“421”禁令突降 成都“类住宅”蜜月期戛然而止
4月21日，成都楼市终于等到了针对商办市场的调控政策。之所以说“终于”，是因为成都收紧商办市场和“类住宅”产品的措施早就在人们的预料之中了。
成都从去年10月1日开始，政策端就开始一步一步对楼市的投机行为进行重压，而到了今年3月23日，限购政策从高新和天府新区两个区扩散到了全市，限购范围也从新房扩散到了二手房，在4月12日新房拿证三年内不得交易锁死新房流转。在广州、北京等城市陆续出台针对商住房领域和类住宅产品的严厉措施之后，成都市场对此保持了高度的敏感。
根据中成房业提供的数据，3月开始，成都类住宅产品的成交“井喷”，公寓类产品单月成交14.1万㎡，环比上涨91.4%；LOFT类产品成交5.4万㎡，环比上涨73.6%。而库存量也在明显降低，公寓类产品存量环比下降1.6%，LOFT的库存下降8.7%。按照目前成都不允许新增商业办公类物业改建的类住宅产品的“禁令”，目前这类产品的库存量将很难进一步新增。
那么，类住宅产品的成交为什么会在3月出现爆发式的增长，又是什么促使调控政策对类住宅产品“痛下杀手”呢？
首先，我们要从供应端开始说。
一幅土地在进行拍卖之前，相关主管部门会先对其进行规划，这幅土地计入容积率的面积中，住宅与商业的最大最小比例都是规定好了的，房企在拿地之后，不论开发项目如何设计，商住比例的“紧箍咒”都是无法摆脱的，这条红线只要越过，项目无法通过主管部门的审批这个代价是开发商们无法接受的。既然规定了一个商业比例，那么做商业和办公不就好了？事情没这么简单。
2017年成都部分成交土地商业比例
而我们都知道，从2014年开始，包括成都在内的大城市们都陷入了商业、办公物业进入了严重的库存过剩状态，成都在2016年的统计数据中，商业、办公物业的去化周期接近100个月，达到历年的巅峰。根据世邦魏理仕发布的2016年成都房地产市场数据概览，虽然写字楼市场吸纳量有所上升，但是2016年全年成都办公市场总存量增加11.6%达到733万㎡，零售物业总存量上升6.8%至622万㎡。
供大于求不是商办市场难做的唯一原因，在散售大型商业已经基本被淘汰的自持时代，相比房地产开发，商业物业经营对资源整合能力、运营能力、前瞻性都更加苛刻。加之近年来房企资产负债率不断攀升，持有无法在短期内变现带来现金收益的商业和办公物业对于房企来说也是负担。
在这样的压力之下，开发商将项目的商业办公部分包装成类住宅产品用于出售往往是出于无奈。事实上，在4月21日针对类住宅产品的严控令发布之后，小编一位从事房地产开发的朋友就告诉乐居，他所在的企业在城市的非办公区域拥有一宗商住混合用地，原本打算开发为公寓产品的41%的商业占比在新的政策下变得非常棘手。
而在需求端，类住宅产品则长期处于尴尬的角色。40年产权、不通天然气、水电按照商用收费、无法落户和介入学区等劣势让市场上的类住宅产品长期以来都处于不温不火的状态。而在住宅价格快速上涨和经历了严格的限购之后。对于很多短时间内不具备购买住宅条件的购房者来说，购买类住宅产品实在是不得已的选择。
增长的需求带来了投机机会，在未对商办物业的分割销售做出具体要求时，通过分割销售，类住宅产品小面积、低总价和不受住宅限购政策影响的天然属性正好契合投机，类住宅产品的投机加剧进一步加剧了市场的混乱，大量热钱混在刚需客中涌入“类住宅”。
图片来源网络
在政府的规划之中，商办类产品和住宅产品一向泾渭分明，住宅市场的使命是提高居民的生活质量，而商办市场的使命则是促进再生产、促进经济发展。而身处“灰色地带”的类住宅产品在楼市投机中被越炒越高正与这样的初衷相悖，同时也刺激着地价的提高。
在今年以来的房地产调控中，上海、北京、广州等城市都针对类住宅产品出台了严格的政策，其中上海在今年1月20日成为首个停止“类住宅”新项目审批、销售和预售的城市。在回复媒体采访时，上海市长应勇说：“寓式办公房等“类住宅”乱象扰乱了房地产市场的正常秩序，也间接拉动了工业用地和其他商业用地的价格。对这一类问题，必须予以清理、整顿和规范。”这实际上已经给全国都在走向高温的“类住宅”市场以明确的调控信号。
在北京3月27日出台严格的类住宅限购政策之后，北京的“类住宅”产品的成交就立即降温，从3月23日日销938套跌到严控后的个位数，可见限购政策对此类产品的影响是巨大的。成都的“类住宅”禁令在严厉程度上不及北上广，但是预计“类住宅”产品的成交已经很难重现3月的盛景了。
北京类住宅禁令颁布之后酒店式公寓成交量骤降
那么在“类住宅”产品被严控之后，持有商业用地的开发商应该何去何从呢？
易居房地产研究院研究总监严跃进认为：“商业用地的类住宅开发渠道基本被关闭，所以各类打擦边球的做法也不容易出现。从这个角度看，对于此类产品来说，后续调整策略有三点。第一是不能有幻想，本轮调控极其严厉，需要在政策边框下进行物业开发。第二是对于商办用地的开发，需要重新做规划，尤其是挖掘潜在的市场需求。第三是后续积极在商办的租赁业务上寻找新的商业模式。”
西南财经大学副教授学者刘璐也认为：“房地产开发商应该根据市场情况的变化做好商办类物业的合理定位。”
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