这家初入成都的巨头有点不一样：华夏幸福怎么玩地产？

新浪乐居于1月13日发布一则新闻，2016年全国销售1200亿元排名第8的房企巨头华夏幸福基业与成都郫县人民政府签订合作备忘录，根据备忘录内容，华夏幸福将对郫县13.5平方公里土地进行整体开发，这标志着千亿房企华夏幸福首次迈入成都。初来乍到，很多人都对华夏幸福这家被称为“最不像房地产企业的”房企巨头颇感陌生，那么，华夏幸福是一家什么样的企业？它的开发风格和特色又都是什么呢？

5年实现近6倍增长

根据华夏幸福在其官网发布的2016年业务简报，在该年，华夏幸福实现销售金额1203亿元，同比2015年涨幅达66%，销售金额位列全部房企第8位。2016年的业绩涨幅令人吃惊，而对于很多长期观察中国楼市的人来说，华夏幸福这个名字一直都与快速成长紧密挂钩着。

华夏幸福2012年进入房企排行榜前20，2013年第17，2014年第13，2015年挤入第10名，2016年又成为第8，5年时间销售金额从232亿元上涨到1200亿元。但是让人难以理解的是，这家年销量过千亿的房企却从不认为自己是房地产商，在其官方网站上对自身的定义为“中国领先的产业新城运营商”，这多多少少让习惯了房地产常见套路的人们感到有些陌生。

华夏幸福肇始于1998年，在2016年中国房企销售10强中，比华夏幸福更年轻的只有排名领先一位的融创中国，而其发源地为名不见经传的廊坊市固安县，和其他发源于一线城市的巨头更是天渊之别，如果不看懂华夏幸福“起于草莽”的快速发展之路，是无法看懂这家企业在房地产市场中独特的打法的。

“小县城”走出的“武林高手”

1998年，31岁的王文学在河北廊坊组建华夏幸福房地产开发有限公司，“华夏花园”是华夏幸福的首个项目，按照一般的房企发展剧情，也许在20年之后，华夏幸福依然籍籍无名，或者只会是河北当地的若干房地产开发商之一，然而，华夏幸福并没有按套路出牌。

2002年，董事长王文学带着华夏幸福离开了廊坊城区，转投廊坊落后的固安县，也做起了并不熟悉的产业园。在3年多的苦熬熬过了产业园寒冬之后，华夏幸福摸清了产业运营需要的开发、设计、招商、运营等全部流程，在固安这个小地方“修成”了从一个地方性房企到全国性产业地产巨头所需要的大部分“内功”。

华夏幸福基业董事长 王文学

产业园的开发运营和一般意义上的房地产开发天差地别，除了要考虑把房子卖出去，产业园还要学会把企业引进来，并且让入驻的企业有钱赚。在十几年后的2016年产业地产跃进、小镇经济初起的时候，还有很多房企仍在黑暗中摸索产业地产的打法，而华夏幸福早就在没有人注意到的地方为了自身的生存把这一套模式玩得轻车熟路。例如，2004年华夏幸福就已经组建起了产业园的招商团队，王文学也亲自带队访问德国、新加坡的工业园区，聘请外国顾问，并在此后建立了属于企业自己的产业研究院、策划推广部等分支机构，此时的华夏幸福只是想要把固安产业园做好，却不知这已经为未来走向全国做好了准备。

京津冀经济区的兴起让固安这个距离北京不远，却长期落后的小县城迎来前所未有的发展，而此前如履薄冰的华夏幸福也因此获得了长足的发展。此后华夏幸福围绕北京周边继续埋首产业园，直到2011年借壳ST国祥完成A股上市，开始走向全国。

回顾华夏幸福的崛起史不难发现其企业在开发上和其他开发商存在本质上的区别，在华夏幸福的发展模式中销售并不占绝对的主导权，所以实际上在2016年房地产开发企业销售排行榜中，华夏幸福依然是一家被低估的企业。

中国地产界的“一股清流”

华夏幸福的运营模式中，核心的业务是产业园的开发和运营，强大的产业园运营能力和过去打造产业园运营中取得的看得见的成绩让华夏幸福受到需要引入产业的地方政府的欢迎，能够以合作模式拿到大片土地进行自由度极高的整体开发。在开发中，产业园区虽然也会开发部分住宅以维持现金流，但是其主要收入来源却丰富得多，首先，华夏幸福会与当地政府签署协议，在产业园完成之后，政府按照投资比例向华夏幸福支付收益；其次，华夏幸福为产业园提供产业发展服务，而政府则按照合作区域当年新增投资额比例向华夏幸福支付产业服务费用；最后，华夏幸福还从规划设计、物业服务、咨询服务等方面获得收益。这样丰富的收入来源在销售为王的中国房地产市场中堪称“一股清流”，其2015年的净资产收益率高达35.58%，远超行业同等水平，不仅在前20房企中稳居第一，也在中国500强企业中名列榜首。

在PPP模式被大力倡导的今天，华夏幸福的运营模式在和PPP模式结合之后，获得了强大的生命力和发展空间，在其2016年的年度销售简报中提到“华夏幸福园区结算收入同比同口径增长幅度达81.7%。”

华夏幸福的PPP模式（来源/华夏幸福官方网站）

产品线构成：产业新城和特色小镇双管齐下

2016年华夏幸福也开始着手产业小镇的打造，目前已经初具规模的小镇有大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才创业小镇等，另外根据华夏幸福的公告，足球小镇、健康小镇和葡萄小镇等特色小镇也都将在未来几年内面世。在海通证券在第四季度发布的对华夏幸福的研报中认为，特色小镇作为华夏幸福的新产品线相比过去的产业园模式，具有规模小、开发周期短、收益期短、开发难度低和风险小等明显优势，这也是未来华夏幸福继续维持高速发展的重要基础。

华夏幸福的特色小镇打造模式（来源/海通证券）

在海通证券发布的研报中，对华夏幸福的产品线构成有着简短并精确的划分，在城市近郊10公里范围内开发的3平方公里以内的土地，华夏幸福一般将其打造为以现代服务业、文旅产业为驱动的特色小镇。而在距离城市较远的区域，华夏幸福会选择10平方公里以上的大块土地打造以制造业为驱动核心的产业新城产品。

华夏幸福产品线（来源/海通证券）

不过华夏幸福的特色小镇模式大多围绕自己熟悉的京津冀地区，而开辟新战场的认为仍然被交给轻车熟路的产业新城开发。华夏幸福在与郫县签订合作备忘录之前，已经在2016年6月通过进军四川省眉山市的彭山区和仁寿区的93平方公里园首进四川省，又在同年进入成都旁的蒲江县获得85平方公里产业园土地，最后在2017年年初进入郫县。在一年之内，华夏幸福获得四川省内近200平方公里土地，按照华夏幸福一贯的速度，三年之后，四个产业园将同时拔地而起，开工生产。

所以，这个不是“地产开发商”的“十大房企”，你看懂了么？

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