2017成都楼市战场Ⅱ：TOP3房企还有多少存货？
引言
“孙子曰：凡用兵之法，驰车千驷，革车千乘，带甲十万，千里馈粮。则内外之费，宾客之用，胶漆之材，车甲之奉，日费千金，然后十万之师举矣。”——《孙子兵法·谋攻第二》
在昨天新浪乐居刊发的稿件《除了城南，这里也硝烟弥漫：2017年成都楼市新战场盘点》中，乐居描绘了2017年成都楼市主战场的转移，那么我们今天来看看对垒的诸军吧！
俗话说：“好妇难为无米之炊。”在任何时候，当我们聊起楼市大战的时候，不论我们的话题是市场，还是产品、营销和理念，房企离开了最重要的“弹药储备”，关于楼市的任何期待和争论都是没有意义的。对于购房者来说更是如此，没有房可买的楼盘再好对于他们都毫无意义。
而在成都市场上，保利、恒大、万科三家房企都在2016年收获了“破百”的惊人成绩，在2017年的市场上，这三家房企的角逐将成为一大看点，
那么我们来看看，成都2016年销售前三的房企为2017年的楼市大战都准备了哪些“弹药”吧。
（下文中的土地数据来自成都公共资源管理中心公开数据，销售数据来自克而瑞，价格数据来自项目和区域历史数据，仅供参考。）
保利地产
在2016年，虽然恒大和万科紧紧追赶，成都保利依然毫无悬念地以超过150亿的签约金额捍卫着成都年销售额冠军的宝座，而面对着来势汹汹的挑战者和明显收紧的成都土地市场，保利为2017年储备了多少“存粮”决定了这一年战斗的难度。
根据新浪乐居收集的2016年土地信息，保利在2016年的土地招拍挂市场上总共收获了7幅宗地，用地面积共计26.99万㎡。看起来着实不少，但是其中的4宗共14.18万㎡土地并不在成都市内，而是集中在蒲江县石象湖地区，2016年的拿地是为保利旗下的旅游地产产品保利石象湖进行补仓。按照2016年该项目成交均价计算，该项目最多可为保利带来约31亿元的货值，而此前该项目的剩余货值约为35亿元，即该项目单项目目前的货值约为66亿元。
剩下的3宗宗地中，2宗2016年初拿到的土地已经呈现项目并开盘，分别为保利国宾首府和保利学府城，而2016年11月1日以每平方米12140元楼面价拍下的两河森林公园地块则尚未有进行开发的消息。另外，2016年年底保利通过收购，从富森家居手中接过的2.8万㎡茶店子土地也预计会在2017年投入市场。
保利学府城和保利国宾首府都是在2016年年中开盘预售的，根据克而瑞提供的销售数据，保利学府城规划的最大建筑面积为13.76万㎡，其中已有7.1万㎡商品房获得预售许可，目前已销售3.7万㎡，剩余3.4万㎡可售，如果按照最大建筑面积计算，未来最多还能有约10万㎡投入市场。按照2016年的成交均价计算，该项目剩余的最大可售货值为9.73亿元。
保利国宾首府规划的最大建筑面积为17.5万㎡，其中获得预售许可的部分总计6.3万㎡，目前已销售4.11万平方米，剩余2.1万㎡可售，如果按照最大建筑面积计算，未来最多还有13.38万平方米投入市场。按照2016年成交均价计算，该项目剩余的最大可售货值为15亿元。
保利两河森林旁的第三宗土地，建筑面积2.4万㎡，按照2016年成交均价计算，最大可售货值为6.3亿元。
而保利收购的富森家居旗下的2.8万㎡茶店子土地最大建筑面积为8.76万㎡，按照该区域2016年成交均价计算，货值约在8~15亿之间。另据知情人士透露保利将该项目定位为高端，所以货值还可能在预测的基础上向上浮动。
综上，根据目前公开的土地市场信息，保利在2016年新获得的土地储备给保利2017年的销售贡献约为40~50亿元。除此之外，在2016年开盘的保利爱尚里、保利大都汇等项目，以及更早之前开盘的保利康桥、保利两河森林等项目目前还有较多的库存可以投放市场，总货值也在50~60亿元左右。综上，保利目前可售的总货值约在190亿元左右。
所以根据目前的数据，保利想要在2017年在150亿元的年销售基础上有所突破，还是需要在土地市场上有所行动，增加土地储备和周转效率。另外，从目前的库存储备可以看出，2017年保利的主攻方向在成都的西北部区域。
恒大地产
恒大在2016年的成都市场上风光无限，不仅斩获了超过100亿元的销售额跃居成都楼市销售第二，还在收购扩张的市场上脚步越来越快。
在2016年的土地市场上，恒大通过招拍挂收获的土地共计15宗，总用地面积60.17万㎡，总建筑面积160.3万㎡，在众多房企中仅次于天投和万达，另外恒大还有一宗土地收购（恒大望江华府）以及一宗合作开发（恒大·上林苑），加之恒大一直以来在业界颇具盛名的开发效率，在2017年的成都楼市中，恒大对成都所有房企都产生了巨大的压力。
