【乐居土拍】11月1日主城区土地开闸 零距离探访6宗新地
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11月1日，在10月新政明确提出增加土地供应后，成都主城区土地市场终于迎来了一场大规模的土地拍卖，6宗位于主城区的240亩土地进入拍卖场等候新的主人。
11月1日拍卖宗地数据一览
11月1日拍卖宗地位置示意图
新浪乐居小编兵分多路，赶赴成都东南西北四个方向，实地对6宗宗地进行了踏勘，带来第一手资料的同时也对土地在11月1日当天的表现进行了预测。
1号宗地
1号宗地位于成华区北湖板块，被湖秀一路、二路和牛龙路围住。以该宗土地为中心，北至蜀龙路，东至成都绕城高速，龙潭路成为了片区进出城的主要干道，该宗地块与龙潭路一墙之隔。另外地块周边目虽然有大型商业项目，但交通便捷性较差。
1号宗地位置示意图
新浪乐居现场走访发现，该宗土地较为平整，虽然地块内有凹凸不平的小土堆，但整体地块后期规整难度较小，值得一提的是，该地块位于湖秀二路一侧是一条铁轨，在采地时，刚好一路火车经过，铁轨对于这块土地价值而言有一定影响。
1号宗地现场实景
该宗土地另一侧湖秀一路旁是一条小水渠，水渠中水质相对较好，还有周边居民在此垂钓。
1号宗地周边环境
目前周边入住最大的开发商为中铁建北湖国际城，业内猜测中铁建拿下该宗土地的可能性比较大。对此新浪乐居向中铁建北湖国际城内部人士打听其消息的真实性，被对方告知已对该宗地进行过勘察，得出的意见是1号宗地土地面积较小，公司准备拿占地面积较大的土地。即对于中铁建来说1号宗地的拿地优先级不高，但是也不排除会拿下。
“这块土地应该是北湖板块推出的第三块土地了，除中铁建以前拿地以外，今年还出过一块土地，这块土地应该就是推出的第三块土地。这宗土地所在的板块有几个客观的现实问题：
其一，受到凤凰山机场限高的影响，包括凤凰山机场会带来的一些噪音问题；
其二，是地块位于三环路龙潭立交2侧的大货车，铁路对于地块价值的干扰，但是这块土地日后发展潜力更多的是来自北湖的集中开发与打造，最核心的资源就是整个北湖，目前北湖处于建设中，这块土地旁边的湖秀路都是北湖改造过程中新修的道路。这块土地所拥有的自然资源适合打造偏改善的产品，但是这会造成价格上升，区域目前现状无法承载高价格，这也是这个板块尴尬之处。”四川中原地产顾问事业部总经理分析称。2号宗地
2号宗地位于成华区驷马桥路11号旧城改造土地，距离地铁3号线驷马桥站直线距离约700米。尽管该宗土地位于2.5环的位置，离成都市中心较近，受制于城北整体大环境，地块周边环境却相对较差。
2号宗地位置示意图
新浪乐居现场实地看地发现，该地块位于宝源驷马城旁边，周边的另一块空置的土地已经成为了闲置机械集中堆放地。目前周边已有很多房企进驻，如，华润，瑞安，永立，华宇，金科等平拍企业入驻。目前，宗地附近在售项目缺乏，周边项目在数年前已经交房入住。
2号宗地现场实拍
“旧城改造后，这块土地后续的潜力还是比较大，商业配套到现在已经逐步成型，周边也有几个大型商业综合体配套，瑞安，城中汇，永立龙邸等，同时该宗土地距离地铁也比较近，未来发展还是不错。”四川中原地产顾问事业部总经理向新浪乐居表示。
虽然最近驷马桥区域缺少可进行对照的其他成交宗地，但是2.5环、邻地铁站的地理位置让这宗土地拍出高价的可能性不低。
3号宗地
3号宗地位置示意图
3号宗地现场实拍
宗地已打围，内部地面附着物已经整理完毕，宗地旁的雅砻江路和岷山路还处于施工建设阶段。
3号宗地位于成华区塔子山片区，北靠白龙江路、南靠雅砻江路，西接岷山路，东临大巴山路，与迎晖路直线距离不超过300m，来往交通均很便利，且距离成都东站、塔子山公园均不超过1.5km, 距离成都汽车总站仅300m，交通通达性好。
3号宗地旁成都汽车总站
在宗地周边两公里范围内有包括晨曦幼儿园、金苹果博文幼稚园、五桂桥小学、成都石室小学、四川师大附中外国语学校、成都四十九中、树德成华中学等多所优质教育资源，教育资源成为宗地的优势之一。
由于处于中心区域，商业配套也比较丰富，除周边底商和商场外，也不乏像万象城、凯德广场、SM购物广场等品牌商业物业的存在。除多家卫生服务中心外，宗地两公里范围内还有成都市成华区第六人民医院可以就医，生活配套全面。
朗诗绿色街区
宗地周边楼盘较多，仅一公里范围内就约有10家，均价在7000-12000元/㎡不等。近期该区域拿地记录是在6月29日，中洲锦江房地产有限公司以7000元/平方米楼面价拿下东站附近的一宗22亩土地，土地指标与3号宗地类似。此次3号宗地起拍楼面价相对偏低，有较大的溢价空间。
