北京“商改住”走到尽头 成都是否将步后尘？别担心！

在3月23日成都“史上最严”的房地产调控新政面世之前，成都人还从没有如此关注过全国其他城市的房地产市场，而在3月26日晚上，一则来自北京的调控政策则又一次刺痛了刚刚被限购的成都人敏感的神经。

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北京商办投机迎来最严限购

3月26日，北京市发布《 关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，在这则公告的内容为：

一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的，规划部门不予批准。

三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

四、开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

简单地说，北京从3月26日开始，全面叫停“商改住”，商办市场对个人的投资者的限制力度也史无前例——新建商办市场不再允许个人投资者进入，二手商办门槛苛刻，全面禁贷。

这则文件事实上宣告，从2016年开始推行的商改住政策转向，通过将商办改为住宅或类住宅产品去库存的尝试至少在北京已经走到尽头。

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调控之下焉有完卵

我们回顾从2017年3月初开始一个月来仍然没有停止的全国调控可以发现，“房子是用来住的不是用来炒的”正是这轮政策的核心，几乎所有政策都围绕着以下几个方面作用于市场：

首先，是降低房地产市场的杠杆，从直接提高首付比例，到认房认贷标准的铺开，都是围绕从降低个人住房领域的杠杆率的思路出发，从去年最后几个月个人住房贷款占央行新增贷款的绝大多数时，很多分析人士就指出，降低个人购房的杠杆率将会是针对房地产市场调控中最直接也是最有效的措施之一

第二，调控的覆盖面从新房延伸到存量房市场，减少房产的流动性

第三，提高大城市的买房门槛，通过社保费用将唯一的“出口”留给本地劳动力，把游资挡在城外。

商办类产品在过去一直没有收到房地产调控的“照顾”，而这个领域中越来越多的投机则让2017年第一季度的调控跨过了住宅的“边境”，将商办纳入限购。商办领域的投机增多的原因包含以下几点：

首先，热点城市的住宅价格越来越高，超过了很多人的承受范围，虽然和“正牌”住宅相比，有诸多限制，商办改建的“类住宅”产品总价低的特点提供给很多需要买住宅却缺少资金的人以额外的选择

第二，地段好、小面积、低总价、不受二套房若干政策的限制，购买容易、出手快、流转性强，对于炒房游资来说是优质的投资产品

第三，市场提前开始消化调控预期，但是并不认为商办类产品会在调控之列，并认为在调控将挤压商办类产品升值，也让部分投机者在调控前大举吃进这类产品。

根据克而瑞提供的北京成交数据，酒店公寓类产品的价格走势在去年11月~今年2月出现了明显涨幅。

而北京的这次针对商办类的严格限购则同时针对这三个特点进行“定点爆破”：限用途堵死商办改住宅、限面积和禁贷降低流转率并提高购买门槛、针对个人的禁售和限售也同时限制了这类产品的流转，将泡沫挤出。

事实上，在北京商住禁令出台之前，上海已经针对类住宅产品进行过一轮整顿，但是未能引起市场足够的重视，事后想来，这或许是针对商住的大规模调整的一个信号。

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成都之问：商办市场危险吗？

今年以来，成都的金棕榈、锦城南府、复地金融岛等项目的公寓部分成交活跃，金科星耀天都的商业+办公在2~3月销售了约110套，那么成都市场会不会出现针对商住类产品的禁令呢？

调取2016年3月~2017年2月成交数据可以发现，成都的商业+办公类产品的成交面积在去年4~8月和10~12月出现两个上行区间，4月是成都“商改住”政策出台的首个月，而10月~11月是成都首轮住宅调控政策出台的时间，可见商改住和调控的出台和商办产品的去化是有一定相关性的。

而价格方面，我们发现，从2016年3月开始成都商办类产品的价格出现了明显的下跌，成交均价从2万一路下跌到1.4万元以下，成交的提高并未对售价起到明显的助推作用。从这个角度上来说，成都的商办类市场相比北京，泡沫更小，原因显而易见，成都的住宅价格还没有达到北京市场的高度，并且多年来成都商业地产市场的“冷静”让投资此类产品的游资望而却步。

成都某资深房地产研究者也认为针对不同城市的具体情况制定具体的政策是2016以来年房地产调控的新特点。所以从这个角度上来说，一直以来饱受商办库存高企的成都未必会受到商住禁令的影响。

易居房地产研究院严跃进也认为，此前成都出台的调控政策主要是针对存量住房市场，而商住类产品的投资热度并不及住宅，并没有针对这类产品再出台严厉政策的必要。

在北京，为住宅市场注入灵活性的商改住过犹不及，而在成都，这类产品起到的效果则正面得多。

所以成都的商住类产品仍然有不小的想象空间，对于购房者来说，购买金棕榈、锦城南府、金科星曜天都、复地金融岛这样的项目的公寓部分目前仍然是不错的选择。

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影响几何？

那么，在新的政策之下，商办类产品市场又会受到什么影响呢？

首先，挤出个人投资者和类住宅产品之后，商办类产品的价格会因此平稳甚至小幅下降，租金也可能因此下降，这对于租用办公楼的企业来说可以削减一部分成本，有利于提高中小企业的活力；

其次，流转率下降和大面积的分割限制让部分房企可能更倾向于对商办类产品进行自持，整体包装整体运营分割出租，有利于租赁市场的发展。

虽然乐居并不认为成都有出台商办禁令的条件，但是商办市场向上述两个方向——“降成本”和“规范化”发展仍然是大势所趋。

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