房地产税改试点来了！上海房东紧急套现93套房！对黑色有何影响？周末猪价“涨翻天”！有望“破9”？

Original 谭亚敏期货日报

房地产税改革试点来了。试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

“二师兄”风口再起，周末猪肉价格大幅上涨。10月以来，生猪价格大涨4.85元/公斤，涨幅超47%。昨日，生猪价格再度大幅上涨，多地猪价上涨1—1.65元/公斤。

房地产税改试点来了

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。财政部、税务总局有关负责人表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。

房地产税试点，外界早有预期。

2020年12月，财政部部长刘昆在《人民日报》撰文称，要立法先行、充分授权、分步推进，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

2021年3月13日，十四五规划提到，推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。

4月7日，财政部税政司司长王建凡：积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月6日，财政部部长刘昆在《经济日报》撰文：积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月11日，财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会。

10月16日，高层在《求是》发表文章《扎实推进共同富裕》，再次提到要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

房市“变天”，上海房东套现93套房？

有朋友圈传出，“上个星期，上海房地产圈发生了一件大事，在寸土寸金的陆家嘴，有一名神秘的个人房东，一次性抛售了同一个小区的93套房子，于是周末这个小区就被周围所有的中介以及来看房的人围堵得水泄不通，火到什么程度？小区居民已经要报警扰民了。这个小区叫做‘浦城小区’，位于浦东老牌商场八佰伴的对面，距离‘陆家嘴三件套’直线距离只有1公里。”

行业人士认为，房地产税改真的来了，房地产市场真的要变天了。

“房地产税试点工作稳步展开，有利于房地产市场的长期平稳发展。建材类大宗商品需求预期将因此趋于稳定。”方正中期建材高级研究员魏朝明对期货日报记者说。

中信建投期货黑色系高级研究员赵永均认为，10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。本次决定对房地产行业带来了新的变化：一方面，房地产税的征收将抑制资本在房地产行业的投机行为，从而抑制房价的持续性大幅上涨；另一方面，投机性行为的减少，将压低房地产销售，进而影响房地产企业的回款及新建项目的资金情况。自今年房地产企业融资“三条红线”全面推广以来，房地产行业各项数据逐步走低，全行业正式进入下行周期，而本次试点改革预示着房地产行业下行周期的时间将明显延长。

众所周知，房地产税的实施实质上也是“房住不炒”的一项举措，根本目的是促进房地产市场健康有序的发展。

期货日报记者梳理发现，今年房地产行业整体面临着三道红线、非标监管、房企发债难等融资问题以及一系列持续高压政策，房企经营状况风险逐步显露，房地产开发投资增速、房屋新开工面积增速、商品房销售面积增速自今年2月份见顶后便开启持续回落式走势，建材需求基本靠房地产中后端的施工竣工链条韧性维系。而与此同时，房价指数的下行之路则相对不够顺畅，百城住宅价格指数同比增速下行速度偏缓，尤其是一线城市同比增速相对更为坚挺，10月17日一周全国二手房出售挂牌价指数199.22，环比大致维稳，同比仍处于历史高位；9月份100大中城市供应土地挂牌均价为3404元/平方米，较去年同期也仍有约25.5%的增幅。因此，这也是房地产税会首先在一些房价上涨压力大的一线城市进行试点的重要背景之一。

“房地产税的直接影响将主要作用于后端，通过增加持有房产的成本抑制以炒房人士为主带起的房地产金融增值属性，向房屋的居住属性倾斜，这样短期对消费增长有一定抑制。中期间接影响更多作用于前端土地市场，从财税改革的方向来看，房地产税改可看作是后移房地产税收体系，一定程度上将有利于地方税体系的构建，有助于缓解地方政府的财政问题，并可以通过控制存量进一步稳定房地产市场。”海通期货黑色系研究员邱怡宏说。

