【乐居数据】成都豪宅供不应求 有钱人今年爱买这四个区域
成都今秋的房市火爆，站在房市金字塔尖的豪宅更是成人们茶余饭后喜闻乐见的“谈资”，皮草、古董、实木家具、阳光沙滩、高档装潢、私人泳池、手工地毯……这些奢华生活的象征物被人们打包装进了“豪宅”这个大概念里。通过数据我们可以发现，虽然身为“奢侈品”的豪宅产品一向给人以高冷的印象，但是在2016年的成都楼市“大暴走”中，豪宅产品也进入了一场狂欢之中。
大面积段产品：供需不平衡造成“饥渴”
为了更好地呈现豪宅类产品在成都楼市的表现，新浪乐居将成都市场上面积段200㎡以上，总价在400万元以上的住宅产品列入豪宅研究范围。根据克而瑞提供的数据，2016年1~8月，成都市场上200㎡以上的住宅产品总计成交3349套，总面积87.84万㎡，成交金额114.8亿元。与去年同期相比，这类产品的成交套数、成交面积和成交金额分别上涨26.3%，22%和37%。
统计2015年1月~2016年8月的数据可以很明显地看到，成都单套面积在200㎡以上的住宅在进入2016年以来价格一直呈现上涨趋势，最高点在2016年3月，均价近1.4万元，在7、8月经过一轮盘整目前价格在1.3万元左右，较去年11月的最高点高出近千元。
从2016年1月开始，该类产品在2月的成交面积达到年内最低后一直上行，在6月达到年内的最高点。而梳理2016年单套面积200㎡以上产品的供应数据可以明显发现，1~8月，该类产品总供应量为2450套，供应量比成交量少899套，呈现供小于求的总趋势。从去年1月到今年8月的20个月中，总计只有4个月供应量大于成交量，也就是说，从2015年开始，成都单套面积在200㎡以上的住宅市场一直处于“饥渴”状态，在2015年12月和2016年8月达到最大差值，这种供需上的不平衡是价格上涨的内因。
成都四大富人区端倪已现
对今年以来单套面积200㎡以上的产品进行区域划分统计，新城南板块（北至三环路，天府大道沿线区域）成交这类产品共计850套为各板块中最多，占总成交量的四分之一。华阳板块（天府新区华阳）450套、成龙路板块（二环路—三环路，双桂路—成仁路）304套、新城板块（温江区）300套则形成了这类产品的“第二集团”。这个分布趋势与2015年类似，可见城南、城西区域已经成为成都住宅大面积产品的集中区域，称为“富人区”亦不过分。
高总价产品走俏：需求和价格共同拉动
另一方面，我们再对单套总价400万元以上的高价住宅数据进行统计，截至2016年8月末，成都市场上单套总价400万元以上的住宅共计成交972套，已经超过2015年全年成交的951套，与去年同期相比，这个数字上涨了超过75%。其成交均价在2月达到2.2万元/㎡的年内高点，之后一直盘桓在1.8万~2万的价格区间内。
但值得注意的是，这个总价区间的产品从去年开始到今年8月，虽然成交量、成交金额均在上涨，但是每套的户均面积一直保持下降的趋势，套均面积在去年6月达到高点每套368㎡，而在2016年则基本维持在300㎡以下。这说明，单套总价400万以上的产品在今年的成交量上的增长，市场需求的增长并非其唯一的主要原因，高端产品的价格上涨，一部分原先处于该价格区间下方不远的产品随着价格上涨进入单套总价400万“俱乐部”也是主因之一，甚至可能是导致这类产品成交大幅上涨的主要原因之一。
市场之外：加杠杆或是豪宅起飞主因
实际上，除了市场本身的需求、价格上涨等常见因素之外，我们也可以看到宏观政策与豪宅市场的正相关性。成都市场上不管是单套总面积200㎡以上的产品还是单套总价400万元以上的产品，成交数据均是从今年2月开始进入上升通道的，虽然偶有波动，但是趋势如此。正是今年2月，央行发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。在房贷政策宽松的情况下，居民可以为买房进行更大规模的举债，尤其是在购买价格高昂的豪宅产品时可以使用更高的杠杆。
四川中原分析师鲁敏认为，2015~2016年成都取消限购政策，房贷条件进一步放宽，广大的改善型需求得到释放，高端市场在这一两年迅速取代刚需市场成为成都楼市的主角。在这样的市场环境之下，开发商也顺应市场推出大量的高低配产品，进一步推动了高价大面积产品在市场上的风行。
（吉信行）方维地产顾问总经理张仕玮认为，在目前市场向好，改善型产品广受市场欢迎，而目前成都市场土地供应收紧，前几年开发商储备的土地并不是都适合用来开发高端产品，并且一些开发商依然存在思维惯性，不能很快速地顺应需求推出豪宅产品，导致这类产品的供应速度在短期内跟不上去化速度。同时他认为，这类豪宅受市场青睐并不是一个偶然出现的市场现象，将继续持续数年。
对于绝大多数人来说，讨论豪宅难免有一种“皇帝砍柴一定是用金斧头”的既视感，看完这些数据你是否已经觉得自己离成都的豪宅又近了一步呢？
本文数据来源于克而瑞
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