武侯新城洼地价值兑现 金茂入场透露了什么信号?
土地一经上市即被众房企竞相争夺，武侯新城这个昔日被业内标为价值洼地的“改造区”，目前已逐步兑现其价值。
2016年11月1日，金房集团在紧邻武侯新城的红牌楼区域以12000元/㎡拿下一宗住商用地，不久即传出退地疑云。据吉信行数据显示，截至2017年3月，成都土地成交楼面价最高为12140元/㎡，金房以接近天花板的价格在红牌楼拿地或有一定开发难度。
没想到的是短短几个月，与该地块相距不远的一宗地（位于武侯新城）即拍出17160元/㎡（由中国金茂竞得），成为当前成都市场的标杆性地块之一，更一举将武侯新城推向楼市前沿。日前新浪乐居通过对武侯新城实地走访，认为土地价格的持续看涨，正是对区域配套逐渐成熟的佐证。若仍以以往的“老旧”作标签，将是对区域价值严重的误判。
武侯新城位于成都市武侯区西南部三环外侧，在城市发展建设中，中心城区达到一定饱和度后，资源及需求必产生外溢，武侯新城恰就是老牌熟区武侯区的外溢落脚点，其核心区为含“铁佛”、“七里”、“双凤”街道在内的4000余亩范围，新浪乐居走访时能清晰感受到区域的人口活力，但同时不能否认的是，部分簇桥片区仍保留着低矮旧式建筑，与北部的绿地圣路易名邸、保利花园、置信丽都等成熟生活区存在鲜明对比
▲武侯新城区位图
▲远处的“高楼大厦”
其中置信丽都新房虽然在2011年已全部售完，但二手房热度依然不减，不少沿街设点的二手房中介均有房源，且上前询问的意向客户不在少数。需要注意的是，武侯新城距双流机场较近，平均10分钟一架飞机的轰鸣声不绝于耳，噪音和震动也让居住品质存在一定的不利影响。
交通方面基于多项道路工程（地铁3号线、9号线等）处于施工状态等因素，路面多处打围导致目前显得有些“拥堵”，但自2016年4月万兴路快速通道、武侯新城快速出入城通道实现通车以来，以往武侯新城的交通压力已得到大幅减缓，未来伴随着轨道交通运行及多路段升级改造工程完成，区域交通质量还将得到进一步提升。
▲道路多处打围施工
在走访过程中，新浪乐居观察到武侯新城的商业体量正在加速发展，以簇锦公园为中心，半径1.5公里内就有武侯万达、首信红星国际广场、蓝润广场等处于在建状态。此外已开业的千盛生活广场、大悦城（三环内侧）区域也是人流聚集地。
▲部分在建商业综合体
俗话说“瑕不掩瑜”，整体而言武侯新城正处于建设发展阶段，既已有相当价值兑现，也有可期的未来。易居研究院智库中心研究总监严跃进对该区域的看法是：“武侯新城后续轨道交通的延伸线在积极建设，而且相应的新城人口导入规模在增加，这都有利于此类区域后续人口的聚集，一定程度上会使得此类区域后续的投资价值增加”。
由原武侯科技园和中国女鞋之都发展而来的武侯新城，根据武侯区委区政府“十三五”规划发展战略，未来3-5年将打造成为产城融合发展的新兴产业城，截至去年年底已有包括川大华西药业、京东、联想等名企相继入驻西部智谷等产业园区，为区域经济发展及人口繁荣带来一定优势。这也从侧面解释了其“拥堵“现状，及交通升级的必要性和迫切性。
▲武侯新城官网公示部分入驻企业
根据近几年的土拍公告表明，武侯老区土地放量极少，大部分位于武侯新城。对此新浪乐居也查询了武侯新城官方网站，该网站显示：近五年间区域计划推出4000余亩建设用地，其中包括1155亩住宅项目。值得注意的是，这个数值是在原计划551亩的基础上优化得来。这也意味着，随着政府对新城产业的不断扶持，大批企业落地，区域居住需求也在不断扩大。
▲武侯新城2016年土地推介会
武侯新城管委会在去年土地推介会上曾表示：“按照‘规划引导、产业支撑、商务聚集、人居典范’的发展思路，我们将重点发展以总部经济为引领的现代商务商贸业、科技研发服务业、新兴房地产业、都市休闲旅游业，全力打造‘创新引领、开放高效、产城融合’的国际化科技产业新城。”
作为传统高端熟区——双楠的外延，武侯新城已吸引新希望、中海、中铁建、阳光城、绿地、中国金茂、保利等多家国内品牌房企在此布局，但大部分项目已经落成入住，新浪乐居在走访中观察到，如绿地圣路易名邸——中海锦城等居住区人气已经盘活，呈现出一派繁华宜居的景象，同时与不断攀升的区域人口相比，目前在售新项目较少，对此严跃进则认为新城人口导入规模在增加，这有利于此类区域后续人口的聚集，一定程度上会使得此类区域后续的投资价值增加。
▲武侯新城部分楼盘示意图
▲成熟生活区
事实上，在西南财经大学博士生导师、副教授刘璐看来武侯新城以前是价值低估，后来价值回归，现在则有点过热迹象。纵观近三年区域成交楼面价，平均在5000元/㎡左右，最低是蓝光在2014年以4141元/㎡获得约57亩住商用地，直到去年6月，闽系房企阳光城才以9600元/㎡大幅拔高区域峰值。而在今年4月中国金茂所拿地块的起拍楼面价就已达到9000元/㎡，严跃进表示成都作为热点新一线城市，拥有可观的发展前景，且拿地及销售压力比之北上广等城市显得尤为温和，这也促使近年来外地房企比较热衷成都土地市场，地价得到一定抬高也是必然的。
▲武侯新城近2014-2016土地成交信息
对于此番金茂入场，严跃进认为该集团虽然资金实力强，对于其在武侯新城所拿地块有能力消化，但需警惕的是，成都依然有较多的库存，竞争环境明显，该项目后续开发压力是存在的。“这需要采取差异化的营销策略，而且需要不断降低融资成本”。严跃进如是说。金茂府作为中国金茂旗下成熟高端品牌，在全国11座城市的落脚点均是改善熟区，武侯新城有所不同的是，虽然已呈现部分价值，但更多的区域利好还处于建设阶段，未来可塑性强。金茂落地或将在一定程度上加速区域发展。
总体来讲，随着西派城、阳光城檀府、金茂府等高端项目相继落地，武侯新城板块似乎已经完成了从刚需到首改再到豪改的转变。这块过去并不被看好的“改造区”，目前正享受着“上承双楠、东接高新”外溢的经济价值和人口红利。
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