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定了!成都以后开盘都公正摇号选房,关系户渠道费捂盘滚蛋!

2017-11-16 蔡德勇 四川乐居

欢迎提供新闻线索,一经采用现金奖励,爆料方式见后文二维码位置。

2017年11月16日,成都市房管局在其官网公布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》,成都正式成为继上海、长沙、南京之后第四个采用“公证摇号选房”的城市。以下是文件原文:

文件全文

成都市商品住房销售正式施行公证摇号选房

 

    为进一步规范商品住房销售行为,维护我市房地产市场秩序,今日,成都市城乡房产管理局与成都市司法局发布《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》(以下简称《通知》),要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。


  为坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,切实贯彻落实国家房地产市场调控政策,2016年10月1日以来,成都市本着科学管控、精准调控的原则,先后出台多项房地产市场调控措施,房地产市场总体运行平稳。“但是,近期一些商品住房项目中捂盘惜售、捆绑销售、投资炒作等现象较为突出,为进一步规范商品住房销售行为,促进商品住房开盘销售的‘公开、公平、有序’,维护购房人的知情权、选择权、监督权和市场秩序稳定,因此出台本《通知》。”

  广大购房者可以放心的是,《通知》明确要求,“全款支付”不得被“额外对待”,同时开发企业不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件,摇号过程将由公证机构作全程现场监督公证,摇号排序结果应当场公示,同时排序时间应在“白天”。

 

引入“公证摇号”排序选房 

“全款支付”不得被额外对待

  此次摇号范围暂定在本市房地产市场调控期间,本《通知》印发之日起,全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。

  由于一些商品住房项目在准售房源销售上内外有别(房源数量内控多外销少,而不公开透明,购房条件利于内部、全款等少数购房人,而不公平),开盘销售房源紧张,售后房源又由中介机构加价销售,导致社会反映强烈。因此,《通知》一是要求房地产开发企业应自取得商品房预售许可或现售备案之日起10日内,一次性公开全部准售房源及每套房源价格,严格按照申报价格,明码标价,对外销售;二是要求房地产开发企业在开盘销售前,应当制定购房登记规则。购房登记规则应符合国家和本市房地产市场调控政策以及商品住房销售管理规定,不得设置仅有利于房地产开发企业或中介机构内部、全款支付等部分购房人的登记条件,这意味着“全款支付”不得被额外对待。

  同时,不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件。登记购房人、摇号选房人、合同签订人保持一致。登记时间不得少于3日。

房地产开发企业在购房登记前,在商品住房销售现场公示购房登记规则、全部准售房源(含户型)、购房登记时间、摇号和排序结果公布时间、选房时间等相关事项。

 

开盘销售前3日要发布摇号公告 

 摇号排序时间应在“白天”

《通知》要求及时公开房源。房地产开发企业在新取得商品房预售许可或现售备案之日起10日内,按照一房一价,一次性面向社会公开全部准售房源。

  在实施住房限购政策的区域,房地产开发企业在进行购房登记时,向登记购房人宣讲我市商品住房限购政策,并核验登记购房人的购房资格证明材料后报房产行政主管部门复核。

  房产行政主管部门将复核后的具备购房资格的《登记购房人名册》予以保存并及时反馈房地产开发企业及公证机构。复核后具备购房资格的购房人信息方可导入摇号系统。

  房地产开发企业在开盘销售前3日发布摇号公告,同时公示导入摇号系统的《登记购房人名册》。

摇号排序选房应使用公证机构提供的电脑摇号软件,并由公证机构作全程现场监督公证,摇号排序结果应当场公示。摇号排序时间应在9:00-18:00之间。

在公证摇号选房结束的10日内,将摇号排序和选房结果公证书报送当地房产行政主管部门。

 

