所下降，数据显示上半年成都土地整体供应明显减少，出让面积环比减少近3000亩，但供销比却从1.2:1上升到1.3:1，成都老城区土地供应的“口袋”正迅速被捏紧。
图片来源：同业地产
同时在住宅市场出现了供不应求的局面，截至6月29日，大成都区域商品住宅累计成交1402万平方米，较去年上半年上涨5.1%，而土地供应量却明显不足，据锐理统计数据显示，今年上半年成都各城区商品住宅销售面积都超过了供应面积，最高供销比达到了3:1，近郊县区更是在差值和总量上都达到了较高的数值。
成交量价齐升的同时，供应端却在减少，2016年上半年成都主城区商品住宅供应量为330.8万平方米，较去年同期减少23.3%，而主城区成交价格则为10675元/㎡，较去年上半年上涨11.9%。
供应的减少和需求的日益增加造成的供销比例倾斜共同刺激了成都房价，在房价高涨的2016年，郫县融入市区，其较低的房价、较好的资源配套和经济发展在如今供小于求的楼市下将会展现更大的发展潜力。
郫县今年土地入市情况一览表
从今年年初到9月，郫县总计有31块土地入市，包括月底即将入市的两块住兼商用地。5月中旬，朗基地产以3060元/㎡的楼面价拿下的95亩地块已打造成为朗基新的主力产品——少帅府项目，该项目定位较周边项目更高，在保证自身竞争力的同时，有效地提升了区域的整体观感和品质。而在今年7月，花样年6.6亿拿下郫县294亩地块，日后不论是打造高低配还是别墅产品都会有利地提高区域价格。更振奋人心的是，以人文精神和超高品质颇受行业尊敬的绿城中国也将自己在成都的首个产品放到了郫县。品牌房企正在加速进入郫县，这增加了郫县的区域价值，也会吸引更多资源和人口。
位于郫县红光的成都多利绿城桃花源效果图
从郫县住宅市场来看，根据市场数据统计，上半年郫县住宅市场新增供应67万㎡，成交总量达80万㎡，整体市场也同样呈现供不应求的趋势，郫县目前区域内所拥有楼盘在二圈层主力区属于最多的，进入“金九银十”后7个全新推出楼盘增加了购房者的选择余地，与城西的改善大势不同，新推出的楼盘户型基本都集中在70-100㎡的小户型段，这与刚需和首改的市场需求相吻合，且与传统主城区相比价格优势明显。随着新推入市楼盘逐渐亮相，不论是投资还是自住的看房人群都会有所增加，但目前区域房价仍在积蓄力量。
郫县“金九银十”新推楼盘一览表
目前郫县房价分布集中在4000-6000元/㎡，在成都全域中仍处于低位，对于购房者而言购房压力也较小，从今年房价走势图来看郫县房价上涨仍较为缓和，8月郫县房均价为5425元/㎡，较年初相比上涨了8%，处于温和上涨的状态中。
成都房价和郫县房价走势对比图
数据来源：克而瑞数据中心
8月中旬郫县商品住宅成交均价有过一次大幅上涨，涨幅约10%，与此同时，郫县的大量楼盘的交房入住以及临近产业企业的新入驻，也会为区域注入更多的新人口，市场整体向利好态势发展。
郫县可否能重现下一个双流？
郫县近一年住宅用地入市情况一览表
在“2016年县域经济100强”榜单郫县位列全国第78名，也是四川省唯一上榜的县，评选以经济实力、经济水平、社会民生、经济活力等作为维度，也基本从侧面反映了郫县的发展潜力。撤县划区之后郫县被谈论最多的就是未来的发展，作为同样撤县划区之后快速发展的“模范生”双流，自然成为了对比的对象。
图片来源：锐理数据
目前，根据最新的成交数据，双流区成交均价约为6800元/㎡，较郫县每平方米高出约1200元/㎡，从价格角度上说，郫县还无法和双流匹敌。但是我们也可以看到，而双流撤县改区至今未满一年，房价涨幅已达到23%，按照这样的增长率，撤县设区之后郫县房价也会很快缩小甚至磨平。
从2013年至2015年郫县月均去化面积呈递减趋势，2014年降幅更是达到最高的32%，据上半年统计数据显示，郫县2016年上半年月均去化面积为14.23万㎡，与去年持平。而双流去化面积却是逐年增加的，在2015年年底撤县划区的双流却以21.2万㎡的月均去化面积位居年度榜首，这也在一定程度上说明双流目前楼市需求胜过郫县。从需求层面来说，郫县要追赶上走在前面的双流还有很长的路要走。
图片来源：锐理数据
图片来源：锐理数据
从上半年商品住宅供销价数据显示，成都二圈层主力区存量面积均超过150万㎡，新增面积和备案面积也都位居前列，其中郫县新增面积、备案面积和存量面积均处于高位，成交数据却稍显乏力，从近一个月的成交数据也可以看出，郫县在8月底经历了一轮暴涨之后成交量持续下降，撤县改区后的这一周，受中秋假期影响，成交套数为334套，环比下降15.23%，成交面积为3.02万㎡，环比下降16.57%，成交均价5405元/㎡为各行政区最低，环比下降3.29%，不到主城区均价一半。
郫县近一个月新房住宅成交情况
郫县近一年房价上涨榜TOP10
虽然整体成交数据和房价没有出现大的波动，但是从近一年郫县房价涨幅TOP10可以看出，平稳的房价下一些项目表现出了自己的精彩，房价上涨幅度靠前的10个楼盘中，一年来涨幅均在10%以上，且已经出现了万元以上的项目，从这一点可以认为，郫县楼市的潜力是存在的，仅仅是缺少能够充分挖掘其潜力的项目和开发商。
撤县划区虽然意味着与主城区的联系更加紧密，但快速发展并不是短期就可以达到的，业内人士也曾表明郫县作为单独的个体受主城区影响不大，主要购房区域仍将维持在城区二圈层，从消费者的角度来讲，撤县划区只是行政区划的改变，对区域整体发展并不能产生决定性的影响。
改变市民的想法不仅需要借助区域交通、教育等配套的发展，更多的是政策的支持和导向，双流的撤县划区惯行了成都向南发展的政策，政府对天府新区的投入和重视促进了双流楼市的发展。对于郫县而言，高新西区的设立让郫县成为了成都高科技制造业中心以及国家级出口加工区，但对比天府新区其对区域整体楼市的带动作用并不大，城南多板块的组合加强了人口的吸附作用，不断地利好政策更是刺激了楼市的发展。
作为成都十五分钟都市生活圈的郫县，虽然配套设施在不断完善发展，但并没有刺激楼市进入高峰拐点的利器出现，楼市目前还是会以平稳发展为主，且反观天府新区和双流划区之后并没有短时间涨价，所以郫县出现短时间涨价的可能性也不大。从长期上来说，郫县在交通的发展，城市边缘的外扩，新的商业配套的引入，品牌房企的进驻等各个方面都在向上走，郫都未来完全融入成都后房地产市场发展和双流、温江区的差距将逐渐缩小，甚至从地缘的角度上讲，郫县犀浦等拥有一定先发优势的区域可以与金牛区国宾板块形成联动，形成一个全新的板块也未可知。总之，发展空间仍然不可限量。
文章看到这里，当下一次别人再提起郫县撤县设区的时候，你除了“郫都豆瓣”之外，是不是可以聊聊楼市呢？
微信号：scleju
贴心备至 ¦ 有问必答 ¦ 暖心售后↓↓↓猛戳这里，一键获取买房小助手！
免费约车全城看盘，掌握及时房产资讯！