干货 | 一张图看懂成都楼市热点板块的流动变迁

三大视角

进入三月以来，全国已有近30个城市开启或加码楼市调控措施，成都楼市将如何应对还未可知。楼市风云变幻之际，对于购房者来说，买在哪里，仍旧是其关注的重点。

去年，“网红”板块新川板块脱颖而出，老牌大咖大源板块持续抢手，“小鲜肉”大面板块异军突起。而随着政府供地以及企业拿地区域发生变化，这三个热门板块还能否继续保持高关注度？企业拿地热情颇高的北湖、华府等板块又能否顺利接棒成为新的热门板块？

一看过去：

2016热门住宅成交板块能否持续发力？

2016年成都楼市的表现有目共睹。从板块分布来看，经过一整年的排位争夺，2016年住宅成交规模排行前三名的板块分别是南延线华阳段、大面板块以及元华·站华板块。

（数据来源：中成房业）

在成交规模排行榜中，位居首位的是南延线华阳段，成交总面积达202万㎡。该区域包含了南湖、麓山、华阳城区以及新川一部分。其中，位于新川的龙湖九里晴川2016年销售面积高达18.12万㎡，是区域内去年最受关注的项目，该项目的热销整体拉高了区域认知度和接受度。

住宅成交规模榜亚军则由大面板块摘得，成交面积达136万㎡，为近郊各区中成交规模最大的板块。2016年大面板块内的龙湖三千庭、百悦天鹅湖和世茂城三个热门项目成交面积分别达到了11万㎡、16万㎡和18万㎡，三个项目总成交面积占到了大面成交面积的三成。大面近来正春风得意，区域内新房价格上涨销量增加，以大面为代表的的龙泉驿区楼市整体处于升温阶段。

元华-站华板块以123万㎡的成交面积位居第三。作为城南成长最迅速的住宅区，元华-站华板块在过去几年一直备受追捧。2016年板块内的中洲锦城湖岸和凯德世纪名邸，都是主打高端产品线，凭借不错的教育资源以及区位条件，在2016年分别实现了14万㎡和12万㎡的成交面积。当然，目前大源板块已几乎没有土地储备了，可售房源去化周期达6个月，在售房源去化周期仅2个月，后期或冲刺乏力。

综合来看，前四个热门板块中有三个板块在城南，这也再一次印证了2016年城南的热度与关注度。当然，热门板块并不是一成不变的。随着开发工作的推进，原有的热门板块都将逐渐归于平静，而新的开发热点，则会转移到土地存量更多的区域。

二看眼前：

土地成交热门区域能否吸引购房者买单？

根据中成数据显示，2016年住宅土地成交面积最多的是北湖板块（含龙潭寺一带），其次依次为华府板块与外光华板块，三者差距不大。

（数据来源：中成房业）

2016年北湖板块（含龙潭寺一带）共成交住宅土地331.59亩。2016年，北湖板块共推出了五宗土地，吸引了华宇、首钢、融创等多家开发商入驻，这三大开发商所获得的宗地面积约324亩，建筑面积共计约527525㎡，未来开发量客观。

就目前来看，随着多家房企的入驻，北湖板块正逐渐加快建设进程，购房者对区域的接受度正在提高。区域内的绿地悦蓉公馆2016年所推出的别墅高层住宅都已售罄，今年3月该项目加推的576户高层住宅，开盘当天去化率达到了87%。

华府板块在2016年则经历了一次历史性的“升级”。去年年底中铁建联合平安拿下了华府板块3宗连襟地块，共297.71亩；而在今年的3月的土拍中，中铁建连襟地块旁的一宗约152亩地块被中海拿下。中铁建以及中海所竞得的新地块均为住宅兼容商业用地，商业比例≤10%，未来将以住宅产品为主。

从已呈现的项目来看，据中成数据统计，位于剑南大道以西的中海右岸， 2016年末加推时认购率仅为36%，仅仅2个月后，在最新推盘当天，认购率提升至了55%，项目所在区域的关注度以及接受度均有所提升 。

目前地铁5号线正在修建中，华府板块的各项配套正加速完善，板块的认知度和接受度有所提高，2017年的表现值得期待。

第三位的外光华板块2016年仅一宗土地成交，成交面积为294.91亩，被绿地集团以33亿元的总价竞得，为2016年总价最高的地块。

2016年该区域内无新盘入市，但整体房价上扬，尤其是光华大道一线，区域均价已从去年5月的6200元/平上涨至今年3月的8200元/平左右。地铁4号线的开通，打通了外光华区域与市区的联系，缩短了二者的距离，交通更为便捷。同时，去年青羊万达已开业，区域内的商业配套得以填补，生活氛围正逐渐改善。

三看未来：

土地储备“大户”能否吸引开发商争夺？

另外，除了已面市的土地之外，还有一些地段优越的“土储大户”，大面积的土地未入市。这些区域在日后或将会是房企拿地的重点关注区域。

位于成华区的八里庄片区，是成都市城区改造的最后一块“拼图”。据相关人员介绍，目前八里庄片区已整理出来的土地面积已超3000亩，在主城区供地日渐减少的今天，这片位于二环附近的区域对于开发商来说，无疑是一块“大肥肉”。

除此之外，城南高新区同样也有一块待争夺的“肥肉”——新川板块。新川板块以新川科技园为依托，园区总面积为10.34平方公里，其中可出让用地占比50%，纯住宅用地占比15%，2017年已整理出可供出让的土地已达约480亩。新川板块是目前高新区仅剩的、拥有大面积可出让土地的地块，同时地理位置优越，有政策支持，对于开发商来说有很大的吸引力。

新川板块土地规划总览（浅黄色部分为住宅用地）

可以看出，无论是购房者还是开发商，其最看重的区域仍旧是主城区以及城南。

因此，从购房者的角度来看，房企入驻积极的华府、北湖以及新川板块，住宅以及相关配套建设速度较快，成为2017年的热门成交板块的潜力较大。而从开发商的角度来看，土地存量较多的八里庄、存量与成交并热的新川和华府，或能吸引开发商溢价争取。

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