2016最后一拍77亿！兴隆湖暴冷华府暴热，面粉贵过面包！

Original 2016-12-29 徐成四川乐居

在12月28日成都历史上最具戏剧性的土拍之后，29日，成都2016年最后一场土拍也将如期举行，今天这场土拍不论是话题性还是关注度都逊于昨天，但是，今天的这场土拍对成都房地产市场可能产生的长远影响力却是难以估量的。

在29日进行土拍的一共是12宗土地，其中1~9号共计890亩土地位于城南天府新区兴隆湖科学城，10~12号共计297亩土地位于城南双流区华府板块。最终，9宗兴隆湖科学城宗地被天府新区投资集团以24.24亿元的底价“包圆”，3宗华府板块宗地被中铁建-平安联合体以53.21亿元夺得，华府板块楼面地价达到8950元/㎡，整场土拍总成交金额77.45亿元。

如果你曾经错过了新浪乐居此前曾经发布的关于本场土拍规则的特别说明，在这里可以简略的了解一下，12中宗地中：

不能出售，只能拿地企业自持并定向出售给兴隆湖科学城入驻企业，且租金由天府新区管委会规定的：4、8、9号宗地。

兴建的普通商品房项目均价不能超过6800元/㎡，高级商品房均价不能超过9000元，只能定向出售或出租给兴隆湖科学城入驻企业，且在售出后5年内不得交易，5~10年交易后必须按比例上缴房价收益的：1、2、3、5、6、7号宗地。

没有任何限制要求的：10、11、12号宗地。

兴隆湖不出意外的土拍
本次兴隆湖拍卖宗地位置示意图
苛刻的销售和出租限制让原本可能刺激房企们肾上腺素快速分泌的兴隆湖环湖地一下子失去了拥趸，尤其是3宗不能出售的土地，70年的自持时间对于只争朝夕的房企们来说是一道难以逾越的门槛，业界均在土拍前就已经猜测：1~9号兴隆湖宗地都是留给天投的，事实确实如此。
我们直接来看1~9号地的拍卖结果吧：

天投共计投入了24.24元，拿下了这共计890亩住商用地，如果不出所料，这些风景优美、配套完善的环湖土地将成为未来在兴隆湖科学城工作、学习的各类高科技企业员工们舒适且便宜的居所。目前兴隆湖科学城的各种配套已经陆续完善、交通路网纷纷通车的情况下，大量住宅用地进入建造流程之后，可以想象2~3年之后科学城内的繁荣景象。这样一场土拍也让许多质疑政府对兴隆湖科学城支持力度的人闭上了嘴，成都的未来将在这片湖区茁壮成长，也有许多人将在这里走上自己的成功之路。

本次兴隆湖拍卖的宗地实景图

针对成都连续两天土拍，易居房地产研究院严跃进认为：
从此类地块的出让条件来看，成都近期土地市场有两个显著特征。第一是从价格方面积极进行管控，进而防范出现地王的现象。第二是从结构性调整的角度对此类土地进行管制，比如说规定了自持物业，这和此前部分地块出让是有相同特点的。
在此类土地交易方面，规定了普通和高级住房的均价要求，这说明也会根据不同物业类型进行调整，这一点倒是合乎常理的。当然从此类土地交易来看，相比全国市场，有两个新的特点。第一是此类自持的项目允许出售给特定的企业，这一点和过去的自持型物业的规定是有点区别的，即对于一些租赁需求比较强烈的企业来说，允许租售并举灵活处理。第二是明确固定了此类物业不允许在五年内进行第二次交易，这个也是比较新的特点，这就防范了部分企业购置此类房源后倒卖的可能，进而确保了租赁市场的稳定发展。
乐居曾经预测过，本次天投收入的9宗土地未来在开发和运营中可以参照的模式有北京万科对手下长期持有物业采取的“房产众筹”模式，或是更为成熟的资产证券化Reits模式，在重资产持有物业的同时保证资金链安全。

华府板块3宗地险资来了！
10、11、12号宗地位置图
而10、11、12号3宗华府板块的土地则成为了今年房企们最后一次补仓的机会，错过这一次土拍的房企必须等到明年，而明年市场是什么样，谁也不知道。
这3宗土地本身的质量也对得起为2016年收官之战的身份：总计297亩、不受城南限购政策影响、周边项目如保利叶语、万锦城、德商华府天骄等得到了市场认可且基本售完，房企不论是整体拿地还是只拿其中1、2宗都能在明年的城南市场上拔得头筹。还有一共关键点，28、29号的熔断、限售等政策都没有在这3宗土地上，也就是说，房企们又回到了熟悉的规则之中来。

10、11、12号宗地现场实拍图

乐居在此前的踩地之中已经遇到过多组前来看地的开发商工作人员，有人甚至告诉乐居小编：你们能想到的开发商都会来。可见这3宗华府土地已经让许多房企准备放手一搏。
保利、万科、华润、中海、融创、中铁建、北辰、新希望、美的、金隅大成、丰隆等开发商早早地来到了拍卖会现场，他们的目标果然都集中在3宗297亩华府宗地之上。在拍卖之前，一位曾在某大型房企任职的资深从业者预计本次土拍的楼面地价最终将会定格在8500元/㎡左右。
10号宗地抢先开拍，保利、中铁建、美的、中海等5家开发商在这宗107亩的土地上你追我赶，绝不松口，溢价率朝着100%一路狂奔，在楼面地价突破8000元/㎡之后新希望半路杀出让原本就混乱的战团更加硝烟弥漫，108号和新希望的缠斗一路将楼面地价推向9000，最终，108号参拍房企中国铁建和深圳安创联合以总价21.04亿元，楼面地价8949元/㎡的价格将10号宗地抢下。
11号宗地的拍卖刚刚开始，首次尝试在成都拿地的美的地产即叫价1500万元/亩，让火药味更浓烈了。中海与中铁建-深圳安创战斗到了8949元/㎡之后终于停手，中铁建-深圳创科18.13亿拿下101.31亩的11号宗地。
12号宗地依然是中铁建-深圳安创的囊中之物，14亿元摘下。
最终，华府的土拍大戏结束，3宗297亩土地被深圳安创投资管理有限公司-中铁房地产集团西南有限公司联合体全部拿下，总计耗资53.21亿元。
深圳安创投资管理有限公司又是何方神圣？乐居小编经过查询，发现深圳安创是深圳平安旗下的孙公司，险资来了！
易居房地产研究院严跃进认为：
从此类拿地企业来看，新兴的地产投资商开始进入强二线城市。从平安的地产业务发展轨迹来看，房地产互联网创新的节奏明显是放缓了，所以对于传统的土地投资和开发的节奏或加快，进而平衡其内部的地产业务。当然，由于平安本身是有一个独立的地产运作平台，所以投资本身应该是合规的，并不涉及保险资金违规进入土地市场的一说，但从监管层面看，要注重对各类险资背景的地产企业的资金审查，尤其是资金的来源审查。此类企业和中铁建合作，也是希望实现资源互补的效应。中铁建近期通过联合拿地的方式，积极补库存，同时通过合作也降低了投资的成本。