我终于存够钱买房子了！啊？原来还要付印花税？！？那。。。该怎么算？

购置昆士兰州民居房地产印花税相关政策（1）

 在购买昆士兰州的房地产时，政府会要求买家按照可征税交易(Dutiable Transaction)来缴纳印花税。这些可征税交易包括但不限于在合同下购买房地产,将房地产赠予给家庭成员等。我们接下来会用几期文章解读一下昆士兰州印花税的相关政策。

印花税缴纳时间

在昆士兰州购置房地产时，按照法律要求，印花税需要在可征税交易成立后的30天内缴纳，但是法律也给了政府官员决定是否批准延期缴纳的权利。

通常来讲，有条件成立的合同可延期缴纳印花税，例如在期房期地合同中通常会将项目成功登记作为合同成立及成交的前提，那么在这类合同中，一般缴纳印花税的日期为满足合同条件的日期后的30天内；或者由于条件未能满足而取消合同的日期（此种情况一般不需缴纳印花税）；或者政府官员书面通知缴纳的日期；以最早的日期为准。

印花税计算方式

印花税的计算方式受多个因素影响，例如所购民居房地产的可征税价值(Dutiable Value), 买家是否为澳大利亚的海外人士，是否享受印花税减免政策，以及多个购买是否被合计为一个购买等。

1. 可征税价值

在昆士兰州，民居房地产的无负担价值（例如不考虑贷款金额的价值）或其合同价格，两者中价值高的即为此房地产的可征税价值。即便是家庭成员之间不需要支付合同价格的赠予行为，赠予的房地产仍具有可征税价值。

我们引用两个案例来看一下政府对于可征税价值的解读：

例1：甲和乙签署了购地合同，购地合同价格为106,500澳元，而市场价值评估显示在市场上此地产的售卖价格在100,000澳元到110,000澳元之间，鉴于合同价格在此区间内，可征税价值即为106,500澳元。

如果在此案例中，甲和乙之间的合同价格定在了90,000澳元，即低于市场评估价值的最低值100,000澳元，那么政府会将市场评估价值区间的最高值，即110,000澳元作为可征税价值。而如果甲和乙之间的合同价格定在了120,000澳元，高于市场评估价值区间的最高值110,000澳元，那么可征税价值为120,000澳元。

例2:  母亲决定赠予自己的儿子一处民居房地产，由于没有合同价格，政府需要得到市场价值评估来决定可征税价值。如果房地产经纪人出具的市场价值评估显示此房地产在市场上的价格区间在54,000澳元到60,000澳元之间，那么政府会将区间的最高值，即60,000澳元作为可征税价值。

2. 印花税税率

在决定了可征税价值后，政府会在可征税价值的基础上按阶梯状税率计算印花税，可征税价值越高，则印花税数额越高，现行税率如下表所示。

可征税价值	税率
在5000澳元或以下	无
5000澳元至75000澳元	超过5000澳元的部分征收1.5%
75,000澳元至540,000澳元	1050澳元加上超过75000澳元的部分征收的3.5%
540,000澳元至1,000，000	17,325澳元加上超过540,000澳元的部分征收的4.5%
高于1,000,000澳元	38,025澳元加上超过1,000,000澳元的部分征收的5.75%

我们引用一个案例来解读一下政府的计算方式：

例3:  甲购买的房地产的可征税价值为365,400澳元，假设甲不是澳大利亚的海外人士，且购买房地产的用途为投资，不享受印花税减免政策。那么由于此可征税价值在上方税率表格的75,000澳元至540,000澳元这一区间，则计算公式为1050澳元+(365,400澳元-75,000澳元)x3.5%, 即其需要交纳的印花税为 11,214澳元。

在下期购置昆士兰州民居房地产印花税相关政策中，我们将讨论和解读影响印花税计算的其他因素及政策。

注：以上为对截至2017年8月6日的相关政策解读。

References:

1. www.business.qld.gov.au

2. Public Ruling DA019.1.4

3. Public Ruling DA505.1.2

4. Duties Act 2001 

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