9.7土拍|总价达88.6亿元！六宗土地楼面价宗宗破万
继昨日，成都迎来9月主城区的首场土地拍卖：二圈层大丰区域土地成交楼面地价破万，达到10950元/㎡——直逼同日成交的高新区中和板块宗地楼面地价。今天将再次迎来主城区6宗优质土地出让。
分别来自锦江区三圣乡、武侯区簇桥、铁佛村、青羊区苏坡、高新区中和、成华区二环路的宗地，作为全新土拍“熔断4.0”规则的第一拍，6宗地将采用无偿移交一定比例或自持租赁住房的规则拍卖，其中，一号到五号宗地需基本无偿移交20%，土拍现场竞无偿移交租赁住房面积比例，每次举牌增加1%；六号宗地需基本自持20%，现场竞自持租赁住房面积，每次举牌增加5%。
（点击查看乐居踩地报道☞9.7主城土拍前瞻|至少配建20%租赁房的6宗地，地段配套规划都极佳！）
6块宗地共吸引了42个竞买人到场，最终，
来自锦江区三圣乡曾家坡的一号宗地，被德商拍下，总价11.4亿，成交楼面价10767元/㎡，无偿移交租赁住房比例32%，成都第一块无偿移交租赁住房土地诞生；
武侯区簇桥街道办事处七里村的二号宗地，被金茂、中粮联合体摘得，总价26.4亿元，成交楼面价12600元/㎡，溢价率57.5%，无偿移交租赁住房面积比例20%；
武侯区簇锦街办铁佛村9组的三号宗地，由保利获得，总价7.38亿元，成交楼面价12000元/㎡，溢价率41%，无偿移交租赁住房面积比例20%；
青羊区苏坡街办培风社区、中坝社区的四号宗地，被中房收入囊中，总价23.78亿元，成交楼面价12600元/㎡，溢价率57.5%，无偿移交租赁住房面积比例37%；
高新区中和的五号宗地由北京金隅获得，总价15.62亿元，成交楼面价12800元/㎡，溢价率35%，无偿移交租赁住房面积比例41%；
成华区二环路东一段30号的六号宗地，被成都业瑞房地产开发有限公司拍下，总价4.17亿元，成交楼面价13800元/㎡，溢价率53.33%，自持租赁住房面积比例50%。
一号宗地
德商“梅开二度” 成都第一块无偿移交租赁住房用地诞生
第一块宗地就拉开了针锋相对的竞拍氛围，30于轮竞价后， 本次土拍中起拍价最低的一号宗地地价突破万元，竞价至10767元/㎡时，一号宗地触发熔断,转入竞移交比例环节。最终，德商以32%的无偿移交租赁住宅比例成功将1号宗地收入囊中。德商两天时间在土地市场梅开二度：就在昨天，德商才拿下中和一块面积30.41亩的宗地。
▲四周均已打围的1号宗地
总面积近63亩、容积率2.5的纯住宅一号宗地，起拍楼面价5467元/㎡，四周均已打围、地块内部被植被覆盖的此宗地，是六宗土地中起拍价格最低的一宗。
位于三圣乡的一号宗地，紧邻从主城区通往龙泉驿主要交通干道的成龙路大道西段北侧、七中育才三圣分校以东、栀子街以南、杨树街西侧，交通通达性良好；而与七中育才三圣分校背靠背的地理位置，让其在教育资源上也拥有一定的天生优势。天生优势不止于此，板块内已于今年开业的卓锦曼购中心以及修建中的华熙528艺术村、绿地468则为此区域的商业发展注入了可能。
巨头的入驻，加之区域自2012年达到999亩土地出让成交供应高峰后，土地出让逐渐减少，也令区域房价一路看涨。据链家二手房网站显示：即便是在三年前曾一度滞销的俊发星雅俊园，其二手房价格如今也达到了1.2-1.3万元/㎡，锦江城市花园的均价则约1.3-1.5万元/㎡；上述项目距离1号宗地的距离分别仅有500米、1000米。
▲1号宗地区位图
二号宗地
金茂出手 成都第二子再落武侯新城
与一号宗地的激烈厮杀相比，二号宗地在一开始加价节奏相对较缓，111号、65号、136号三家房企中陷入缠斗，30号半路杀出加入战局，最终，二号宗地被111号金茂、中粮联合体摘得，总价26.4亿元，成交楼面价12600元/㎡，溢价率57.5%。金茂第二次在武侯新城板块拿地。
2号宗地总共分为1、2、3号地块，总面积157.1亩，是当天土拍市场面积最大的出让宗地。总容积率不超过2.0，宗地起拍楼盘价8000/㎡，起拍总价达到8.38亿。
土地位置在地铁3号线2期（在建）双凤桥站附近，距离地铁站直线距离600米。宗地东侧邻龙湖、金茂地块，和中铁建西派城项目，南侧为七里村改造安置项目。值得一提的是，金茂地块当时以17160元/㎡的单价拿下，并且西派城最近成交均价约20000元/㎡，周边二手房首信·首御和中筑·西府兰庭的二手房单价都在17000元/㎡左右。
