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2017年11月16日,成都市房管局在其官网公布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》,成都正式成为继上海、长沙、南京之后第四个采用“公证摇号选房”的城市。以下是文件原文:
11月16日中午,成都市房管局在其官网发布新闻:14日,市房管局召开了全市房地产市场监管工作座谈会。会议对商品住房开盘销售采取公证摇号排序选房的有关事宜做了相应的部署,要求各区(市)县房产行政主管部门在文件正式出台前,暂停辖区内的商品住房预售许可和现售备案,做好社会舆论的引导和监控,在文件出台后,切实做好公证摇号的准备和组织工作,指导房地产开发企业完善包括购房登记规则在内的商品房销售方案,督促房地产开发企业做好购房登记规则、全部准售房源(含户型)、购房登记时间、摇号和排序结果公布时间、选房时间等公示工作,做好公证摇号排序前登记购房人购房资格审查工作,确保这一措施全面落实到位,维护市场稳定。
1第一个吃螃蟹:上海
第一个使用“公证摇号选房”的城市为上海。2017年5月5日,上海市住建委发布《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》,《通知》作出了如下规定:
一、取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格,按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。其中,客户积累大于可供房源的项目,应当采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售商品住房,摇号排序,按序购房,摇号排序名单现场公示。
二、严格落实购房实名制。购房人应当与预订协议预订人、预(出)售合同购买人、预告登记预购人保持一致,认购后不得增加、减少、更改购房人姓名。购房人姓名不一致的,房地产交易中心不予办理网上备案等交易手续。
三、尚未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业及其委托的代理销售企业不得以认购、预订、排号、发放VIP号等方式,向购房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
四、房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当按照申报价格对外销售,不得在预(出)售合同约定的转让价款外, 以其他任何名义向购房者收取额外的房价款。销售价格超出申报价格的,不得在网上签订预(出)售合同,不得办理预告登记和转移登记。对违反规定的房地产开发企业、房地产经纪机构及从业人员,依法严肃查处,相关企业和人员纳入行业信用管理“黑名单”。
五、房地产开发企业及其委托的代理销售企业、其他房地产经纪机构、相关管理机构工作人员,不得以各种方式炒卖房号,不得为他人违规转让期房提供便利或经纪服务。房地产开发企业员工自购商品住房的,一律按规定通过摇号等公开途径购房,并在《商品房销售方案》中予以申报说明,同时将购房名单报备区房管部门,由区房管部门进行全过程监管。房地产开发企业委托的代理销售企业以及其他房地产经纪机构的员工,不得购买所代理项目的商品住房。相关管理机构工作人员不得利用职权购房,应按规定通过摇号排序等公开途径购房。
六、各区房管部门要进一步强化市场监管,督促房地产开发企业维护好销售现场秩序,避免出现聚集排队购房情形,不得人为制造销售紧张气氛。加大对炒卖房号、哄抬房价等违规行为的查处力度。对涉嫌违规的房地产开发企业和房地产经纪机构,一经查实,一律暂停网签,降低直至取消房地产开发企业资质,并列入行业信用管理“黑名单”。涉嫌违法犯罪的,移交司法机关处理。
在2017年7月18日,上海市住建委又发布了《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》。《意见》对摇号买房的执行细则做出了规定,对开发商、公证机构、公证员的职责与要求都做了清晰的划分。
一、暂定在本市加强房地产市场调控期间,商品住房项目开盘销售的(包括商品住房预售和现售),应采取公证摇号排序,按序购房。
二、房地产开发企业应当制定商品住房项目销售积累客户规则,明确积累客户入围条件等,积累客户规则应当符合国家和本市关于住房限购等房地产市场调控政策以及商品住房销售管理规定。不得设置有利于内部、关系户等购房的入围条件,本项目代理销售企业以及其他房地产经纪机构的员工不得入围。在对外积累认购客户前,积累客户规则应报区房管局备案,并应在项目或售楼现场公示。
三、房地产开发企业在积累购房客户时,应当对客户进行限购审核,要求客户按照沪房管规范市[2011]2号文等相关规定,提供购房人及家庭成员的户籍、婚姻、名下住房等相关信息,积累的客户应符合住房限购政策等规定。积累客户登记应包括客户姓名、身份证号、工作单位、登记时间等。各房地产开发企业应对积累客户入围资格的真实性、合规性负责。