4号宗地
4号宗地位于金牛区侯家桥社区西华大道一侧，中粮·祥云里项目南侧，总用地面积57.32亩。
4号宗地位置示意图
对宗地进行现场踏勘，宗地目前已经打围，围墙内部地面附着物已经整理完毕，只有荒草满地。宗地位于西华大道临街，目前前往其所在地只有公路交通，可以乘坐公交车至荷花山庄站下车直达，宗地附近的成都地铁6号线侯家桥站已于9月底开始施工建设，预计2020年完工通车。
4号宗地实景图
该宗地土地面积和规整程度都相对一般，一侧紧靠的西华大道上常有大型工程土方车行驶，产生大量噪音和扬尘，另一侧则是成灌快铁的火车轨道，也容易产生噪音污染，再加之宗地一侧还有加油加气站的规划，在宗地拍出后如何为业主打造一个清洁、安静的居住环境将成为宗地最后的所有者面临的最大挑战。
4号宗地旁铁路
目前，宗地周边仍处于“城乡结合部”状态，缺乏基本的生活、商业配套支撑。成都第七中学万达分校就在距离宗地仅数百米的铁轨另一侧，该校为成都七中领办、万达集团捐建的公办中学，兼有初中、高中部，如果能够确定宗地能够进入成都七中万达学校学区将是一个大大的加分项。
宗地旁的中粮·祥云里项目正在建设中，祥云里地块于2016年1月由中粮地产成都有限公司竞得，楼面价3780元/㎡，容积率2.0，目前别墅部分已有销售记录，成交均价超过1.7万元。
宗地容积率3.0，且临公路铁路，打造项目档次高于祥云里项目的可能性不大。目前宗地起拍价格偏低，有一定的溢价空间，但是最终成交价格偏离祥云里地块的可能性不高。
5号宗地
5号宗地位于金牛区金泉街道金辉路和天成寺路交汇处，被天成寺路切割成两部分，背靠两河城市森林公园，总用地面积35.9亩，土地性质为商业服务设施用地兼容不超过50%的住宅。
5号宗地位置示意图
目前宗地已经打围，围墙内部地面附着物已经整理完毕。目前到达5号宗地仅有公路交通一途，交通较为不便，不过宗地旁的成都现代有轨电车已经在去年底打围开始建设，预计2018年建成通车，将大大改善目前的交通情况。
5号宗地实景图
宗地距离两河城市森林公园仅数百米，自然环境条件优越，绿化面积大。但是周边仍缺乏足够的基础生活设施和商业配套支撑，仅有数家农家乐在周边经营；同样的，教育和医疗配套也相对匮乏。
5号宗地旁保利两河森林项目
宗地与保利两河森林项目隔河相望，该项目于2014年年末开始销售，该项目产品以小高层和别墅为主，容积率1.0，截至2016年10月末已销售355套，总销售金额8.7亿元，2016年成交均价1.77万元/㎡。材料显示，保利2014年收入保利两河森林宗地时成交楼板价为5940元/㎡。
5号宗地综合情况与保利两河森林相似，打造高端别墅、洋房类产品的可能性极大，占比50%的商业部分也将在一定程度上弥补区域劣势，5940元/㎡的起拍价与2年前保利拿地时相同，仍有一定的溢价空间。虽然面积较小，但是对于立志于打造高端项目的开发商仍有一定吸引力，甚至有被保利拿下打造两河森林的延续性产品的可能性。
6号宗地
6号宗地位于永盛路和盛世路交叉口，紧邻二手车汽车市场和港汇广场，周边教育资源丰富，不仅包括希望幼儿园、太平小学、华兴小学、武侯实验小学等义务教育学校外，还包括四川省交通管理学校、成都体育学院、西南民族大学等高等教育学校，教育资源分布较为均衡。
目前6号宗地外部已经打围，内部已经平整完毕。
6号宗地位置示意图
6号宗地内部情况
6号宗地外围
成都双楠医院就距离宗地仅700m，医疗资源有保障。除红牌楼商业广场外，大悦城和伊藤洋华堂也都在两公里步行生活圈内。虽然宗地周边还有大量土地处于待建状态，但是周边整体生活配套设施不必顾虑，并且宗地自有的商业部分也会为自身住宅提供方便。
宗地周边一公里范围有太平园和红牌楼两个地铁站，且作为重要换乘站点的太平园地铁站，即将承担3号线、7号线、10号线这三条线路的中转任务，因地铁带来的较大人流量将变成区域潜在的消费力，目前三条线路仍处于在建状态。
6号宗地周边部分楼盘均价表
区域内楼盘较密集，宗地一公里范围内大大小小有近九十个楼盘，且每相隔一百米就会有少至五六个，多至八九个的楼盘存在，房价在7000-16000元/平方米之间，在建的中环晓院项目即在宗地一侧。
在该宗地附近还有一宗待拍宗地将在11月11日进入拍卖场，且地块条件相似，容积率也同样不到2，如果有大房企可以将其一起拿下，能够弥补面积小的缺憾，做出比较好的改善型楼盘项目。
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