爱车小镇要来了！桂城多个旧改项目提速，全面爆发！

12月30日，佛山市南海区桂城街道叠北社区一宗商住地挂牌出让，将通过南海全国首创的土地“混合开发”的模式，对占地超600亩的海八路华南汽车城进行整体改造。

该地块是南海桂城叠北爱车小镇的所在地。作为桂城首个商业开发后不改变原有产业主题的“三旧”改造项目，随着社会资本力量的加入，将有望更进一步促进叠北产业集聚提升，推动集体经济的可持续发展。

这是桂城借力城市更新，推动区域发展的又一重要探索。近年来，桂城通过发挥公有资产的力量，从政府层面加快推进一批约2250亩的旧改项目建设，如瀚天科技城、天富科技城、夏南二新经济小镇等，并广泛吸纳社会资本加入，搭建产业载体平台，吸引更多创新人才、项目等资源集聚。

桂城城市景观。戴嘉信 摄

多点开花

区域内多个项目旧改进程提速

距离广州南站不到10分钟车程，位于桂城的三山片区将建起超12万平方米的澳门城。借助粤港澳大湾区的资源整合优势，面向澳门高端人才、科创文化产业，澳门城将加快吸引瞪羚企业、高端人才等落户三龙湾。

作为国内首宗土地混合开发项目，澳门城项目将通过18亩商业用地的出让，带动50亩村级工业园的连片改造，创新了“国有+集体”“出租+出让”的混发开发模式，有效解决了农村集体用地连片开发难度大、成本高的问题。

值得一提的是，该项目通过公资企业托管村集体土地的形式，让村集体担心与私人企业打交道，利益难以得到保障；企业担心村集体项目与村民打交道难，担心推进不顺利等问题在一线得到化解。

澳门城项目效果图。来源：“三山新城”南方号

不只是澳门城取得新进展。近年来，桂城通过发挥公有资产力量，加快推动一批旧改项目建设，如，新填地平洲工业园七号地块、三山电竞项目、三山云谷、夏南二新经济小镇等。

以新填地平洲工业园七号地块为例，桂城希望借力该项目，探索在农村集体土地建设租赁住房。由于该地块紧邻季华实验室，随着未来科创型企业、人才的集聚落地，该项目配套人才公寓可在一定程度上促进住房租赁市场发展，满足多层次的住房租赁需求。

电竞项目则将打造成粤港澳大湾区乃至全亚洲电大的电竞综合体，项目涉及电竞、文创、体育、动漫、泛文娱五大产业，涵盖国家A级电竞馆、办公、酒店、商业等多个业态。项目建成后有望打造成桂城城市形象的一张新名片。

南海电竞文创产业中心三山电竞广场举行动工仪式。蓝志凌 摄

桂城街道中区社区是澳门城、电竞项目，新填地平洲工业园七号地块的重要“参与者”，上述三个项目均有不少土地涉及中区社区。“尽管一开始也是需要多做村民工作，告诉他们项目改造需要看长远发展。随着时代机遇的日益突出，慢慢地村民也逐步意识到这是一件对区域发展的好事情。”在中区相关负责人看来，通过政府推动、引入社会资本，未来村内土地将引进更高端的产业项目，不仅将推动整体环境的优化升级，对于区域的长远发展、辐射带动就业均有益处。

坚持产业引领，引导资金流向产业，桂城明确村级工业园改造产业及公建配套比例必须达到六成以上，并着力打造一批生产、生活、生态相融的复合型产业社区。

通过公有资产的深度介入，由公有企业进行“托底”，打消村集体对推进连片村级工业园改造的顾虑，目前，桂城还在加快推动夏西简池六亩豆工业区、夏南一“公庙桥”、夏南二新经济小镇等项目建设，为创新项目、人才资源落地提供更好的发展土壤。

作别旧形态

加快承接新兴产业与创新资源

实际上，桂城早在十几年前就已开始城市更新的探索。

2006年，借力“三旧”改造，瀚天科技城所在地块建起多栋规划整齐的高楼。通过“向村租地后自建物业再出租”的开发模式，由公有资产、集体经济和社会资金以市场化方式合作开发，瀚天科技城不断吸引高新技术企业入驻，并逐步形成产业集聚效应，至今入驻企业已超400家，总产值超60亿元。

让人难以想象的是，改造前，瀚天科技城所在地还是一片零乱的废旧钢铁市场及低矮平房。资料记载，彼时，这片近500亩的土地上，建筑面积高达70%，容积率却不到0.5，年产值不足1亿元，税收不足200万元。

瀚天科技城。戴嘉信 摄

距离瀚天科技城不到5公里的天富科技城内，来自中科院的科创项目正在此茁壮成长。作为桂城首个“工改工”村级工业园改造项目，天富科技城已从原来的钢铁市场，改造成集生产、研发、办公、应用、生活为一体的都市型产业园区。