▲2号宗地区位图
该宗地已经打围，土地面积大但形状较为规整，地面有荒草和石碓覆盖，后期清理需要耗费一定的时间，但总体来说开发难度不大。
▲2号宗地现状
教育资源是宗地所在区域的优势之一。目前宗地周边有在建的来凤四路幼儿园，在其教育辐射区内还有石室佳兴外国语学校、龙江路小学新城分校、武顺街小学等多所学校。
商业方面，地块自带商业，紧邻上风港时代广场，以及周边各大开发商社区配套底商、大悦城、武侯万达为代表的购物中心等，未来都可为周边居民提供良好的居住体验。
▲2号宗地周边配套
三号宗地
保利拿地 武侯新城迎来又一巨头
三号宗地同样位于武侯新城，与二号宗地失之交臂的保利态度坚决的将三号宗地拿下，总价7.38亿元，成交楼面价12000元/㎡，溢价率41%。
三号宗地总占地46亩，土地容积率不超过2.0，纯住宅地块。地块位于新双楠武侯新城，项目交通便利，距地铁9号线1期600米，据武侯立交、川藏立交不到5分钟车程。
▲3号宗地区位图
宗地周边配套完整，居民人口多，距离项目不远处是铁佛寺。商业配套上有千盛生活广场和欧尚超市。教育资源方面，与二号宗地为邻，武顺街小学、金花光明学校、石室佳兴外国语学院、龙江路小学等。
▲3号宗地周边概括
地块所处板块武侯片区内集聚了大大小小楼盘不下二十个，随着周边项目绿地·圣路易名邸、中海锦城、玲珑郡等高档楼盘陆续交房入住，均价都是在10000元/平米以上。有许多产业园，武侯科技园10万产业人口，西部鞋都、家居产业10万生意人群。虽然地缘性客户居多，但潜力巨大。
四号宗地
无常移交租赁住房面积比例37% 中房布局外光华
位于外光华的四号宗地备受追捧，现场叫价至12600元/㎡时，四号宗地触发熔断线，本场土拍第二次竞移交开始，最终，四号宗地无偿移交比例被定格在37%，中房拿下此块宗地。即上月在新津拿地后，中房在一次在土地市场出手。
四号宗地位于青羊区光华8线与培风路交汇处，距离三环路800米左右，在建的地铁9号线一期武青北路站就在宗地旁，交通通达性良好。
四号宗地面积141.53亩，起拍楼面价8000元/㎡，容积率2.0。值得注意的是，该宗地为纯住宅用地，不兼容商业。目前，宗地内部已经平整完毕。
▲宗地实景
在四号宗地的西侧和南侧，由未开发的土地、老小区、厂区组成，而宗地东侧，是一大片老小区。虽然四号宗地周边环境还有待改善，但其所在大区域内各项配套已经非常成熟。教育资源是四号宗地的重要优势，宗地周边有树德中学光华校区、成都37中、成都实验小学西区分校、成都泡桐树小学苏坡分院等学校。同时，四号宗地距离青羊万达广场1公里左右，距离鹏瑞利青羊广场约1.6公里。
▲四号宗地位置示意图
目前四号宗地周边新盘并不多，有光华壹号花园、绿地新里城、融创观玺台等。目前，光华壹号花园还未开盘，融创观玺台住宅已经售罄，其最近一批此所推房源价格约17300元/㎡，而绿地新里城上一批次所推房源均价为16336元/㎡。二手房方面，四号宗地周边楼盘众多，有老小区，也有品质改善项目，售价在8000—18000元/㎡左右。
五号宗地
北京金隅上演土拍市场“帽子戏法”
五号宗地是本场土拍中最后一块竞无偿移交租赁住房面积比例的土地，最终五号宗地在被叫价至12800元/㎡触发熔断，北京金隅以41%的无偿移交租赁住房面积比例拿下五号宗地，五号宗地也成为此场土拍中无偿移交租赁住房面积比例最高的宗地。即相继拿下郫都、大丰宗地后，北京金隅再次拿地，上演土拍市场“帽子戏法”。
五号宗地位于高新区中和街道观东社区一组、应龙社区七组、新华社区五组，净用地面积91.54亩，为二类住宅用地，容积率2.0，宗地起拍楼面地价9500元/平。值得注意的是，五号宗地与9月6日土拍中的一号宗地相距仅1.5公里（直线距离）。
宗地北临观东二街，西临锦翰路，其西侧和南侧均为规划道路。优越的交通条件是宗地最大的优势。在宗地东侧锦翰路上，即是在建的地铁6号线和地铁11号线，两条地铁线的换乘站观东站就在宗地东北侧。加上周边会龙大道、梓州大道以及天府大道等主干道，宗地所在区域交通非常便捷。
▲五号宗地区位示意图
在宗地西侧一公里左右，有新怡幼儿园以及成华高新新华学校这类基础的教育配套。宗地周边目前已呈现有华润时光里、中铁城锦南汇、蓝光金悦派、新怡花园以及北大资源颐和翡翠府等项目，新房房价约17000元/平，二手房价格则在10000元/平左右。
▲高新新华学校
