“竞自持”时代谁来开启？铁塔厂或将改变成都土拍历史
这场涉及6宗土地的土拍同样在“熔断规则”的加持之下，除了1号宗地适用熔断即抽签的“熔断2.0”规则之外，其他所有兼容商业的土地均采用了最新的“熔断3.0”规则，在不低的基础商业物业自持比例之外，竞拍企业在土地价格触及熔断线之后还将进入竞自持的环节。虽然商业物业永久自持和严格的产业引入规定对于不少开发商来说是不小的挑战，但是这些区位优秀的土地也让开发商无法抗拒。
新浪乐居又一次走遍了7月18日这6宗土地，将他们完完整整地呈现在关注成都土地市场和房地产未来的人们面前。
本文将分成上、下两部分发布，今天发布的上半部分将介绍位于成华区的3宗土地，金牛区和武侯区的3宗土地将留待明天发布。
不管是在成都公共资源交易中心的公告中还是土地出让文件里，要找到1号宗地的位置都不是一件容易的事情，土地位置示意图上的龙港路和双龙路长度都颇为可观，而隆兴南二路、隆兴南三路则在地图上无从寻觅，这不仅给寻找这宗土地带来了难度，也让人可以隐隐想象到这宗土地周边的配套设施可能不太乐观。
作为6宗土地中唯一不要求商业自持的土地，这宗地的拍卖将采用熔断后抽签的模式，那它究竟在哪里？它的地理位置是否会吸引开发商们的争抢呢？首先我们要找到它。
在沿着双龙路一直向龙港路前进的道路边，小编终于找到了这宗住宅用地，1号宗地的位置位于成华区龙潭寺街道龙港钢材市场东侧，保利林语溪北侧，西南财经大学天府学院（成都东区）西侧的一大片正在平整的土地之中。由于土地内部用于划分地块的道路仍只是规划，所以土地的准确位置目前还找不到。
1号宗地外围工程信息
简单地说，1号宗地和保利林语溪项目隔着双龙路面对面。
1号宗地内部
目前，1号宗地周边以及附近待入市的土地已经打围，机械装置在其中忙碌施工努力让土地平整，打围的部分面积相当大，这宗54亩的住宅用地只是整个地块中的一小部分而已。
土地西侧，龙港钢材市场内，大货车进进出出将钢缆运出，土地北侧是128路公交车的始发站，数十辆大巴停在内部，而土地外的龙港路则有一侧在施工中，另一侧被大型车辆压得坑坑洼洼。噪音、扬尘和来往的大型运输车辆让环境成为这宗地的第一大软肋。
1号宗地外侧道路与龙港钢材市场
整个区域里，除了保利林语溪附带的底商之外，周边的商业配套相对匮乏，各种配套的缺失也是这宗土地第二大的软肋。
鉴于1号宗地附近仍有大量土地会在近期上市的可能性，整块区域应该会进行整体打造，学校、商业等配套都将在其他宗地出让完成之后慢慢补齐，而1号宗地的低商业配比或许将成为优势，毕竟完善配套的责任将会被推到后续出让的土地身上。
乐居对这宗土地的出让抱谨慎看好的态度，优势在于纯住宅，低容积率，劣势在于环境较为落后，交通便利性不足，商业、教育、医疗配套欠奉。
但是5000元/㎡的起拍价在今天的成都市场上，真的很便宜。
凡是“第一个”总会被记住，2号宗地就是成都历史上第一宗套用“熔断3.0”规则的土地，不仅面临着熔断竞自持的可能性，35%的基础商业物业自持和产业引入规定也让这宗土地的打造颇有难度。
在出让文件中规定，2号宗地“引进一家以上的证券、信托、保险企业总部或成都分公司入驻；引进一家以上的商业银行总部或省级分行入驻；引入一家五星级酒店入驻。”
185亩的地，基本的自持面积超过12万㎡，还要求引入对环境和交通要求极高的金融业和五星级酒店，2号宗地对拿地房企的要求非常高。