放弃的房源可按序递补选房

房价不得高于原开盘销售时公示价格

  《通知》强调要“依序选房”。房地产开发企业按照公布的选房时间,组织购房人根据选房顺序号依序选房,并当场通过全市统一的商品房买卖合同网上签约与备案系统(以下简称网上签约系统)在线签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》。

因放弃选房所空房源或者按约解除《商品房认购书》、《商品房买卖合同》所退房源,在公证机构监督下,依原公证摇号产生的选房顺序号按序递补选房,房屋价格不得高于原开盘销售时公示的价格。

  《通知》对公证机构也进行了约束,要求做好商品房销售方案、销售承诺书、公示的购房登记时间结束后汇总的《登记购房人名册》、经房产行政主管部门复核后的《登记购房人名册》、全部准售房源纳入排序选房范围、公证摇号排序结果、依排序选房结果等保全证据公证。

  房地产开发企业确保提交的材料真实、合法。

 

维护购房人合法权益

登记购房人、摇号选房人、合同签订人必须一致

  《通知》强调维护购房人合法权益。网上签约系统对处于“定购”、“拟定合同”状态的房源予以锁定,一律不予变更合同主体,房产行政主管部门在办理商品房买卖合同登记备案时,对登记购房人、摇号选房人、合同签订人不一致的,不予受理。

    同时,严厉查处违规行为。房产行政主管部门加强指导和监督检查,发现房地产开发企业违反本通知规定的,一经查实,一律暂停当期开盘销售商品住房的网签资格,暂停后续项目商品房预售许可或现售备案受理,纳入成都市房地产市场信用黑名单,并在“成都信用网”公开曝光;涉及虚假宣传、捆绑销售、价外加价、价格欺诈、规避纳税、炒卖房号、首付贷等违法违规行为的,分别抄送工商、发改、税务、公安、金融等行政主管部门;构成犯罪的,移交司法机关处理。

    《通知》要求进一步完善商品住房开盘销售指导意见。市公证协会应当制定商品住房开盘销售公证摇号排序选房的指导意见,督促公证机构依据《公证法》和《公证程序规则》办理相关公证事项,并按照公证服务收费标准收取公证费。

    公证机构发现房地产开发企业提交材料不实、虚假承诺或者弄虚作假、徇私舞弊、非法干预摇号排序公证活动的,不予办理公证或终止公证。

文件全文

 1. “公证摇号”模式,跟开发商此前自己组织的摇号有何不同?

  自《通知》实施之日起,全市范围内新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。

  公证摇号可现场进行,也可以网上进行。 “跟以往开发商自己组织的摇号不同的是,未来的摇号将全程引入公证机构参与,保证了摇号的权威性,杜绝暗箱操作。”

  《通知》明确了三点,一是公证摇号范围为全市行政区域;二是公证摇号对象为新取得预售许可或现售备案,开盘销售的商品住房;三是摇号引人公证机构。

  2“全款”客户有没有购房优先权?如何防止内部人员认购变相捂盘或炒卖房源?能不能捆绑车位、装修等条件进行销售?

  市房管局表示,《通知》对购房登记的规则进行了要求,房地产开发企业在接受购房登记前应完善购房登记规则。购房登记规则不得设置仅有利于房地产开发企业或中介机构内部、全款支付等部分购房人的登记条件,不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件。

  总结来说,《通知》明确了购房登记规则不得设置的4类登记条件,一是不得设置有利于房地产开发企业或中介机构内部人员的登记条件,目的在于防止通过内部人员认购的方式变相捂盘或炒卖房源;二是不得设置有利于全款支付人员的登记条件,目的在于支持购房人以商业贷款或公积金贷款按揭方式购房,为所有具有购房资格的购房人提供平等的购房登记机会;三是不得设置捆绑销售的登记条件,目的在于防止房地产开发企业进行购房登记时,迫使购房人接受车位、装修改造等其他产品和服务;四是不得设置挂牌价外收费的登记条件,目的在于防止房地产开发企业利用购房者的购房心里,收取住房挂牌价以外的费用。

 3. 如何遏制“捂盘惜售”?