五号宗地起拍价刷新了中和片区的起拍价记录，周边生活配套相对缺乏。但是随着周边地铁线以及道路的修建完成，以及周边土地的逐步上市，这里未来或将会吸引更多的房企进驻，区域的配套将逐步得到完善。总体来看，五号宗地形状规整，面积适中，2.0的容积率非常适合打造高端项目，这些对于开发商来说仍有很大的吸引力。
六号宗地
小而美东二环地块自持运营租赁住宅开发难度几何？
六号宗地是本场土拍中唯一一块竞自持租赁住房面积的土地，楼面地价从9000元/㎡一路被叫至13800元/㎡，最终达到限价触发熔断进入竞自持环节，最终，六号宗地被成都业瑞房地产开发有限公司拍下，成交楼面价13800元/㎡，自持租赁住房面积比例50%。
位于成华区二环路东一段30号的6号宗地，起拍楼面地价9000元/㎡，宗地净用地面积18.12亩，容积率约2.5。值得一提的是，作为二类住宅用地的该宗地，禁止兼容商业建筑。
▲6号宗地区位图
距离6号宗地150-550米的直线范围内，分布着：天伦花园、香林木花园、香木园、蜀东小区东区、桃蹊社区二环路东一段30号院、圣地名居、万基蓝麟、首创爱这城、龙湖三千城等项目，据链家网显示该区域老旧二手房的均价约1.2-1.4万元/㎡，而首创爱这城、龙湖三千城等次新房项目的均价从1.5-2.4万/㎡不等。首创天禧68是区域内为数不多的在售新房项目，目前暂未获得预售许可证；早前该项目均价约14000元/㎡。
另宗地周边还有，成华实验小学、市第十四幼儿园成华实验分园、华西中学电子科技大学附中、电子科技大学沙河校区等教育资源较丰富，在商业配套方面，距离该宗地300-1000米的直线范围内分布着：龙湖三千集、伊藤洋华堂（建设路店）、SM广场等多商业项目，属于建设路商圈的该区域配套完善且成熟。
▲6号宗地周边商业、教育资源配套
区域内最近一次土拍发生在今年7月18日，龙湖地产以46.79亿元的成交总价、9200元/㎡的成交楼面地价、84%的溢价率，竞得铁塔厂185.75亩、容积率4.1的商住服混合用地。
尽管6号宗地距离龙湖竞得的铁塔厂地块直线距离约2.2公里，但作为全新土拍“熔断4.0”规则的第一宗——要求自持租赁住房的宗地，给开发商也提出了全新的挑战。戴德梁行成都公司综合住宅部董事谢普丞分析认为，“要成功自持运营租赁住宅，对住宅的传统开发模式提出了新的挑战，需要开发商寻找新的盈利点，提升专业运营能力，打造资源平台。”此外，政府可能会陆续引入REITS等新型金融工具，满足租赁住宅市场化运作的需求。
土地位置：锦江区三圣乡曾家坡5、6组
交易方式：拍卖
用地面积(平米)：41982
用地面积(亩)：62.9730
土地用途：二类住宅用地
容积率：2.5
起拍楼面价(元/平米)：5467
土地位置：武侯区簇桥街道办事处七里村2、3、5、8、9组
交易方式：拍卖
用地面积(平米)：104780.22
用地面积(亩)：157.1703
土地用途：1、3号地块：二类住宅用地；2号地块：二类住宅用地兼容商业服务业设施用地
容积率：2.0
起拍楼面价(元/平米)：8000
土地位置：武侯区簇锦街办铁佛村9组
交易方式：拍卖
用地面积(平米)：30738.07
用地面积(亩)：46.1071
土地用途：二类住宅用地
容积率：2.0
起拍楼面价(元/平米)：8500
土地位置：青羊区苏坡街办培风社区3、4组，中坝社区3、8组
交易方式：拍卖
用地面积(平米)：94351.61
用地面积(亩)：141.5274
土地用途：二类住宅用地
容积率：2.0
起拍楼面价(元/平米)：8000
土地位置：高新区中和街道观东社区一组、应龙社区七组、新华社区五组
交易方式：拍卖
用地面积(平米)：61025.41
用地面积(亩)：91.5381
土地用途：二类住宅用地
容积率：2.0
起拍楼面价(元/平米)：9500
土地位置：成华区二环路东一段30号
交易方式：拍卖
用地面积(平米)：12077.53
用地面积(亩)：18.1163
土地用途：二类住宅用地
容积率：2.5
起拍楼面价(元/平米)：9000
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乐居原创团队
出 品：陈 阳
主 编：银 涛
本期作者：若 水
编辑排版：周 雯
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