乐居深度 | 成都大平层豪宅不再平平 成交同比涨3倍骤然“解冻”?
2016年10月,国土资源部召开新闻发布会,表示将进一步从严土地管理,全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续。同时,据克而瑞研究机构的房型占比统计数据显示:成都市主城区十大豪宅(仁恒滨河湾、天誉、西派国际、华润金悦湾、润富国际花园、保利康桥、绿地锦天府、中海九号公馆、伊泰天骄、银泰中心)中以200㎡以上(含200㎡)大平层户型为主的项目超过半数。
事实上,此类产品自2007年在蓉首推,曾遭遇长时间“冰封期”,为何如今却成为各大豪宅的“当家主力”,是异军突起还是厚积薄发?
(数据来源:克而瑞研究机构)
2016年2月截至9月底,成都楼市政策相对宽松,市场呈回暖趋势。据中成数据统计显示:2016年上半年,大成都商品住宅130-150㎡成交占比上涨,同比涨幅1.0%。
以此而观,今年改善型住宅需求释放明显。随着改善型产品的持续走热,大平层项目会越来越受欢迎,中原地产分析师鲁敏表示:“目前大平层产品主要集中于攀成钢、金融城,相当于形成两个高消费人群比较集中的区域。”这一点,从“2016年成都市主城区豪宅排行榜”中也得以印证:除位于外金沙的华润金悦湾和位于建设路的保利康桥,其他八大项目均位于攀成钢和站南。
(数据来源:克而瑞研究机构,数据统计截至10月9日)
据克而瑞数据统计表明,十大豪宅在2016年均取得不错销售成绩,截至10月9日多个项目的销售业绩已超2015年全年总和。其中伊泰天骄、银泰中心、华润金悦湾、绿地锦天府作为典型大平层,销售情况尤为可观。
2010年,伊泰天骄凭借7600元/㎡的区域最高成交楼面地价,几乎成为成都高端板块——攀成钢豪宅的代名词,目前其套均价约630万。事实上,据调查数据显示:成都市场走量最好的大平层主力产品,价格约300万/套(当然不排除区位因素,这里主要指城南和市区)。
(数据来源:克而瑞研究机构)
尽管伊泰天骄的套均价远超这一数值,但该项目依然引起良好的市场反响。2016年初至10月9日其共成交98套,虽然在销售套数上仅为绿地锦天府的68%,但其6.2亿的总成交金额却高出后者1.7个亿。反观2015年整年,伊泰天骄仅出售32套,总成交金额2.1亿。从上图可以看出,伊泰天骄在今年(截至10月9日)的销售套数,较去年全年增长206%,虽然依旧没有冲过“百套大关”,但西南财大经济学教授、博士生导师刘璐指出:楼面地价高、户型面积大(260-800㎡)等因素,导致伊泰天骄套均价比市场主力产品高60%-100%,所以销售速度慢一些也很正常。
“截至10月9日,作为同属攀成钢区域的绿地锦天府,其2016年已销售143套,比一街之隔的伊泰天骄多45套”,同时克而瑞数据还显示:2015年1月-10月,绿地锦天府销售套数为166套,由于距离今年10月份结束尚有一周之余,就目前而观,同比差距并不明显,甚至也有超越的可能。
据悉,绿地锦天府首次开盘在2011年12月,迄今已近五年,该项目于2015年完成交房,目前是全现房尾盘在售。相对期房而言,现房具有一定的销售优势,因而尽管在这四个项目中,唯有绿地锦天府同比下降,但据鲁敏表示,这与其房源所剩无几有直接关系。
(数据来源:克而瑞研究机构)
如果说伊泰天骄的价格已远超大平层“主流线”——300万/套,依然能在2016年拥有不错的销售业绩。那么套均价在1000万左右的银泰中心,与去年相比销售增长更为明显。
统计显示:截至10月9日,银泰中心2016年销售套数为72套,2015年全年仅成交16套,涨幅达350%;同时相比2015年1.7亿的成交总金额,今年已达7.5亿,涨幅为341%。
与其他纯住宅项目有所不同的是:银泰中心是一座城市综合体,由华尔道夫酒店、写字楼、in99购物中心、商务豪宅、公寓等多种业态共同组成。同时该项目坐落于成都金融城CBD核心区域,针对高端商务人士推出华尔道夫一体化服务与硬件设施。因而即便套均价高达千万仍实现了7.5亿的成交总额。
左上:华润金悦湾;右上:绿地锦天府;
左下:伊泰天骄;右下:银泰中心
随着主城区可开发用地日渐稀少,新兴项目不得不“另辟蹊径”,选择更具竞争优势的板块开发大平层,虽然离开了大平层聚集的区域,但成绩依然不遑多让。在成都市主城区十大豪宅中,前五大项目唯有华润金悦湾“脱离”了攀成钢、城南区域。
位于西三环路四段的华润金悦湾,临近2000亩生态资源——百仁公园,离尘不离城是其竞争优势之一,同时传统的“西贵”概念也为其增色不少。截至10月9日,华润金悦湾今年共计成交227套,总成交金额8.9亿。相比之下,在2015年萎靡的市场环境下,华润金悦湾依然售出126套,成交总金额达5.1亿,除项目自身配套因素,约300万的套均价定位也为华润金悦湾走量做出了一定“贡献”。
总体来讲,随着2月份各项政策相对宽松,加之全面开放二胎时间已近一年,成都楼市在2016年呈现出以改善为主的回暖趋势,各项目销售增长都较为明显,平层豪宅在2016年迎来“春天”。
尽管目前大平层项目已经具备相当的市场竞争优势,但要知道此类产品在十年前并不被成都市场接受,刘璐在回忆成都第一个大平层——紫檀一期时说道:“2007年市场对大平层产品的接受度不高,那时正逢郊区别墅热卖,加之遇上2008年地震和金融危机,紫檀一期未能打开销售,确实有点生不逢时”。
桐梓林大平层紫檀
此后随着政策的变化,拥有顶级财富基础且离不开都市资源使得部分精英阶层从郊区转向都市中心,从而催生了一批批大平层项目。2013-2016年期间,成都大平层产品开始广泛吸收国际一流建筑理念,房型区间开始出现600㎡以上的大户型,室内功能分区也由单一转向多元,娱乐、休闲、会客等功能划分明显且完善。
未来:把握客群心理是关键
随着城市土地资源日渐减少加之其不可复制性,未来都市豪宅或许不乏买单者,但什么样的大平层能够赢得市场青睐呢?
随着传统豪宅区域——攀成钢、桐梓林、金融城等板块可开发用地逐渐减少,新兴项目在主城区“可选择权”相应降低,“未来改善型产品的比重越来越大,大平层的发展并非一味追求大、壕就能得到市场认可。”锐理数据总经理郭洁就表示,“自身属性及置业者对所在板块的接受度显得尤为重要。”大平层要想赢得未来需要在把握客群的前提下,作出针对性设计。
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