成都房企半年销售破百亿的背后：不同策略下开发商“分道扬镳”

6月28日，成都万科公众号宣布，成都万科2017年半年签约金额突破100亿元。

成都万科公众号宣布半年业绩破百亿

成都地产界许多同仁都在微信朋友圈祝贺成都万科取得半年破百亿的好成绩，他们也都记得，在2016年12月，成都万科宣布当年销售业绩破百亿。半年的时间过去了，成都万科对自己实现了超越。

成都万科微信公众号公布的项目销量

“缺货”市场上的百亿成绩

这些数据让许多业内人士颇感惊讶，在人们的印象中，2017年上半年成都楼市虽然需求旺盛，楼盘的开盘现场往往有房源数量几倍的购房者参与摇号，各个楼盘都出现了“缺货”的场面。有钱都买不到房是很多购房者面临的窘境。

在目前的成都市场环境之下，在2017年上半年投入大量货值，成都万科的抉择与其他房企迥异。

在2017年上半年开始的成都楼市调控中，限购、限售、限贷、禁商住等等一系列组合拳向成都楼市袭来。对于走“高周转”路线的房企们来说，“限售”政策对他们的影响毫无疑问是最大的。

“限售”政策简单来说就是房企开发的商品房将在获得预售许可证时接受政府评定的指导价，企业在出售这批获得预售许可证的商品房时，售价不能偏离这个指导价。

房企们面临的问题是，土地价格在房企的互相竞争中被一路推高，甚至出现了“面粉贵过面包”的现象，而土地成本的快速上涨同时也在不断压低房企的利润空间。

“留得青山在不愁没柴烧”，不少房企在特殊时期，选择了忍痛不拿、少拿预售许可证，希望等待政策形势放松、备案指导价格能为企业流出足够的利润空间时，再将项目推出市场。这也造成了今年以来成都市场上住宅产品获得预售许可证数量减少的景象。

出货量反映房企对市场判断

成都万科用半年的时间完成了去年一年完成的百亿销售额，而更多的房企则选择按兵不动。对于房企来说，这并不仅仅是销售能力的问题，也是战略选择的问题，在放大了看，更或许是房企对于成都楼市未来的判断。

对于目前成都市场楼市一房难求的局面，不同的房企从不同的角度进行观察，会得出不同的结论：对于楼市乐观论者来说，在度过了调控政策的高压期之后房价将势必迎来补涨，在当下“耐住寂寞”，将货值留到未来，能获取更多的利润；而对于审慎者们来说，这一次的强势调控的力度和持续时间都将甚于过去，本身已经进入“白银时代”的房地产市场在被严控之后，是否能够再次恢复元气，仍然充满了不确定性，既然如此，不如在当前的高位快速去化，毕竟有了现金，未来不论怎么变化自由度都更高。

乐观者认为，中国房地产三十年的时间里，房价虽然不乏波动，但是总体上涨的趋势没有改变过，成都楼市在渡过2014~2015年的低潮期之后，经历了半年的调控但是购买力仍然旺盛，房产供不应求的根本特征并没有改变；审神者则看到了今年下半年流动性和信贷收紧的可能性，毕竟美联储已经宣布今年内将进行缩表 46 32859 46 15232 0 0 1538 0 0:00:21 0:00:09 0:00:12 3581全球央行收紧银根是大概率事件。

在6月30日的万科股东大会上，万科企业总裁郁亮就提到，万科较早注意到了银根紧缩的问题，所以万科在上半年加快了全国的现金回笼。

郁亮和王石在万科2016年年度股东大会上

双方都很有道理，所以我们看到了市场上房企们不同的推盘节奏，这都是基于对于市场的判断。截至发稿日止，成都保利也公布了2017年上半年销量超过120亿元的成绩，也有知情人透露成都龙湖地产的上半年业绩也在百亿这个数量级。看来在上半年高速去化的大房企不止成都万科一家。

下半年怎么办？

那么，上半年卖掉了去年全年的货值，下半年怎么办？

今年上半年，万科在成都土地市场上现身两次，拿走了三块地，总共230余亩，两块在天府新区，一块在郫县，没有一块是在土地拍卖所里拿到的。

尤其应该注意的是，4月底，万科在天府新区兴隆湖科学城拿下两宗商服用地。这两宗土地的特殊性在于，50%的面积需要由万科自持，引入五星级酒店、特色商业街区和农贸市场。

成都万科取得的兴隆湖商服土地

而在更早之前，万科的长租公寓业务也已经在全国进行布局了，在2016年的股东大会上，郁亮表示目前万科持有的长租公寓已经超过了2.5万套，在全国所有涉足长租公寓的企业中持有套数最多，他也提到此前万科在北京拿到的全自持住宅用地：“我们用经营思路代替开发思路，如果我们为年轻人租房问题出一份力的话，我相信市场不会亏待我们。”

房地产已经进入“白银时代”，房地产新房市场的红利正在日益萎缩，是万科一直以来对市场未来的判断。这样的判断带来的结果是万科将城市服务商作为自己转型的方向，这也就有了万科在成都自持物业越来越多的故事。

万科旗下长租公寓品牌——泊寓

在成都刚刚公布的7月18日土地拍卖细则中，多宗土地在规定的高自持比例和产业定向引进之外，还将进行自持比例的竞争。许多业内人士都认为，对自持比例的要求将越来越多地体现在成都的土地市场上，成为未来的趋势。

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高自持物业对企业的招商能力、运营能力和现金流都有比散售物业苛刻得多的要求，对于缺乏准备的房地产开发商来说，这意味着未来获取土地的难度将成倍增长，“断粮”之危近在眼前。万科此前在自持物业上的“未雨绸缪”显得尤为明智，也提醒市场成都房地产市场上的另一种发展方式已经成型。

从这个角度上说，对于上半年快速出货的房企来说，虽然货值下降，但是为下半年的“自持大战”准备了充足的“弹药”。

成都房地产市场前所未有的变化在等着房企们，以及我们所有人。

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