一直以来，小产权房都徘徊在楼市灰色地带。所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜。
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坑！荆州一男子买房，付了49万，房子却无法网签……这几种房子千万别买！
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买房，
是许多家庭的头等大事，
假如不幸买到一套不好的房产，
随之而来的就是数不清的麻烦。
这不，荆州市民冷先生
就因为买到一套被抵押的房子，
弄得现在无法办理网签手续，
40多万的首付款也退不回来。
现在正焦头烂额，
我们一起来看看！
到底怎么回事？
去年6月份，冷先生通过朋友介绍，来到位于沙市区三湾路的千居房产中介看房。经过挑选对比后，看中了城市御园的一套商品房。
冷先生说，和他签订房产买卖合同的两人袁韬、李艳，不属于中介公司也不属于开发商。当时他们拿来一张与开发商之间的委托协议，表示是开发商委托他们来卖房子的。看了没什么问题，又有中介公司做担保，很快，冷先生就付了房子的首付款。
冷先生告诉记者，6月17号就付了3万元的定金，后来过了不到一个月，又付了46万的首付款。
交了首付款后，等了三四个月，房子都还无法办理网签，这引起了冷先生的怀疑。
在一张《不动产登记资料查询结果证明》上记者看到，荆州市富怡置业有限公司所属的城市御园10栋3304室，抵押情况显示为“有抵押”。而在另一张荆州市沙市区人民法院出具的协助执行通知书上，冷先生所购买的城市御园10栋3304室属于“预查封”状态，查封期限为三年，从2017年1月10日起至2020年1月9日止。
49万不是小数目，里面除了冷先生和爱人工作几年攒的积蓄，还有从父母、亲戚朋友那里借来的钱。眼看首付款已经付出去大半年，房子却还没着落，这让冷先生非常气愤。
冷先生的房子到底能否办理网签？
如果房子不能网签，
49万的首付款和定金能退回来吗？
记者和冷先生一起来到千居房产中介，负责人李碧说，城市御园的房子他们卖出去几套，都办理了网签，没想到到了冷先生这里就出了问题。
千居房产中介负责人李碧说，城市御园的房子比较特殊，都是先付首付款再解除抵押，然后办理网签，不知道为何到了冷先生这套房子，就不能这么操作了。
在中介公司和冷先生签订的一份担保书上，清清楚楚写着：如贷款审核不通过，网签不能成功，首付款将由千居房产无息退还给冷阳。
对此，中介公司又如何回应呢？
中介公司说，冷先生当时付的首付款46万，是直接交给了和冷先生签订房屋买卖合同的袁韬和李艳，想要退回这笔钱，还是得找他们两人。
现在房子究竟是个什么状况？
房款能退回来吗？
我们接着往下看！
在中介公司里，工作人员联系了袁韬，因为他对这套房子的情况比较清楚。通过电话联系，我们约定在城市御园售楼部碰面。
袁韬说，冷先生交的首付款当时就进了开发商账户，一般情况下，开发商将首付款交给银行，房子便可解除抵押，然后办理网签手续。可冷先生购买的这套房子和其他几十套房产绑定，必须一起还款，才能全部解押，而公司一时拿不出这么多钱，这就导致房屋解押一事被耽搁了。不过，袁韬说，冷先生可以先搬进新房。
在没有办理网签的情况下，装修房子住进去，冷先生认为这是有风险的，不愿接受这一处理办法。再三沟通下，袁韬表示，希望冷先生再等三个月。
那么，
在建工程抵押的房产究竟能否交易？
买房人该如何维护自身权益呢？
记者来到荆州市房产监察大队，工作人员表示，如果要销售在建工程抵押的房产，必须征得债权人同意。
不过，在这起房屋买卖纠纷中，房产中介有着不可推卸的责任。
另外，房屋销售人袁韬提出，在未办理网签的情况下，购房者可以先住进去，这是存在一定风险的。
房产监察大队工作人员表示，他们将组织开发商、房产中介、购房者三方进行协商调解，保障购房者权益。
买房花费成本高，
又关系到自身生活质量，
因此购买新房一定要慎重考虑，
其实在挑房子的时候
并不是看看户型、朝向、位置
就可以决定买哪里的房子，
还有很多问题需要您好好考察，
冷先生的遭遇就给大家提了个醒，
买房一定要谨慎！谨慎！谨慎！
荆州人注意！这五类房子再便宜也不能买！
由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。
目前，小产权房的建造与交易均不合法，只有使用权而无所有权，因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护。
对于购房者来说，要时时关注房地产相关的调控政策。
在一些地区，房子不仅仅是限购，还有“限售”，买了之后是不能马上转手的。
因此，有政策限制的房子在买卖时，要认真了解相关政策规定，仔细研究当中的限制规定会不会影响居住和再次售卖。
与住宅相比，商住房有以下特点：
1、商住两用房土地出让年限最长为50年；
2、大多数商住房是商水商电，水电等费用标准高于住宅；
3、商住房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；
4、商住的物业费、供暖费，要比住宅贵；
5、商住的公摊面积比较大，且因为有居住也有办公，人员混杂。
买二手房时，很多人只注意到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。
首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应缩短，这样会影响对房屋的评估。
其次，房龄越老，贷款的年限就越短。土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。
另外，随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、门窗绣坏等，可能会影响房屋的价值。
有些人在买房时会用亲戚朋友的买房指标购房，这种房子在转手时，很容易出现产权人不明确的情况，比如这边产权证上写着卖房业主的名字，那边蹦出来一个人说房子是他的，钱都是他出的。
更重要的是，很可能会影响到以后的卖房流程，对购房人很不利。
再比如，房子买完后，前房主的户口不迁出去。很多人认为这没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险，包括债务纠纷、拆迁或者小孩上学等，都容易出现麻烦。
现在大家对户籍的问题越来越重视，关注度也越来越高，如果存在的问题一直无法解决，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。
目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本也很有可能会增加额外不必要的麻烦。很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。
综上来看，虽然买房房贷压力很大，但也不应盲目选择一些价格较低但是隐藏风险的房子，否则不但可能影响正常的居住和使用，在日后想要转手换房时，还会增添很多烦恼。
所以，
想要买房的人和将来要买房的人，
可得好好记着，
有这五类情况的房子，
一定不能买
一定不能买
一定不能买
重要的事情说三遍！！
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来源：荆州广播电视台（记者周雨吉 蔡国然）、人民日报等
版权归原作者所有
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