房价是由什么决定的（一）

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十年前的文章，第一个提出影响房价的短期、中期和长期因素，目前来看判断是正确的，人口因素导致长期拐点渐近，一字未改，原文发出。下一期题目《如何调控房价》

如果问国人近年来瞩目的焦点是什么，答案一定是房价。中国人素来安土重迁，信奉安居才能乐业，房价的高低起伏牵系着黎民百姓的幸福和梦想。自从1998年政府推行住房产业化，取消实物分房后，中国的房价开始进入上涨周期，并逐渐加速，掀起一波波澜壮阔的牛市行情。1998年北京房价位居全国首位，二环路以内的售价高达１００００元／平方米（《山西财经大学学报》1998年02期），时人认为已经不可思议。如果他再看看今日北京二环内在售项目均价已普遍超过5万元/平方米，不知会作何感想。有专家宣称北京四环4万元时代提前来临，而上海外环房价也进入4万元时代。广州、深圳的房价从2005年开始上涨，涨得比较晚，但是势头更为凶猛。北上广深的房价已经成为都市中人的噩梦，网上频频出现逃离北上广的报道和专题。与此同时，早期在这些城市买了房子的人赚的盆满钵满，或者继续炒房，或者转移资产准备移民国外过上幸福的生活。随着房价上涨，国务院也频频出手，05年“国八条”、06年“国六条”、07年“9.27房贷新政”，09年四大措施遏制炒房热，宣示了国家调控房地产遏制房价的决心，措施一次比一次严格。无奈房价下跌一直是只闻楼梯响，不见有人来。除了2008年金融危机导致房地产市场低迷过，换来的是09年房价的青云直上，连福州这样的二线城市均价也达到1万。房价就像被人宠坏的小孩，视中央的呵斥怒骂于无物。于是各路诸侯八仙过海，各显神通。户型限制、土地增值税、房产税纷纷登台，甚至威胁要祭出物业税的法宝，效果如何，拭目以待。下文就围绕当前房价的有关问题，谈谈自己的看法，厘清思路，揭开迷雾，免受牛刀等若干情绪多于理智的空头的影响，保护自己的财富。

一、房价是由什么决定的

对于房价上涨的原因，官方坊间颇有诸多传闻解释，有些是无稽之谈，有些看似摸到了边，但提法让人啼笑皆非。目前比较广泛宣扬的解释是地价推高了房价。这种说法在别有用心的房地产商和建设部门的推波助澜下，经过舆论的大肆渲染，为缺乏经济学基础的国人普遍信仰。要知道房地产业可是报刊杂志社的衣食父母，也是第一广告来源。这个说法是荒谬的，如果面包师父不能预计2年后的面包价格比现在买的面粉价高很多话，是不会出现花比面包还贵的钱买面粉的。还有些人认为是经济适用房、高空置率、建设宜居城市、商品房预售、腐败等等推高房价，甚至大龄单身女青年、丈母娘、小姐也被拿出来说事。凡此种种，不过瞎子摸象，摸不到边际，干脆就把整个房地产制度体系拿出来逐个解析，反正总有对的，有点病急乱投医的意味。

经济学告诉我们，价格是由供求关系决定的。需求大于供给，价格就会上涨。需求小于供给，价格就会下跌，这是基本的定理，也是现代经济学的基石。对此规律的无视或者反驳，不过是因为没有理解作为需求自变量是如何在局限的环境下变化的。

影响住房需求的长期因素主要是城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。首先看城镇化。国家发展改革委数据显示，1998年城市人口1.2亿人，城镇化率为30.4%，2009年我国的城镇人口按统计口径算，已经达到了6.22亿人，城镇化率提高到46.6%。未来10到15年我国将以每年1%的速度城市化。也就是说，过去12年有5亿的人口进城，而今后每年还将有千万左右的人口进城。按照人均需求住房面积25平方米计算，每年新增城市人口的住房需求将超过2.5亿平方米，占2009年商品住宅销售总面积的29%，占2008年的42%。

其次，中国人口出生高峰期间出生的人口普遍到了婚恋期，婚龄人口急剧增加。新中国成立后不久，出现了三次人口出生高峰（也叫婴儿潮）。第一次婴儿潮在建国后不久，由于人口基数小，数量相对不大。第二次婴儿潮自1962年三年自然灾害结束后开始，持续至1973年（称为6273世代）。1 0年全国共出生近2.6亿人，占当前全国总人口数的约20%，是中国历史上出生人口最多、对后来经济影响最大的主力婴儿潮。1986—1990年，中国第二次主力婴儿潮成家立业，进入生育年龄，又产生了第三次婴儿潮（称为8690世代），共出生1.24亿，接近当前全国人口的10%。到2010—2020年的时候，受第三次“婴儿潮”的影响，25—35岁人口比重会上升，这部分人口总数大概在1.2亿左右。根据民政部的有关数据，1995～2005年10年间我国办理的婚姻登记超过1亿对也印证了这个判断。一般认为，步入婚龄的婴儿潮一代（25-35岁）对房屋的需求是刚性的，以自住为主。在住房改革取消福利分房后，市场化步伐高歌猛进，相应的住房保障制度没有建立起来，这些婚龄人口获取住房的唯一途径就是到市场上购买商品房。由于中国人特有文化传统对房子的看重，房子成为结婚所不可或缺的要件，这也是丈母娘推动房价说的合理性所在。而6273世代的人口目前处于35-50岁阶段，是社会的中坚力量。他们普遍享受到福利分房的待遇，对住房没有刚性需求，但改善住房、为后代购置婚房、买房养老的需求还是很高。这也是为什么中国住房收入比远超国际警戒线还能维持这么久的高房价的原因。