在收购的15宗土地中，9宗共计28.19万㎡土地集中位于新津县，规划建筑面积77.7万㎡，所以新津对于2017年的恒大来说相当重要。目前，恒大新津项目“恒大天府城邦”均价约6300元/㎡，按照此价格计算可得出，恒大在新津目前的最大可售货值约为48亿元。
另外六宗土地中，一宗位于成华区的北湖-龙潭寺板块；一宗位于成华区的小龙桥路以恒大中央广场的二期呈现；另四宗位于温江区柳城街道。
恒大北湖-龙潭寺地块总用地面积8.3万㎡，总建筑面积21万㎡，按照北湖-龙潭寺区域2016年成交均价，恒大此项目最多将提供约20亿元货值。
恒大中央广场二期目前尚未开盘，土地总面积1.5万㎡，建筑面积7.15万㎡，按照此前中央广场项目一期2016年的销售均价，项目二期最多将为恒大提供约10亿元的货值。
而恒大在温江收获的四宗土地总用地面积22万平方米，总建筑面积54.15万㎡，此前恒大在温江已经布局有伞个项目：恒大城、恒大名城和恒大新城，而四宗土地均离这三个项目不远。以该区域恒大项目2016年的成交均价进行计算，恒大2016年在温江收入的4宗土地最大可售货值约为40亿元。2017年的温江是恒大在冲刺行销售记录的道路上除了新津之外的另一个主要的“基地”。
另外，恒大在2016年收购了位于沙河堡的中铁二局3.4万㎡土地，打造望江华府项目，总建筑面积13.1万㎡，2017年初望江华府完成开盘，价格约为1.7万元/㎡，按照改价格计算，该项目最多将提供约22亿元的货值。
恒大也通过合作开发的方式扩张着自己的版图，2016年，恒大与瑞升合作新都的恒大上林苑项目，据传开发规模达到2400亩，不过上林苑项目目前可以查询到的首期建筑面积为34万㎡，按照2017年的备案价格，该项目将为恒大贡献的最大货值约为25亿元。
根据上文的计算，恒大2017年将受益于2016年在土地市场上的阔绰出手，新增约140亿元的货值，另外，恒大的在成都的其他项目储备也极其丰富，根据计算，恒大天府半岛至少还有约50亿元的货值尚未出清，近200亿元的可售库存让恒大在2017年的成都市场上游刃有余，不过也应当合理地评估高库存带来的风险。
万科地产
万科在成都市场多年深耕，终于在2016年度突破百亿大关，跻身三大百亿房企之一。2017年万科不仅要巩固，还需要突破。
在2016年的土地市场上，万科的出手不多，仅收获2宗共计37万㎡土地，一宗位于新都区，一宗位于天府新区。另外，万科还与华润合作开发第五城华润·公园九里项目。
新都区的12.1万㎡土地建筑面积14.54万㎡是万科为五龙山项目补仓收购的土地，根据该项目2016年的成交均价进行计算，该宗土地将为万科贡献最多16.37亿的货值。
2016年5月底，万科在成都天府新区华府板块拍下一宗土地，在接下来的半年中，华府板块的土地价格一路猛涨，万科这宗用地面积15.4万㎡的大幅华府宗地成为成都2016年土拍市场上“抄底”的代表作。目前，该宗地已定名“万科·翡翠公园”，建筑面积56万㎡，按照该区域2016年均价计算，该项目将为万科贡献50~70亿元的货值。
在合作项目方面，万科与华润合作的公园九里项目在2016年成都楼市中可以算得上“明星”，该项目规划建筑面积40.8万㎡，已获得预售许可的部分共计12.21万㎡，目前已销售6.3万㎡，剩下的部分按照其2016年销售均价计算，最多可为万科贡献23亿元的销售数字。
虽然新增土地储备不多，但是万科手中的“粮草”却并不匮乏，在2016年万科销售迅猛的万科理想城和万科第五城按照2016年的销售均价，仍分别尚有55亿元和73亿元的货值等待释放，万科金色城市的剩余货值也超过了10亿元。所以保守估计2017年万科在成都还可以进行销售的库存仍在200亿元以上。不过，还是必须为今后几年早作打算，2017年的土地市场上万科仍然需要给自己一点压力。
写在最后
从上文盘点的存货量来看，2016年成都三甲房企2017年的存货量都在200亿元左右，今年的战况想必会比去年更加激烈，如何分出胜负就看三家房企在营销上能使出几分力气，以及愿意在2017年上半年的土地市场上投入多少了。
除了以上三家房企之外，融创、蓝光、龙湖等房企均在成都市场上颇有斩获，成都楼市在2016年从数百小国并立的“春秋时代”转向几家大房企争雄的“战国时代”，是否会有房企最后成为“统御六合”的最终赢家呢？2017年的楼市或许将透露一些信息。
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