  要及时公开房源。《通知》规定,房地产开发企业在新取得商品房预售许可或现售备案之日起10日内,一次性面向社会公开全部准售房源,按照申报的一房一价,明码标价,公开接受实名购房登记,登记时间不少于3日。

  该规定一是对开盘销售的时间、房源、房价等相关要求予以了明确,目的在于促使开发企业做到真正的公开开盘销售,防止房地产开发企业捂盘或变相捂盘,挂牌价外收费,充分维护购房人的知情权、选择权和监督权;二是公开接受实名购房登记,目的在于为登记购房人购房资格核验打好基础,防止部分登记购房人利用虚假资格登记摇号,炒卖房源;三是登记时间不少于3日,目的在于为意向购房人提供充分的选择和登记时间。

 4. 如何防止不具备购房资格的投机者,通过摇号排序选到房源?

  市房管局表示,将严格核验和复核购房资格。《通知》规定,在实施住房限购政策的区域,房地产开发企业进行购房登记时,应向登记购房人进行我市商品住房限购政策宣讲,并核验登记购房人的购房资格证明资料后报房产行政主管部门复核。复核后具备购房资格的购房人信息方可导入摇号系统。

  该规定一是要求房地产开发企业进行购房登记时,应向登记购房人进行我市商品住房限购政策宣讲,目的在于让购房人充分了解我市住房限购政策,防止购房人因不具备购房资格而不能办理商品房买卖合同备案所带来的一系列不良后果;二是要求房地产开发企业在购房登记环节对登记购房人的身份证明复印件、通过个人住房信息系统打印的个人房屋信息记录、稳定就业(社保缴纳明细和工作单位信用代码或组织机构代码证书)等购房资格资料进行审查和保存,目的在于促使房地产开发企业履行住房限购政策的义务,落实维护市场秩序的主体责任;三是建立摇号排序前的资格复核机制,要求房产行政主管部门对房地产开发企业报送的登记购房人资格证明材料进行复核,复核后具备购房资格的购房人信息方可导入摇号系统,目的在于防止一些不具备购房资格的投机者,通过摇号排序选到房源,导致真正需要住房且具备购房资格的人不能及时选到房源,同时此举也提高了递补选房的工作效率。

  5.摇号结果如何保证公证?

  市房管局表示,《通知》对此规定,房地产开发企业于摇号3日前在销售现场或网上发布摇号公告。摇号排序选房使用公证机构提供的电脑摇号软件,由公证机构作全程现场监督公证,并当场公示摇号排序结果。

  该规定一是要求房地产开发企业于摇号3日前在销售现场或网上发布摇号公告,维护登记购房人的知情权;二是摇号排序选房使用公证机构提供的电脑摇号软件,目的在于保持电脑使用和摇号软件的公正性;三是公证机构作全程现场监督公证,目的在于保证摇号过程的公开、公平、有序;四是当场公示摇号排序结果,目的在于维护所有参与摇号人的知情权,避免延时公示导致公众对摇号结果公信力的质疑。

 6. 公证摇号后如何选房?放弃选房后,后续人员能否依序递补选房?

  市房管局表示,《通知》规定,房地产开发企业按照公布的选房时间,组织购房人根据公证摇号产生的选房顺序选房,并当场通过全市统一的商品房买卖合同网上签约与备案系统在线签订《商品房认购书》或《商品房买卖合同》。因放弃选房所空房源或者按约解除《商品房认购书》《商品房买卖合同》所退房源,在公证机构监督下,依原选房顺序号按序递补选房,房屋价格不得高于原开盘销售时公示的价格。

