乐居土拍丨世纪大道158亩地块入市 片区存量去化周期不足4月

2017年1月10日，这宗位于龙泉世纪大道板块，158亩的土地上市。按区域近12个月月均去化2.4万㎡计算，剩余存量去化周期不到4个月。3300元/㎡起拍单价甚至超过区域内多宗土地成交价。

成都国土局计划出让一宗位于龙泉驿区世纪大道板块的地块，地块为二类住宅用地（可兼容不超过20%的商业）。地块净占地约158亩，计容总建面约32万㎡，容积率2.0≤R≤3.0，起拍价为660万/亩（楼面价3300元/㎡）。

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地块：临地铁、变电站

本宗土地南侧为广场用地，西南角及东侧临绿化用地，对土地价值有一定提升作用。“地铁2号线控制线从地块内部穿过。地块以南区域交通纵横交错，通达性高，但地块内部及北侧区域道路尚处于规划建设阶段，整体道路呈现度低，不利于后期客户的导入，同时与地铁相联在后期项目打造和设计上也有一定的难度。”中原地产分析称。

本宗土地面积较大，同时整体地块较为平整，地铁C出口有一大片小土堆，同时本宗土地也与地铁书房站无缝衔接，对于地块后期的商业价值以及交通便利性有很大的帮助，值得一提的是，东南角临书房村110KV变电站，存在一定客户抗性。

以地铁2号线书房站为中心，如上图所示，地块对侧皇冠湖壹号项目已呈现，目前早期交房业主已入住，艺锦湾5期目前正处于在建状态，而这世纪大道周边一直饱受诟病的商业配套问题，随着新城吾悦广场的开业也在一定程度上得到缓解。

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片区存量去化周期不足4个月

以本次拍卖土地所在区域为中心，周边区域目前在售楼盘并不多，据统计目前项目有：驿都城、艺锦湾、桃都印象、合能珍宝玲珑、皇冠湖壹号、东山国际新城。其中，最新一批次开盘项的项目为东山国际新城于2016年7月19日开盘。

截止2016年12月，中原数据显示，区域均价升至5398元/㎡，预售存量约为8.2万㎡，按区域近12个月月均去化2.4万㎡计算，剩余存量去化周期不到4个月。

▲来源：中原地产

实际上，本次上市土地所在的世纪大道片区，近年来出让土地较少，2014年至2016年间仅4宗土地上市。

2014年海南山楂树投资有限公司，以成交价260万元/亩拿下龙泉驿区龙泉街道翠龙路以西、世纪广场以东合19.9679亩。

2015年11月13日，成都合能地产以240万元/亩，竞得龙泉驿区龙泉街道驿都大道以北，驿泉路以东的地块，该地块占地28.91亩，用地面积19275.6平米，成交楼面地价1799.79元/㎡。另外2宗土地一宗流拍，一宗被自然人竞得。区域近三年供应土地12宗合计978亩；成交土地12宗978亩，土地出让金达49.4亿。2016年以来大面楼面价升至6500元/㎡以上，而世纪大道楼面价水平表现较低，最高楼面价仅为1800元/㎡。

今年成都土地市场受关注度较高，而本宗土地优势较为明显，上市是否会成为各大房企看好？从土地价格上判断，中原地产对拿地楼面价测算楼面地价在3300-4284元/㎡区间利润较可观超过4445元/㎡地价需谨慎拿地。

土地容积率容积率为2.0≤R≤3.0，158亩占地面积后期可塑性较高，在后期产品打造上专业机构分析称，可以打造商住一体的综合体项目，住宅部分做改善或多层洋房加电梯高层等项目形态。

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商业配套、公共交通亟待完善

尽管新城吾悦广场已开业，缓解了区域商业配套缺失的问题，但是整体而言，区域商业配套和公共交通问题依然亟待完善。

对本次上市土地而言，在实地探访后发现，在交通上高度依赖地铁。新浪乐居实地探访发现，周边交通线路较少，公交线路也是龙泉公交，很少线路与成都城区相连。在商业方面，除新城吾悦广场以外，很难找到其他与之相匹配的商业配套，同时周边医院和学校等相关配套同样较为缺乏。

中原地产分析称，“地块目前所处的世纪大道片区配套相对缺乏，商业快速发展但氛围尚未形成，伴随12月底新城吾悦广场综合体项目开业，后期内部商业环境将得到大幅提升。”

新浪乐居查询土地拍卖出让文件得知，该地块配建了一座幼儿园，幼儿园的用地面积5000平方米，建筑面积不小于3000平方米，规模不小于12个班。而且幼儿园竣工后无偿移交龙泉驿区相关职能部门，房屋产权归区政府所有；如果项目需分期建设，幼儿园须在第一期建设。

二号宗地基本信息

宗地位置：龙泉驿区龙泉街道龙工北路以北
净用地面积：105406.94平方米，合158.1104亩
规划用地使用性质：二类住宅用地（可兼容的商业建筑面积占计入容积率的建筑面积的比例不大于20%）
计入容积率总建筑面积：住宅建筑面积不大于252977㎡；商业建筑面积不大于63244㎡（出让文件要求自持不少于2万方）；
容积率：2＜R≤3
起拍价：660万元/亩

起拍楼面价：3300元/平方米

另外，1月10日天府新区还一宗土地和龙泉驿这宗地一同拍卖：

一号宗地基本信息

宗地位置：天府新区兴隆街道保水村四、五、六组（成都科学城范围内，梓州大道西侧、科学城北路北侧）

净用地面积：54018.23平方米，合81.0273亩

规划用地使用性质：商业服务业设施用地、住宅兼容商业服务业设施用地

计入容积率总建筑面积：商业服务业设施用地计入容积率的总建筑面积不大于3.19万平方米；住宅兼容商业服务业设施用地计入容积率的总建筑面积不小于4.07万平方米且不大于9.76万平方米，兼容商业建筑面积比例不小于5%且不大于49%。；
容积率：R≤2.4
起拍价：355万元/亩

起拍楼面价：2221元/平方米

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