拆迁安置房和商品房有什么差别？

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拆迁安置房和商品房有什么差别？

（以下内容选自网友）

商品房和拆迁安置房在法律上不是并列的，但是在房地产圈子里经常被放在一起说。其实他们出现在不同的概念体系里面。在不同的语境里意思会不一样。在楼市，商品房是相对存量房（二手房）的概念，也就是新房的意思。

在法律上，商品房指的是开发商二次开发上市交易的新房，比如《商品房销售管理办法》《商品房预售合同》《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》商品房预售许可证。在这个层次上，商品房、存量房、经济适用房、宅基地是并列的，体现在房产证上。

拆迁安置房一般不体现在房产证上，它严格意义上来说也不是一个法律上的概念，比如我国就没有中央层面的拆迁安置房法律，这类法律只有地方会有，比如上海就出过。

@文大美丽

安置房与商品房的差别：

1.安置房用途是供于被拆迁人口的安置，一般安置房造成之后都是没有房产证的，一般可领取房产证至少要在五年以上，也就是说安置房要满五年可申请办理房产证。商品房的话也不用我说了，都是有房产证的，实时办理，除非是预售的。

2.安置房绿化相对于商品房较差。但是也有差别，安置房也有三六九等，商品房也是三六九等。

3.质量问题：三六九等，看开发商良心。但普遍认为安置房质量相对差。

4.前面说过安置房要满五年可以申请办理房产证。补充一个，也就是要满五年才可以交易。但现在还是存在，应该说是普遍存在安置房没有满五年就去买卖的，买的人也是挺多的。这个的话风险比较大，不像商品房。主要就只能看房东人品了。

5.学区问题，这个不用我说了，还是跟房产证有关。

6.还有一个上面提到的居民素质问题。这个我也想反驳，素质不素质其实跟是不是安置房应该没有直接关系，乱棒打死可能有点不好。我了解到的，一般拆迁户住进安置小区其实素质问题没有多大体现。反倒是外来务工人员，租用房子，不加爱惜，油水脏水乱泼。也不是说外来人员有多么不好，只不过不是自己的东西大多数人可能都不会有多么爱惜。

@十二画

安置房，好的地段不会给你，物业，绿化，配套很差劲，尤其要说的是质量和户型都很差，而且维权你们懂的

@小李子

安置房我们通常叫回迁房，从产权角度跟商品房完全相同(因为目前大多数老房子都已公转私，极少数是小产权)。简单说就是开发商买了地拆了旧楼就要补偿已有居民，根据开发强度容积率等确定补偿比例，所以回迁房对开发商来说没有任何利润，对于省会级城市中心，一般回迁比例会占到总住宅的50%左右，余下50%开发商卖钱(基本都是多层拆了建高层)。

@七月

现在大部分小区开发和施工都是一体的，商品房和安置房在建筑设计、景观设计和结构设计方面一般没有太大差距，主要区别还是物业管理和居民层次。

@卖女孩的小火柴

拆迁安置房没有通过住建局办理预售证，无法上市，基本按照成本法估价，规划采光容积率等方面奇烂无比，总之就是房开商为了节约成本各种方法手段用尽后的产物

@良人酒友无尽_

首先规划差，为降低成本，只满足基本要求，停车位露天，车位间距小不好开，倒车容易碰到另一排的车（我刮擦2次了）。

质量不好，墙壁自然剥落，楼上的阳台渗水到楼下墙体，年份久了才能发现，地板也被潮霉。

居民素质差，你懂的，都是老头老太太，扣，想方设法贪便宜，且没法说理，绿化带都会拿来种菜什么的，进小区看到的都是老人，那户家里有什么事，整个小区（村）都传遍的。

管委会问题，这类是没有物业的，是有原先的村部（大队）转变来负责管理，里面贪小便宜的，有些为了私欲而用公权的，变相收取各种费用的，还有对房屋进行各种限制的（租房、消防、停车、卫生等）都有，甚至租了后各种管理上的问题更多。

政府对这类的态度，比如要村民配合的一些事，总是先找这类居住区，消防，检查等，都拿这类来开刀（绝不会找高档小区）。出租房半夜查房什么的，你懂的。

@发愤涂墙

动迁房相比于普通商品二手房，有以下几个优点：

1，房源多。这个前面已经提到了，一个动迁小区一旦可以开卖，往往会成批成批的出现在售房源，可挑选的空间很大，不比新商品房体验差。

2，价格低。动迁房一般比周围的商品房价格要低一个档次，且入住后，物业费、停车费等费用也相对便宜。

3，毛坯房多。出售的安置房，很多都是完全没有装修的毛坯房，可改造空间大，跟新商品房一样。

4，税费低。动迁房出售没有“满五”的限制，只要满三年就可以交易，免营业税。

当然拆迁安置房缺点也很明显：

1，小区环境差，居民素质相对低。

2，房屋质量可能会有点问题。

但总体来说，权衡利弊，动迁房还是值得购买的。

@yang

很多安置房不是完全产权，即具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。很多安置房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴纳出让金。而商品房是完全产权，即完全的房屋所有权和完全的土地使用权，土地性质是出让，也就是缴纳了土地出让金。所以，安置房在以后再次交易时，可能会被要求补缴土地出让金。当然，目前安置房交易并没有要求这样，但法律规定是要缴纳的，所以，一但政府出台政策，那就很可能要交。

@农夫山泉有点咸

拆迁安置房一般是属于政府安置，开发商代建的，土地一般获得方式是划拨的，房子的交房标准是可以入户即住的：有门有窗，高层有电楼，有室内门，有大白，有供暖设备，厨房卫生间有磁砖，防水也做过了，有坐便，有水盆，虽然质量不是很好，但是都可以用的，如果真的没钱装修，马上搬进去住也勉强可以。

商品房是开发商自主开发的，土地获得方式现在基出上必须是政府出让，就是开发商购买，房子的交房标准一般是清水房，室内什么也没有，这个一个开发商一个样了，有精装房的，价位也高，商品房办理五证过程中，收费很多，要求很高，各方面的手续都很复杂，一般拆迁安置房是政府这边主要支持的，费用和手续相对简化。

@木子

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