CareerWay【行业资讯】万科要干什么？

高策地产服务机构董事长 陶红兵/文

题记

十年后的万科如果已经从开发商蜕变为一家金融机构也不会令人惊奇。在这个烟王种橙子可以成功，网易投资养猪也很寻常的时代，一个优秀企业的领头人如果充满危机感，这家企业就会活得很好。

作为中国房地产行业的龙头企业，世界最大的住宅开发商万科，其一举一动都引人注目。在中国房地产市场大幅下滑的2014年，万科动作频频，令人眼花缭乱。年初，郁亮带队参观阿里、海尔、小米和腾讯等企业，引发业内关于互联网思维能否重构乃至颠覆房地产行业的讨论。

在商业地产、养老地产和金融投资等领域，万科也有着令人瞩目的动作。年中，多个万科城市公司开始了全民营销经纪人的尝试，因为行业知名人士的点名批评而引起激烈争论。据了解，今年以来万科已经多次召集各城市公司总经理参与讨论下个10年发展战略，但大半年过去，依然没有定稿，可见对下个10年的战略规划与发展路径仍未明确。再结合王石不久前公开表示，担心下个10年万科可能会死掉。如果说过去20年万科的定位是面向大众的住宅开发商，通过聚焦于住宅开发，在房地产业黄金十年发展中傲视群雄，那么在房地产业的“白银十年”，万科要干什么才能继续保持领先？或者干什么才能不会倒下？

王石曾经说过：“希望中国的最后一套住宅是万科开发的，如果有一天万科的领导人改变了这个方向，他从棺材里也要伸出手来反对。”然而，随着“白银十年”的到来，住宅开发的规模已达到临界点，很难在今后一二十年里仍然有现在这样的开发量，三四线城市住宅供应已经过剩，一二线城市也渐趋饱和。同时，万科过去的主力客群是首次置业人群，这个群体在绝对数量日趋下降的同时，又被保障房大量分流。未来万科的住宅开发规模和利润率都将面临巨大压力，要保持万科过去的增长速度，靠住宅开发已经难以支撑。

这几年，万科已在不动声色中逐渐加大了商业地产的比重，这或许是对趋势的顺从，但更可能是不得已而为之。毕竟现在很难拿到纯居住用地，商业比重在拿地的源头就被政府强制性加大。所幸万科有了一个懂商业地产的毛大庆，通过几年的开发和运营管理实践，今年8月与凯雷合作，将持有型的商业重资产转变为证券化轻资产。万科商业形成了重视运营管理，减少资金占用的模式，走出了一条不同于其他商业地产开发商的路径。

问题在于商业地产是否足以成为未来万科的主体业务？答案不容乐观。即使如万达这样的专业商业地产开发商，其获利也主要是来自于综合体中的住宅开发项目，商业地产自身盈利能力仍然低下。华润、中粮、方兴、银泰等巨头的商业地产板块，与万科商业相比各有所长，在控制规模的条件下或可一较高低，大规模开发则风险立显。

如果说住宅开发和商业地产在未来5至10年尚能支持万科保持目前的规模，甚至在近几年还能继续保持增长，但过去的高速发展却难以为继，并且继续扩大住宅与商业地产的开发量风险会显著增大。

万科要干什么才能继续领先？

养老地产如何？我的看法一是靠不住，二是来不及。目前的养老地产大多是挂幌子卖房子。中国人的传统观念和经济现状决定了居家养老和社区养老是主要养老方式。社区养老也不宜做成大型的专门养老社区。集中式养老主要面对高收入人群，他们在观念上可以接受，但单体项目规模不宜过大，开发时机现在尚未成熟，这个群体退休高峰期还在10年以后。有某养老地产宣称其专为老年人量身打造，已被大批即将退休的客户购买用于养老，但让人一想到这个社区15年后的场景就不寒而栗。那时小区里老人成群，咳声起伏，救护车轮椅交错而行，哪个年轻人敢搬进来住？恐怕老人也不愿住在这里，再加上二手房价大降等，真是细思极恐。

旅游地产、文化地产等都面临更多问题与困境，不一一赘述，对万科来讲，重要的是或者难以支撑其规模化发展，或者带来的风险大于收益。

其实，根本上还是因为现在的万科仍然是重资产企业，当发展到某个量级后，就很难找到新的支持点。

转型做轻资产的服务型企业？大象转身总是没有斑马容易。同业转型未必比跨界转型更易。诺基亚从一个木材公司转型到手机巨头大获成功，然而，从功能机转变到智能机的过程中却触礁沉没了。

万科现在的辉煌和资源未必都是今后的发展动力，有时候反而是包袱。既然重资产的发展模式会有瓶颈，“变轻”就是选择之一。“变轻”体现在各个领域，如面对移动互联网时代营销渠道的变革。

郁亮表态：“万科不能在渠道资源上被掐住脖子。”于是，万科有的城市公司据此准备建立自己的客户渠道和销售队伍。郁亮的这种想法完全正确，但不被掐住脖子的方法却有多种，自建销售渠道和队伍是一种，整合多种渠道资源和队伍也是方法。只要市场上有多家渠道提供商就不会被掐住脖子。“变轻”可以体现在所有方面，从合作开发到整合资源，到投身服务转变角色都是选项。

万科要干什么才能活得更好，答案只能在万科人那里，外界都是揣测，每个人也会假万科之名，对自己企业提出同样的问题。

或许万科早已成竹在胸，10年后的万科如果已经从开发商蜕变为一家金融机构也不会令人惊奇。在这个烟王种橙子可以成功，网易投资养猪也很寻常的时代，一个优秀企业的领头人如果充满危机感，那这家企业就会活得很好！