从房地产竣工与新开工的周期性关系来看，邱怡宏认为，竣工链条逐步进入筑顶阶段，对资金回笼的反馈作用也将逐步受到抑制，以至于9—10月份传统需求旺季都未能对钢材阶段性需求提供较强劲的支撑。总体来说，房地产周期走弱对建材需求大概率将呈递减趋势，地产销售对于房地产行业资金面的缓解程度压力也将有所增加，但从中长期来看，或将通过后移房地产税收体系使得房企拿地成本有所降低，进一步从前端拿地需求以及新开工意愿开启逐步改善，通过房地产行业稳定健康的发展进一步从施工端产生稳健的修复性预期。

房地产税改革试点对黑色及建材类有何影响？

“房产税改革试点的出台，资本市场早已经有充分预期，尤其是恒大事故之后的房地产市场，因此政策出台应该对应市场的是利空落地与灰犀牛到来两者的综合反应，下周开螺纹钢和建材期货或下跌，坐实并加速走这周开始的破位C浪，当然有双碳双控及限产的支撑，大幅往下不太现实，螺纹钢期货估计短期能破4630元/吨，然后起稳在4800—5000元/吨。”个人投资者李志伟说。

赵永均认为，房地产行业进入下行周期以来，钢材、玻璃等建筑材料的需求明显走弱。今年“金九银十”旺季不旺的反差特别强烈，拖累钢材和玻璃价格大幅走低。从长期趋势来看，钢材和玻璃的价格中枢将下移，但两个品种各自供给层面略有差异，因此价格中枢下移的节奏也会不同。对于钢材而言，限产政策依然比较严。全年粗钢压减目标尚未完成，并且京津冀地区一直到明年3月份也会持续性的压产。钢材供给端受到压制对价格有所支撑，到明年上半年钢材价格还是高位振荡为主，主要区间在4500—5500元/吨，价格中枢下移主要发生在明年的下半年。对于玻璃而言，供给端尚未出现明显政策压力，供给持续扩张后仍然处于高位，这对玻璃价格的打压非常明显。从目前玻璃价格表现来看，玻璃价格中枢将继续下移，明年很大可能回到1000—1500元/吨。

周末猪价“涨翻天”，低谷已过？

生猪价格终于企稳回升了。10月以来，生猪价格大涨4.85元/公斤，涨幅超47%。昨日，生猪价格再度大幅上涨，多地猪价上涨1—1.65元/公斤。东北地区，生猪均价涨至14.3—14.7元/公斤。华北地区，生猪均价从14元/公斤涨至15.65元/公斤。南方地区，生猪出栏均价普遍涨至15—16.3元/公斤。

那么，生猪价格反弹是“实质性反转”还是“昙花一现”？

“近期猪价的反弹是阶段性的，未来冻猪肉的投放很可能会透支反弹。根据近日农业农村部发布的预警信息，预计猪价低迷要维持到明年上半年。”农业农村部国际畜产品生产和贸易监测预警首席专家朱增勇日前表示，我国生猪价格主要受供需的影响，从供给端来看，目前生猪存栏和能繁母猪存栏持续位于高位，短期内仔猪供给充裕。从需求端来看，未来总体和人均猪肉消费需求稳中有降。

朱增勇认为，当前我国生猪产能调减仍将持续，产能幅度调减将加大。他建议，当前养殖主体需注意调整对存栏的控制，对四季度行情要保持理性的态度。

“今年冬天，生猪市场或维持供强需弱格局。”东证期货衍生品研究院农产品分析师黄玉萍认为，从供需博弈来看，四季度生猪价格将迎来季节性反弹，但反弹力度或弱于常年。一方面，生猪大量出栏供应市场的状况仍将持续、冻肉库存量高企、出栏均重有反弹回升的预期；另一方面，作为全年消费最旺季，四季度消费回暖将显著优于三季度，然而受新冠疫情持续以及消费替代影响，需求恢复或将低于正常年份。此外，气候变化与养殖户在动保上的力度削弱均增强了今年冬季非瘟疫情的发生隐患。若冬季再度出现非瘟疫情扩散，短期养殖户恐慌情绪发酵，市场或有集中性抛售出栏，对四季度猪价反弹产生压制。如若非瘟复发致生猪产能受损，则相对利好远月猪价。

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责任编辑：赵彬主管：谭亚敏