成都拿销冠揭露的楼市“矛与盾”：供需失衡成主旋律

《韩非子·难一》

楚人有卖盾与矛者，先誉其盾之坚，曰：“吾盾之坚，物莫能陷也。”俄而又誉其矛之利，曰：“吾矛之利，万物莫不陷也。”市人诘之曰："以子之矛陷子之盾，何如？”其人弗能应也。众皆笑之。夫不可陷之盾与无不陷之矛，为名不可两立也。

成都，这个被无数人视为中国最宜居城市的千年古城，楼市正面临着一个巨大的矛盾，而这个矛盾或许将让这个城市由细及巨的一切为之改变。

“以子之矛”需求旺盛 冠绝全国

2月20日，上海易居房地产研究院发布《2016年全国楼市50强城市排行榜》，在这份榜单中对全国50个主要城市楼市数据进行了全方位的梳理，成都2016年以全国第一的成交量和偏低的成交价格，置业性价比再次得到凸显。

报告中选取了全国商品住房成交面积前50的城市，这50个城市成交面积占全国2016年总成交面积的38%，并对成交面积、成交价格等指标进行了全面的分析。

在成交面积规模方面，成都成为2016年全国50个主要城市中以2909万㎡超过第二和第三的武汉、天津，排行第一，被定义为6个超重量级城市之首，北京、上海等特大型城市在2016年的成交面积都不到成都的一半。

而根据该排行榜罗列的数据，成都在2016年商品住房成交面积涨幅环比上涨20%，虽然在50个主要城市中排名只在中间靠后的位置，但是对于本身拥有极大成交基数的成都市来说，市场在已经如此之大的情况之下依然能保持这个增长率已经让人叹为观止。而根据2017年年初，新浪乐居成都站和克尔瑞数据共同发布的数据报告，在2016年成都主城区商品房成交面积的增长更是达到了33%。如果继续保持这样的市场规模增长速度，在2017年，成都成为历史上第一个单年成交规模突破3000万㎡的城市并非遥不可及。

在若干对2016这一年成都楼市的行业分析中，成都首次被定为国家级中心城市都是一个绝对绕不开的话题。在这份排行榜中目前已经确定的8个国家级中心城市都占有重要地位，按照成交面积排行，成都、武汉、天津、重庆、长沙等5个国家级中心城市成交面积分列1~5位，成交面积均突破2000万㎡，而郑州、北京、上海等3个国家级中心城市也紧随其后，成交面积突破1000万㎡。

国家级中心城市在各自所处的区域中集中了最好的经济、政治、文化、教育、医疗等资源，这带来了无与伦比的经济活力和稳定度，也吸引了人才的聚集，而人才的聚集又反作用于资源，形成良性循环。从这个角度上来说，与其说是国家中心城市的“名头”吸引来了更多的购房者，毋宁说是在越发聚集的资源和人口共同催化下，房地产市场产生的自发扩张，而“国家级中心城市”正是聚集和扩张的所有因素共同作用下自发形成的结果，而非原因。

易居房地产研究院严跃进也认为：从国家中心城市地位和房地产市场规模的角度来看，其实是互相影响的正向的关系。对于去年成都房地产市场来说，购房者也会积极考虑到国家中心城市的概念，这促进了市场成交。同时从国家中心城市的规模来看，也会发现城市规模会扩大，这必然反映在房地产市场投资建设和房屋销售上来。所以本质上此类城市后续新房的交易规模会继续抬升。

而巨大的成交规模的背后，成都的房价则相当温和。根据易居房地产研究院统计的数据，在50个主要城市中，成都全域2016年商品房成交均价为7983元/㎡，不仅在8个国家级中心城市中仅排名第6，也远远落后于苏州、珠海、温州等非省会城市，位于“房价温和”的城市之列。也无怪很多人认为目前成都的房价和其城市发展程度相比，仍存在明显的错位。

极高的成交量和平缓的房价背后，是成都楼市依然未被发掘的巨大潜力，简单地概括就是：房子没卖够，价没涨到位。旺盛的需求成为了成都楼市无坚不摧的“矛”。

“攻子之盾”供应下降 何以为继 

在2016年年初“去库存”的号角声中，成都楼市库存迅速消弭，中成房业2017年1月的市场报告显示，按照1月成都楼市库存的去化速度，目前整个市场的去化周期被缩短到不足8个月。按照行业共识，城市商品房库去化周期在1年左右是一个较为平衡的数值，高于这个数值会造成市场上商品住房滞销，而低于这个数值将会造成供不应求，价格上涨。

在旺盛的市场需求之中，成都楼市的供应量在2017年一直保持着相对克制，根据成都市城乡房产管理局公布的预售证发放信息，2017年1月1日~2月21日共53天，成都主城区共计发放了13张，预售面积总计47万㎡，按照2016年的去化速度，要“消化”2017年至今全成都的新增供应面积仅需不到6天，这样的供应量远远不足以满足成都楼市的“胃口”。

2017年1~2月成都主城区成交宗地情况

除了新增预售供应放缓之外，“原材料”的供应更加值得关注，进入2017年以来，成都主城区和近郊范围内仅供应住宅用地2宗，总面积约16万㎡，成交均集中在1月初。且截至2月21日，仍没有新增土地拍卖的公告，这意味着整个成都土地市场可能在2月“颗粒无收”。

作为对比，2016年1~2月，成都土地市场成交住宅用地15宗，总面积328万㎡。也就是说2017年的头两个月，成都土地的供应面积仅为一年之前的1/20。土地供应量下降也就意味着未来的新房供应量下降，未来新房供应量下降又将加大成都楼市目前的供需失衡，供小于求将造成房价怎样的波动不言而喻。

而与全国市场相对照，根据统计2017年头2个月，全国有25家企业拿地金额超过20亿元，合计耗资1951.63亿元拿地，其中有12家企业拿地超过50亿元。这条新闻给出了多个信号：第一、房企手中的现金很多；第二、大房企们判断2017年初拿地仍然“划算”，为了完成比2016年快的扩张规模，房企们必须在这个窗口期为这一年的“战斗”储备“粮草”。我们不妨想象一下这样的情景：当成都土地市场在进入2017年首次放量开闸之后，面对的将是钱花不出去又“饥肠辘辘”的开发商们，整个市场对土地的饥渴将促使地价抬升，也就是说拿地成本要提高。

供应量的明显下降成为了无法攻破、无可撼动的“盾”。

“何如？”：路向何方

如果说巨大的市场需求和市场潜力是成都楼市的一把无坚不摧的“矛”，那么萎缩的供应则是这个市场无可撼动的“盾”，这一矛一盾的争斗，或许将交织形成成都楼市2017年的主旋律。

“对立的统一是有条件的、暂时的、相对的，对立的互相排斥的斗争则是绝对的；有条件的相对的同一性和无条件的绝对的斗争性相结合，构成了一切事物的矛盾运动。”《矛盾论》中如是说，辩证法认为事物之间的矛盾是事物发展的源动力。而成都楼市又将往哪里发展呢？这一对矛盾的对立在今年会更尖锐还是更缓和呢？谁也不知道，我们唯一知道的是，市场永远地、一刻不停地变化着，这是不变的真理。

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