金九改善大房唱主角 90平方米以上户型市场占比超六成
随着“金九银十”的到来，房企也加大了推盘力度，在九月开盘的近30个项目中，面积段维多持在100㎡左右，与较大的户型建面匹配的是绿化率的提高与相对较低的容积率。改善型住宅购房需求得到释放。为满足该类需求的中大户型产品供销也大幅增加。
如下图乐居抓取显示，在9月开盘的楼盘中，远大中央公园绿化率达到53%,金房玺座容积率为2.4。伴随着产品迭代和客观需求的释放，改善型需求实际上已经上升为市场主流产品。
制图：新浪乐居
据《四川中原地产楼市半年刊》数据显示，上半年成都市场130-150㎡面积段的改善产品成交大幅上涨，成交3138套，环比上涨25.97%，同比上涨31.63%； 90-110㎡的改需产品有一定幅度上升，成交10038套，环比上涨11.83%，占比22%。70-90㎡产品的比重却还在持续下降。
大面积段的改善型住宅比重还会在未来持续上涨，改善型需求还将继续得到释放。据锐理最新的数据显示，截至8月中旬，成都90㎡以上的改善型住房在市场的占比已经达到了61%。
事实上，改善住宅产品是针对此前主流“刚需”住宅产品而言的。改善型住宅目前是一个模糊的概念，除面积段有一定的界限外，很难准确去概括改善型住宅的特质。不同开发商、区域、户型设计、物业、品牌等因素的影响也是改善型住宅的参考因素。
其中户型设计是判断是否为改善型住宅的重要参考因素。
对此，中筑华恺建筑设计有限公司总经理张柯分析称，“个人认为改善住在产品分2级，一般性改善（大众级）和高端改善。一般性改善特点：舒适的空间尺度；合理的空间级配；完善的功能空间。高端改善除一般型改善的舒适性要求外，还会增加安定精神、寄托情怀的设计空间，或是冲击心灵的亮点空间等。标志性的特点就是更关注使用者的感受，而非刚需产品那样极致压缩空间来追求纸面上指标的靓丽，改善产品都是从使用者需求出发来做空间品质的提升。”
户型设计的变化在不断满足改善型人群更高更精细的生活需求。组成改善元素更多是由人性化、生活化的细节组成，不仅仅是面积变大那么简单。
（图片来源网络）
纵观成都房地产市场自2015年以来，以大源、攀成钢、万年场为代表的改善型物业板块呈现快速增长趋势，销量和排名大幅提升。
高策新源监控的数据显示，在2015年，上述3大板块半年期的销售套数就超2000套，大源更是达4485套，在各板块中排名第四，超越临近早前定位刚需的“华府板块”。
2016年被称为改善住宅的元年，改善型住宅购房需求得到释放。为满足该类需求的中大户型产品供销也大幅增加。
从市场角度解读改善性产品呈现出另外明显的特征。“达到改善的概念，我认为应该达到几个因素：第一，品牌的发展商是比较关键的；第二，项目的地段还是相对周边是否有丰富的配置资源；第三，自身产品力，面积段、功能性、居住生活理念；第四，物业服务是相对比较重要的。改善性产品更多是从房屋的功能属性、面积段有关。因为只有大的面积段，才能承载更多的功能性。”四川中原地产顾问事业部总经理赵忻对新浪乐居表示。赵忻分析到拥有优质的教育资源也是考量一个改善性住宅的点。
近2年来，国家层面宽松政策的相继出台也对改善型住宅市场需求有一定的助推作用。成都房地产市场的政策频出，执行多年的“90/70政策”退出，二套房首付比例降至最低3成、二手房营业税“5改2”，公积金做出7大调整，二胎政策的开放等，“各种政策的出台，也刺激改善性需求释放的根本原因。”机构人士分析称。
随着我国房地产行业的发展和居民对居住水平的提高，买房已经不单单是满足简单的居住需求，家庭对于功能性的需求面在扩大，以前的房子不能满足这样的需求。改善型住宅在产品形态上是多维度的升级，各个方面配置的整体提升与更迭。
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