  该规定一是要求房地产开发企业与依序选定房源的购房人,当场通过全市统一的商品房买卖合同网上签约与备案系统在线签订合同,购房人交了定金的,在线签订《商品房认购书》,购房人交了首付款或全款的,在线签订《商品房买卖合同》,购房人在线签订合同后,可通过销售现场的商品房销售信息公示系统及时查看交易状态,此举目的在于保障购房人的合法权益,防止房地产开发企业要求购房人线下签订“阴阳合同”,或者不及时网上签约体现交易状态,导致购房人利益受损;二是对因放弃选房所空房源或者按约解除合同所退房源,在公证机构监督下,依据公证摇号产生的按序递补选房,房屋价格不得高于原开盘销售时公示的价格,此举充分维护了参与摇号人的购房机会,又尊重了摇号选房规则的执行,同时也保持了房价水平的稳定。

7. 如何避免摇号选房后转手高卖等虚假认购、投机炒作行为?

  市房管局表示,将切实维护购房人合法权益。《通知》明确:网上签约系统对处于 “定购”“拟定合同”状态的房源予以锁定,一律不予变更合同主体,房产行政主管部门在办理商品房买卖合同登记备案时,对登记购房人、摇号选房人、合同签订人不一致的,不予受理。

  该要求明确了保障购房人合法权益的具体措施,对于购房的登记、摇号、合同签订、备案等环节的一致性予以了严格管控,确保公证摇号按序选房措施的有效实施,切实遏制虚假认购、投机炒作等违法违规行为。

 8. 发现公证摇号过程中违规行为如何处置?

  市房管局表示,将严厉查处违规行为。《通知》要求,房产行政主管部门发现房地产开发企业违反本通知规定的,一经查实,一律暂停当期开盘销售商品住房的网签资格,暂停后续项目商品房预售许可或现售备案受理,纳入成都市房地产市场信用黑名单,并在“成都信用网”公开曝光。

  该要求明确了房地产开发企业违反《通知》规定的具体处理措施,旨在保障《通知》的切实执行,保障商品住房交易能公开、公平、有序进行,有力净化商品房市场环境。

  9.“公证摇号”何时实施

  《通知》自印发之日起实施,办公、商业等非商品住房可不实行公证摇号排序选房。

11月16日中午,成都市房管局在其官网发布新闻:14日,市房管局召开了全市房地产市场监管工作座谈会。会议对商品住房开盘销售采取公证摇号排序选房的有关事宜做了相应的部署,要求各区(市)县房产行政主管部门在文件正式出台前,暂停辖区内的商品住房预售许可和现售备案,做好社会舆论的引导和监控,在文件出台后,切实做好公证摇号的准备和组织工作,指导房地产开发企业完善包括购房登记规则在内的商品房销售方案,督促房地产开发企业做好购房登记规则、全部准售房源(含户型)、购房登记时间、摇号和排序结果公布时间、选房时间等公示工作,做好公证摇号排序前登记购房人购房资格审查工作,确保这一措施全面落实到位,维护市场稳定。 

1第一个吃螃蟹:上海


第一个使用“公证摇号选房”的城市为上海。2017年5月5日,上海市住建委发布《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》,《通知》作出了如下规定:

一、取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格,按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。其中,客户积累大于可供房源的项目,应当采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售商品住房,摇号排序,按序购房,摇号排序名单现场公示。

二、严格落实购房实名制。购房人应当与预订协议预订人、预(出)售合同购买人、预告登记预购人保持一致,认购后不得增加、减少、更改购房人姓名。购房人姓名不一致的,房地产交易中心不予办理网上备案等交易手续。

三、尚未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业及其委托的代理销售企业不得以认购、预订、排号、发放VIP号等方式,向购房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

四、房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当按照申报价格对外销售,不得在预(出)售合同约定的转让价款外, 以其他任何名义向购房者收取额外的房价款。销售价格超出申报价格的,不得在网上签订预(出)售合同,不得办理预告登记和转移登记。对违反规定的房地产开发企业、房地产经纪机构及从业人员,依法严肃查处,相关企业和人员纳入行业信用管理“黑名单”。