四、房地产开发企业应在商品住房项目销售开盘至少10日前,向本市相关公证机构申请选购房屋的摇号排序公证。在开盘日前,在售楼现场公示全部准售房源和已积累客户名单,并向本市相关公证机构申请保全证据公证。
五、房地产开发企业商品住房项目开盘选购房屋的摇号排序应使用公证机构提供的电脑摇号软件,并由公证机构作全程现场监督公证,摇号排序结果应当场公示。开盘结束的一周内,将摇号排序公证书上报区房管部门备案。
摇号确定排序,按序选房时,开发企业应将全部准售房源纳入排序选房范围。选房必须严格按照摇号排序的结果,依序进行。
六、各房地产开发企业,可向本市相关公证机构申办摇号排序现场监督公证、公示的保全证据公证等。并应提供《商品房销售方案》及备案证明、积累客户名单、预售许可证、承诺书等及公证机构要求的其他相关材料,并确保提交的材料真实、合规,申请相关公证事项,应符合公证程序的规定。
七、房地产开发企业应该严格执行本通知的各项规定,确保商品住房销售公开、公平、有序。各区房管部门要加强指导、监督、检查,一旦发现开发企业存在弄虚作假等违反本规定的,一经查实,一律暂停网签,降低直至取消房地产开发企业资质,并列入全市信用管理“黑名单”。构成犯罪的,移交司法机关处理。
八、市公证协会要根据《公证法》、《公证程序规则》,参照《开奖公证细则》(试行)的规定,针对本市开展商品住房摇号排序销售的公证事项,制定办证业务规范;要积极发挥行业管理职能,主动配合市局公证管理部门加强对公证机构、公证员的业务指导、监督,确保本市商品住房销售摇号排序公证工作规范有序进行。
……
2“公证摇号选房”的作用极大
“公证摇号选房”对成都房地产市场产生以下几个非常明显的作用:
①关系户无处隐藏,买房将更加公开、公平。目前房地产正处在宏观调控期,新房价格由房管局审批,销售价格不得高于房管局审定的挂牌公示价格。根据“成办发〔2016〕45号”文件第三项第三条的规定“加强商品住房价格指导,对申报价格明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格,且不接受价格主管部门指导的开发项目,房管部门可暂不予受理预售许可、现售备案。”目前出现了新房价格明显低于周边二手房价格的情况,很多人认为这样的房子“买到即赚到”,因此想方设法的要买到房,通过各种方式找关系,一些热门楼盘在开盘时大部分房源都被关系户内定了,对其他购房者来说完全不公平。
②渠道费无处隐藏,购房者负担更小。基于前面说的市场情况,没有那么多关系户买房的开发商,又必须在拿到预售证10内把所有房源一次性公开对外销售,就想方设法把房源先保留下来,后续再给中介慢慢销售,收取渠道费的分成,一旦被举报、调查,还可以发个申明来否认。开发商既赚了钱,又规避了风险,何乐而不为呢?据报道,渠道费普遍在15-25万一套房,部分楼盘的渠道费竟然高达80万元,这极大的增加了购房者的负担。
③捂盘行为无处隐藏,市场秩序更平稳。基于前面的所说市场情况,有部分开发商认为房价还会上涨,现在就把房子保留下来,以后再卖。此前成华区、青羊区都有楼盘爆出这样的行为,拿了3栋楼的预售证,开盘时只开两栋,购房者就举报了开发商,房管局介入了调查,并处罚了开发商。
④**秒清盘成过去式,市民不必恐慌。10月底,成都集中发放了一批住宅预售证,“**秒清盘”似乎成了一种时尚,整个市场陷入了极大的恐慌,部分购房者怨声载道!
“公证摇号选房”会让这些成为过去式,剔除了关系户、被限购的、捂盘的这群人以后,买房变得更加公开、公平、公正。南京在没有实行“公证摇号选房”之前,市场行情跟成都10月底的行情差不多,实行“公证摇号选房”以后,只有少数据热门、高品质的楼盘才清盘了!
3前兆:11月住宅预售证极少
新浪乐居一直在监控新房预售证的发放情况,现在11月已经过半了,主城区没有颁发一张的预售证!其余郊区的情况也类似,新发预售以车位、商业为主。
2017年11月主城区新发预售证一览
(截图自成都市房管局网站)
2017年11月成都部分新发预售证
(截图自透明房产网)
对比10月底十几张住宅预售证、五六千套房源入市的火爆情况,11月的这种情况值得深究原因。11月13日就有网友在乐居交流群爆出了成都将“公正摇号选房”一事,说在正式政策公布之前会暂停颁发预售许可证,似乎也应证了这一事情。
2017年11月15日,成都市房管局召开全市房地产市场监管工作座谈会。会议对商品住房开盘销售采取公证摇号排序选房的有关事宜做了相应的部署,要求各区(市)县房产行政主管部门在文件正式出台前,暂停辖区内的商品住房预售许可和现售备案,做好社会舆论的引导和监控,在文件出台后,切实做好公证摇号的准备和组织工作,指导房地产开发企业完善包括购房登记规则在内的商品房销售方案,督促房地产开发企业做好购房登记规则、全部准售房源(含户型)、购房登记时间、摇号和排序结果公布时间、选房时间等公示工作,做好公证摇号排序前登记购房人购房资格审查工作,确保这一措施全面落实到位,维护市场稳定。
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出 品:蒋 瑜
主 编:银 涛
本文作者:蔡德勇
编辑排版:蔡德勇
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