乐居小编在出让文件的指引下来到了2号宗地。2号宗地位于成华区铁塔厂片区，西至跳蹬河、北与东郊记忆隔杉板桥路相望，南是中粮锦云项目，东为跳蹬河社区。
2号宗地目前部分已打围，宗地北端的部分土地现在仍被用于停车，其他部分均已经完成平整。在宗地内部有一栋社区变电所，在土地出让之后，这栋变电所的建筑并不会拆除，将被新项目包围。
2号宗地内部
宗地外部的杉板桥路道路宽阔、交通通畅，宗地西侧临跳蹬河的边沿有一条通往中粮锦云的双向四车道道路。
2号宗地内部变电所
宗地附近环境优美，绿化面积大，跳蹬河也在目力可及的地方潺潺流淌。
2号宗地外围道路
宗地南侧的中粮锦云项目和蓝光东方天地项目均已经交房入住了，华都云景台项目正在施工中，以上三个项目共拥有住宅约4000套。中粮锦云的商业街悦街和蓝光东方天地的附带商业是距离2号宗地最近的商业配套。从现状看，中粮锦云悦街较为“年轻”，所以入驻商家数量不多，而蓝光东方天地的商业入住率较高，目前周边入驻的商家主要还是社区常见的小餐饮、便利店和房屋中介等。土地西南侧则是已经投入使用的成都市华林小学校园。
中粮锦云及悦街
乐居对于2号宗地持有乐观看好态度，优秀的区位、交通、环境、配套等要素均已齐备，最大的变数来自于土拍场内，不过，在实力强大的大房企的操盘下，这宗地即使100%商业物业都要求自持，也有极强的竞争力。
3号宗地同样在拍卖中使用“熔断3.0”规则，基础商业物业自持比例是6宗土地中最高的，达到了74%，房企即使在没有竞标自持比例的情况下，也须要将7万㎡商业物业持有不能售卖。
土地位于成华区二仙桥板块，中环二仙桥路段北侧，泰博理想城项目旁，总面积92亩。
包含3号宗地在内的一大片土地已经打围，内部正在进行土地平整工作，宗地内尚有未拆除的地面建筑，建筑物为为一座储存水泥的大型水泥塔。
3号宗地内部
目前通向3号宗地的道路仅有二仙桥北一路一条，这条狭窄的道路是一条断头路，路况较差，仅可供2辆小车并排行驶。
宗地旁的泰博理想城正在建设中，交大·归谷建设派项目已经竣工交付，不过该项目的底商仍然大部分闲置着。
建设中的泰博理想城
宗地外侧的主要交通干道是中环二仙桥路段，地铁7号线二仙桥站就在距离宗地不足百米处。
地铁7号线二仙桥地铁站
商业配套配套缺失是这宗土地目前面临的最大问题，教育配套除了附近的成都第四十九中学之外也乏善可陈。
3号宗地周边还有不少老厂房仍处于待拆迁状态，预计将会有大批土地入市，总体看该区域在未来数年中仍将处于建设中。也就是说，环境不太好。
宗地内的待拆建筑
在出让文件中规定，三号宗地“将引入产业总部和研究机构，配建文化创意孵化园，重点发展大健康产业。需建设总部办公、产业研发总建筑面积不低于4万㎡，其中大健康总部办公不低于1万㎡、产业研发机构不低于1.5万㎡、相关产业培训和交流平台不低于0.5万㎡。”想要拿这宗地的开发商必须要好好考虑一下这个出让条件，研发基地、孵化园一类的物业在持有难度、回报率上和购物中心相比是不可同日而语的。
总体来看，乐居对3号宗地持谨慎看好的态度，大面积、近地铁是这宗地的优势，配套、环境缺失、物业持有难度大是这宗地的劣势，必须谨慎面对。
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