国资参与同样是天富科技城的特征之一，其还体现了桂城产业载体的建设思路由传统的写字楼向生产型园区转变。2009年至2014年间，天富科技城所在地由南海区公资办下属公司运营，原租户租期到期后，借力“三旧”改造政策进行转型升级，成为南海利用国资加快“三旧”改造的重要尝试。

天富科技城。戴嘉信 摄

以“产业主导、规划引领、片区统筹、复合开发、利益共享、土地集约”为纲领，桂城大力推动一批村级工业园改造。通过发挥公有资产的力量，从以瀚天科技城、天富科技城为代表的都市型产业载体建设，到如今加快打造复合型社区，桂城的城市更新正在走向更深层次。

以叠北爱车小镇为例，通过整合现有海八路汽车一条街和周边旧工业区，改变原有单一业态的运营模式，通过引入多元化业态、丰富产业结构的方式，建设以汽车销售及售后服务、汽车文化旅游、行政办公、餐饮娱乐、酒店服务等为一体的大型综合性汽车文化产业小镇。此举不仅可提升沿线城市景观和产业形态，长远来看还能带动叠北社区集体经济收益提升，实现社会、村民等多方面共赢。

爱车小镇项目规划图。桂城宣办供图

作为南海区城市更新的标杆项目，位于夏南二社区的新经济小镇则将通过微改造的方式推动产业振兴，打造成具有桂城特色、产商研融合的智慧园区。在建筑外立面上，该小镇将保留工业记忆、结合艺术设计，对园区颜值进行提升。

通过力推城市更新，作别旧厂房、村级工业园、低矮平房等旧有城市形态，越来越多的产业载体、孵化器在南海桂城加快崛起，成为承接新兴产业、创新资源的重要平台。

探索多元模式

推进连片发展重点片区改造

“桂城‘三旧’改造正处于高速发展阶段，‘三旧’改造观念日益深入民心。社会各界都逐步认识到，只有通过‘三旧’改造才能释放更多发展空间，突破土地资源瓶颈，实现城市、产业的转型升级。”桂城街道三旧改造办相关负责人说。

就在11月底，佛山三龙湾南海片区集中动工签约会上，桂城街道重点推介了八个片区的重点改造项目，合计改造面积超过5000亩，包括2500亩的平洲工业园改造、三山1500亩村级工业园改造、夏北整村改造及周边1000亩工业园改造、怡海湖周边超2000亩村级工业园改造、石肯四村整村改造及周边1000亩工业园改造、海八路爱车小镇项目1353亩等。

三龙湾南海片区。戴嘉信 摄

桂城未来的城市、产业发展空间在旧村居、旧厂房、村级工业园。数据显示，桂城目前土地开发程度已高达65%，远超国际警戒线30%的标准。

为加快整合土地资源，创造城市、产业发展新空间，桂城不断创新改造模式，加快推进“三旧”改造。在旧厂房改造方面，通过淘汰落后产能，就地提升企业层次，促进企业上楼，桂城由此腾出了更多空间引进新兴产业，规模小、效益差、能耗大的企业已逐渐被低能耗、低污染、高附加值的优质项目代替。

在旧城镇改造方面，通过政府引导连片开发，桂城改变了过去自主开发、零星开发的格局，最大限度地整合分散、零星的土地，建设具有示范作用的主题功能改造片区和改造项目。

夏北5条村确定旧村改造合作企业

公有资产出资引领是桂城推进旧改的亮点之一。2017年，桂城街道办事处组建集体土地整备中心，集结专业力量统筹辖区内的土地管理和开发，改变过去分散管理的状态，同时培育专业力量处理土地事项，极大提升了工作效率。

通过租赁集体建设用地开发新项目，如建设产业载体、扩建校舍、改造村级工业园、建设租赁性住房等，不仅促进了土地开发，加促了产业提升，也促进了教育事业的发展，在一定程度上缓解学位紧缺的需求。

经过不断的探索尝试，桂城公有资产和集体土地整备中心逐渐形成租地自建、转租、混合开发、公有资产与村集体资产共同出租、出让、托管等多元模式，通过优化村集体收益比例，营造利益共享、风险共担的发展局面，既提高城乡融合过程中村集体的参与度和积极性，也在一定程度上缓解公有资产短期的资金压力，以储备更充沛的资金支持后续建设或者其他环节。

按照计划，桂城2019年将完成2200亩的村级工业园改造，其中多数是产业项目和公建配套。同时，桂城将加大招商引资力度，加快推进占地超600亩的海八路华南汽车城整体改造，力促超60万平方米的三山国际创智园二期项目、投资15亿元占地210亩的名古汇·永旺梦乐城项目等落地项目建设，实现城产人融合发展。

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来源：南方+

编辑：南海桂城微信编辑小组 赖舒婷

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