数读丨成都楼市半年库存去化周期：高新区17个月 青白江4个月！
库存，是市场中供求关系的重要反映。2017年的上半年已经过去，想要回看成都楼市的上半场发生了什么，从库存的角度出发不失为一个好方向。
查看上半年成都各区域的存量情况你会发现，经历了几轮调控的成都楼市上半场，已经发生了一些之前从来没有发生过，和我们固有认知完全相反的变化。
天府新区去化速度缓慢 高新区去化周期最长？
上半年的高新区和天府新区，经历了一场关注度和去化周期的“冰火两重天”。
或许与许多人想象中的不一样，目前全成都去化周期最长的两个区域恰恰是成都楼市最受关注的两个地区——高新区和天府新区。
上半年，高新区去化周期为17个月，去化周期长度远远超过成都其他区域。而天府新区去化周期也达到了9个月，在主城区和近郊中去化速度仅比新都区快一个月。而在2016年，高新区和天府的住宅去化周期都仅有6个月左右，是全市去化周期最短的区域之一。
数据来源：中成房业
上半年的几轮的限购，是造成天府新区和高新区去化周期“冰火两重天”的重要原因。今年5月，成都市房管局相关人员在做客《成都面对面·政风行风热线》节目时就表示，通过几轮调控政策的实施，限购最为严格的天府新区、高新区降温尤其明显，购房需求由限购区往非限购区外移。正合顾问中心提供的数据显示反映了这样的现象，数据显示，限购之后，高新南区、天府新区月均成交套数分别下滑了68%、33%。
2016年1月-2017年6月天府新区住宅成交情况
数据来源：正合顾问中心
2016年1月-2017年6月高新南区住宅成交情况
数据来源：正合顾问中心
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，从天府新区和高新区的表现来看，去库存周期从最好“逆转”为最糟糕，实际上也说明两地住宅市场背后的投资投机需求是比较大的。这样就会在市场比较火热的情况下，去库存表现较好。而在市场降温和政策管控下，潜在的购房需求就不大，这样去库存表现就不会太好。所以从此类数据也可以看出，当前限购政策下，真实的市场得以还原。
同时，也有机构分析认为，天府新区以及高新区的去化周期之所以如此之长，一个重要原因就是两个区域受备案限制，所备案成交量下降，导致整体去化周期延长，如果以认购数据估算，天府新区和高新区的去化周期只有4个月左右。
近郊楼市“走量”也“走速”
从上半年各区域的去化周期来看，近郊楼市在成都市场中的主力地位正变得越发明显。
上半年的近郊区域，是成都楼市中住宅存量最多的地区，同时也是成都楼市中去化周期最快的地区。
查看成都各个区域的住宅库存可以发现，近郊各区的住宅存量明显要高于其他地区。同时，近郊每个区域几乎都保持着月均20万㎡的去化面积，这样的去化量在同样高于主城区和远郊的任何地区。
数据来源：中成房业
数据来源：中成房业
综合近郊区域的住宅库存和去化速度来看，与前几年相比，近郊楼市在保持高供应量的同时，去化速度开始提升。对于已经成为成都楼市住宅供应最多的近郊区域，置业者对于近郊楼市的接受度正越来越高。
去化加速的远郊
与高新区成为上半年成都去化周期最长的区域同样让人意外的是，上半年成都楼市去化周期最短的地区“远在”三圈层的远郊——上半年，青白江区住宅的去化周期为4个月，全市最短。而在2016年，青白江的住宅去化周期还是11个月，远比主城区和近郊区域的许多地区要长。
前面提到过，通过几轮调控政策的实施，购房需求由限购区往非限购区外移。从上半年的库存数据中也可以看见，作为目前成都唯一不限购的区域，伴随着限购区外溢置业者的到来，远郊区域加速去库存的步伐也随之开启。
上半年，远郊区域整体的去化周期大概在9月左右，与2016年14个月的去化周期，减少了5个月。分区域来看，新津、彭州、金堂、青白江这些热点三圈层地区的去化周期都有着大幅度的缩减。
数据来源：中成房业
2016年，主城区住宅成交面积963万㎡，近郊住宅成交面积1537万㎡，远郊区域住宅成交面积474万㎡，主城区住宅销量大约为远郊区域住宅的2倍，近郊住宅销量是远郊的3倍有余。在今年上半年，远郊区域住宅成交量开始发力，上半年远郊住宅成交量319万㎡，对比看来，远郊区域和中心城区的住宅销量已经基本持平，与近郊地区的差距也在缩小。
近郊住宅去化速度全市最快，远郊市场异军突起，区域热度与去化周期出现倒挂......可以说，上半年成都楼市的诸多变化正扭转着许多人对成都楼市的固有印象。不管是调控影响也好，还是市场大趋势带来的变化也罢，成都楼市正在迎来新常态是一个不争的事实，市场、房企以及购房者或许都将面临调整的时候了。
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