五、房地产开发企业及其委托的代理销售企业、其他房地产经纪机构、相关管理机构工作人员,不得以各种方式炒卖房号,不得为他人违规转让期房提供便利或经纪服务。房地产开发企业员工自购商品住房的,一律按规定通过摇号等公开途径购房,并在《商品房销售方案》中予以申报说明,同时将购房名单报备区房管部门,由区房管部门进行全过程监管。房地产开发企业委托的代理销售企业以及其他房地产经纪机构的员工,不得购买所代理项目的商品住房。相关管理机构工作人员不得利用职权购房,应按规定通过摇号排序等公开途径购房。

六、各区房管部门要进一步强化市场监管,督促房地产开发企业维护好销售现场秩序,避免出现聚集排队购房情形,不得人为制造销售紧张气氛。加大对炒卖房号、哄抬房价等违规行为的查处力度。对涉嫌违规的房地产开发企业和房地产经纪机构,一经查实,一律暂停网签,降低直至取消房地产开发企业资质,并列入行业信用管理“黑名单”。涉嫌违法犯罪的,移交司法机关处理。

在2017年7月18日,上海市住建委又发布了《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》。《意见》对摇号买房的执行细则做出了规定,对开发商、公证机构、公证员的职责与要求都做了清晰的划分。

       根据《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》,制定本意见。

一、暂定在本市加强房地产市场调控期间,商品住房项目开盘销售的(包括商品住房预售和现售),应采取公证摇号排序,按序购房。

二、房地产开发企业应当制定商品住房项目销售积累客户规则,明确积累客户入围条件等,积累客户规则应当符合国家和本市关于住房限购等房地产市场调控政策以及商品住房销售管理规定。不得设置有利于内部、关系户等购房的入围条件,本项目代理销售企业以及其他房地产经纪机构的员工不得入围。在对外积累认购客户前,积累客户规则应报区房管局备案,并应在项目或售楼现场公示。

三、房地产开发企业在积累购房客户时,应当对客户进行限购审核,要求客户按照沪房管规范市[2011]2号文等相关规定,提供购房人及家庭成员的户籍、婚姻、名下住房等相关信息,积累的客户应符合住房限购政策等规定。积累客户登记应包括客户姓名、身份证号、工作单位、登记时间等。各房地产开发企业应对积累客户入围资格的真实性、合规性负责。

四、房地产开发企业应在商品住房项目销售开盘至少10日前,向本市相关公证机构申请选购房屋的摇号排序公证。在开盘日前,在售楼现场公示全部准售房源和已积累客户名单,并向本市相关公证机构申请保全证据公证。

五、房地产开发企业商品住房项目开盘选购房屋的摇号排序应使用公证机构提供的电脑摇号软件,并由公证机构作全程现场监督公证,摇号排序结果应当场公示。开盘结束的一周内,将摇号排序公证书上报区房管部门备案。

摇号确定排序,按序选房时,开发企业应将全部准售房源纳入排序选房范围。选房必须严格按照摇号排序的结果,依序进行。

六、各房地产开发企业,可向本市相关公证机构申办摇号排序现场监督公证、公示的保全证据公证等。并应提供《商品房销售方案》及备案证明、积累客户名单、预售许可证、承诺书等及公证机构要求的其他相关材料,并确保提交的材料真实、合规,申请相关公证事项,应符合公证程序的规定。

七、房地产开发企业应该严格执行本通知的各项规定,确保商品住房销售公开、公平、有序。各区房管部门要加强指导、监督、检查,一旦发现开发企业存在弄虚作假等违反本规定的,一经查实,一律暂停网签,降低直至取消房地产开发企业资质,并列入全市信用管理“黑名单”。构成犯罪的,移交司法机关处理。

八、市公证协会要根据《公证法》、《公证程序规则》,参照《开奖公证细则》(试行)的规定,针对本市开展商品住房摇号排序销售的公证事项,制定办证业务规范;要积极发挥行业管理职能,主动配合市局公证管理部门加强对公证机构、公证员的业务指导、监督,确保本市商品住房销售摇号排序公证工作规范有序进行。