最后是收入增长预期比较高。在总体上居民收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%。2009年居民收入开始高于GDP的增长速度。我国经济快速发展，造就了一大批先富起来的人，中国已经成为世界上百万美元人口涌现最快的国家。据亚洲开发银行的统计，1998年我国人均GDP为6404元人民币，折合美元约为774美元。2009年中国大陆人均实际GDP为6914美元，增长了近十倍。过去十年中国诞生了3.5亿中产阶级，未来十年将再增加3亿。里昂证券估计，2015年中国将有2.6亿人口年收入在3000美元以上。这是中国房价的内在支撑。

这三个因素是中国房价长期看涨的重要力量，但是不能解释近年来房价的暴涨。若不考虑国家统计局离谱的的1.5%涨幅，按照国土资源部的数据，2009年住宅均价上涨25.1%。那么09年发生了什么，让甚至08年有些地方需要政府发文挽救的房地产市场又一下子如鱼得水，春风得意起来。

2009年中国成为世界上最先走出金融危机影响的国家，主要得力于国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策：中央政府投资4万亿，地方政府宣布计划投资20万亿元，央行开龙头放水，新增贷款9.4万亿。据央行报告，2009年房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。­2009年流向房地产市场的新增贷款规模，远远超出工业的新增贷款规模。在出口和经商环境恶化的情况下，钱不会流到利润率很低甚至是亏本的工业，而是直接或者曲线进入楼市。不仅地产商的开发贷款不成问题，而且按揭也容易借了，超发的货币造成的资产价格膨胀现象随着出现。在贷款、钞票泛滥成灾的情况下，房价开始扶摇直上，走出一个漂亮的V形反转。

货币超发对购房需求还有另一个影响，其重要性丝毫不亚于直接效应，那就是通胀预期。发了这么多的票子，通胀是早晚的事。百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产保值增值。能买到的实物资产除了黄金，就是房子。而由于实业经济环境的恶化，股市的波动较大，房地产业高企的利润率吸引了各界资金的目光。房子具有资金蓄水池的功能，买房子可以在通货膨胀的时候抵御货币贬值的风险，又可以在实业环境恶劣的时候发挥投资增值的功用。同时因为中国尚未建立完善的社会保障制度，社会财富的很大比例是住房，这种投资需求被放大，成为推动房价短期暴涨的推手。

从供给方面看，住房的供给受资源条件约束大：住房建设需要土地，一个地区可用于房地产开发的土地面积是有限的，受到国土资源管理部门土地调控的影响；住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料，建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。2007年的货币紧缩和接踵而来的国际金融危机，导致社会对房产需求的下降，开发商甚至有资金链断裂的危险，不得不缩小开发规模，放慢天价拿地的步伐。万科的王石在08年最早提出“房价拐点论”，并开始未雨绸缪折价卖房。开始嘲笑他的开发商面对后期急剧下降的需求，惊慌失措的加入万科的阵营。但是谁也没想到09年的货币供应在几个月内放出天量，刺激了社会对房产的需求狂飙，而开发商没有足够的存量房产供应。房地产开发需要至少2年的周期，供给不可能立即跟上。而随着供应的日益紧张，开发商面对旺盛的需求，开始囤积居奇，惜售、捂房不卖在09年下半年不绝于耳。巨大的购买需求得不到满足，全都宣泄到价格上，直接导致09年房价一飞冲天。

在决定房产供给方面，土地的供应是最重要的因素。影响土地供应的因素除了国土资源部门宏观调控外，更重要的是地方政府土地财政的模式。国土资源部门头上悬着一柄达摩克利斯之剑——18亿亩的基本农田。开发商借此给大众洗脑，灌输土地资源稀缺、房价必涨的观念。加之我国宣布实行最严格的土地保护制度，当前法律将城乡的土地市场人为割裂，房地产用地只能使用国有土地，国土资源部门不认可小产权房的存在，同时要求房地产开发只能由有资质的房地产开发企业开发，减少了房地产用地的供应。而土地宏观调控缺乏经验，在需求高涨时提出严格土地管理、收紧土地供应的调控措施，人为加剧了房价的上涨，也导致地王现象频出。另一方面，由于从拿地到房产开发至少有2年到3年的建设周期，国土资源部门在需求高涨时加大力度推出土地，至少要到2年后才能形成有效的的房产供应，处于滞后状态。在一个时点上，总是表现出住房的供不应求或供过于求。加上有些开发商利用各种借口囤地（主要是2005年以前），招拍挂后的土地并未都形成有效供应，人为造成土地短缺局面。

地方政府的政策对土地市场影响更大。由于目前地方政府普遍缺乏建设资金，只有靠银行贷款来支持城市建设，土地招拍挂收入就是最重要的抵押。在这种“运营城市”的理念下，地方政府形成推高房价——收取高额土地出让金——投入城市建设的模式。推高房价的方式有很多，收紧房地产的土地供应，人为制造供不应求的局面，或者以旧城改造的名义动迁，制造大量的刚性需求，推高本地区的房价等等。而面对住房商业化的中国，保障性住房的建设刚刚开始起步，大量的人口无望得到政府的住房保障，在面对预期越来越高的房价钱，只有争先恐后的涌入商品住房市场来为自己在城市的立足获取一席之地，房价的上涨也在情理之中。

因此总结一句话，决定房价的因素，短期看货币政策、中期看土地供应、长期看人口结构。

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