……


2“公证摇号选房”的作用极大


“公证摇号选房”对成都房地产市场产生以下几个非常明显的作用:

①关系户无处隐藏,买房将更加公开、公平。目前房地产正处在宏观调控期,新房价格由房管局审批,销售价格不得高于房管局审定的挂牌公示价格。根据“成办发〔201645”文件第三项第三条的规定“加强商品住房价格指导,对申报价格明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格,且不接受价格主管部门指导的开发项目,房管部门可暂不予受理预售许可、现售备案。”目前出现了新房价格明显低于周边二手房价格的情况,很多人认为这样的房子“买到即赚到”,因此想方设法的要买到房,通过各种方式找关系,一些热门楼盘在开盘时大部分房源都被关系户内定了,对其他购房者来说完全不公平。

②渠道费无处隐藏,购房者负担更小。基于前面说的市场情况,没有那么多关系户买房的开发商,又必须在拿到预售证10内把所有房源一次性公开对外销售,就想方设法把房源先保留下来,后续再给中介慢慢销售,收取渠道费的分成,一旦被举报、调查,还可以发个申明来否认。开发商既赚了钱,又规避了风险,何乐而不为呢?据报道,渠道费普遍在15-25万一套房,部分楼盘的渠道费竟然高达80万元,这极大的增加了购房者的负担。

③捂盘行为无处隐藏,市场秩序更平稳。基于前面的所说市场情况,有部分开发商认为房价还会上涨,现在就把房子保留下来,以后再卖。此前成华区、青羊区都有楼盘爆出这样的行为,拿了3栋楼的预售证,开盘时只开两栋,购房者就举报了开发商,房管局介入了调查,并处罚了开发商。

**秒清盘成过去式,市民不必恐慌。10月底,成都集中发放了一批住宅预售证,“**秒清盘”似乎成了一种时尚,整个市场陷入了极大的恐慌,部分购房者怨声载道!

“公证摇号选房”会让这些成为过去式,剔除了关系户、被限购的、捂盘的这群人以后,买房变得更加公开、公平、公正。南京在没有实行“公证摇号选房”之前,市场行情跟成都10月底的行情差不多,实行“公证摇号选房”以后,只有少数据热门、高品质的楼盘才清盘了!


3前兆:11月住宅预售证极少

新浪乐居一直在监控新房预售证的发放情况,现在11月已经过半了,主城区没有颁发一张的预售证!其余郊区的情况也类似,新发预售以车位、商业为主。

2017年11月主城区新发预售证一览

(截图自成都市房管局网站)

2017年11月成都部分新发预售证

(截图自透明房产网)

对比10月底十几张住宅预售证、五六千套房源入市的火爆情况,11月的这种情况值得深究原因。11月13日就有网友在乐居交流群爆出了成都将“公正摇号选房”一事,说在正式政策公布之前会暂停颁发预售许可证,似乎也应证了这一事情。

2017年11月15日,成都市房管局召开全市房地产市场监管工作座谈会。会议对商品住房开盘销售采取公证摇号排序选房的有关事宜做了相应的部署,要求各区(市)县房产行政主管部门在文件正式出台前,暂停辖区内的商品住房预售许可和现售备案,做好社会舆论的引导和监控,在文件出台后,切实做好公证摇号的准备和组织工作,指导房地产开发企业完善包括购房登记规则在内的商品房销售方案,督促房地产开发企业做好购房登记规则、全部准售房源(含户型)、购房登记时间、摇号和排序结果公布时间、选房时间等公示工作,做好公证摇号排序前登记购房人购房资格审查工作,确保这一措施全面落实到位,维护市场稳定。


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出      品:蒋   瑜

主      编:银   涛

本文作者:蔡德勇

编辑排版:蔡德勇


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