楼市寒冬？抄底黄金期！现在的澳洲房市，“韭菜已割完”了？
澳大利亚房地产，正迎来楼市寒冬。根据澳大利亚统计局公布的住房价格数据，在过去一年里，澳大利亚整体的房价水平下跌了5.1%，其中澳大利亚最繁荣的房地产市场——悉尼，更是直接下跌了13.2%。
投资者把这波楼市寒冬归结于澳大利亚对外资“投机”的打击。而数据显示，在澳洲买房的外国人中，有四分之三都是中国人，炒房团以及高房价购房者纷纷因此损失都不少，其中包括刘强东夫妇。
年初时媒体报道，章泽天血亏370万澳币（近2000万元）抛售3年前刘强东为其买下的澳洲的豪宅
过去50多年里，澳大利亚房地产都是全球投资回报最佳的资产之一，平均价格上涨了66倍，不少炒房客赚得盆满钵满。虽然澳洲房价最近一直萎靡不振，很多业内人士认为，房产即将走出大跌周期，再加上澳币暴跌，现在绝对是抄底的最佳时机！
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经济学一直有个说法就是所有的市场生命周期规律都会因为各种因素相互制约和平衡，会呈现抛物线的发展规律。经济学家曾经陈述每个房产的周期大约是7-10年。澳洲也是如此，有一个时间段是低谷，过了以后通常的就是上涨的期间。经常研究房产周期的投资者就会抓紧机会赶紧入市。
以墨尔本为例，自1998年至2018年的二十年间，墨尔本楼市经历了三个调整期。
第一周期：发生在2007年底至2008年底之间，历时共1年。
第二周期：发生在2010年中至2012年中，历时共2年。
第三周期：始于2017年底的信贷政策收紧以及印花税政策改动，持续至今已经1年多。
上图是从1998年到2018年，澳洲各个州的中介房产价格周期图
根据澳洲权威机构Domain的数据和市场周期分析报告，对于2019和2020的房产市场的预测：房产价格会在持续下跌后因为经济平衡因素而稳定，接着会逐渐回暖进入上升期。而在房产价格反弹之前入市，正是投资或是置业的好时机。
据Domain经济学家基于当前的人口增速、利率水平、借贷水平、失业率以及其他市场指标，科学建模得出的结论，2020年墨尔本房价将会迎来4%左右的增长。
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上月末，澳元刚刚经历了一轮暴跌，本以为澳元可以歇歇了……但没想到，五一假期一过，澳元再次出现跳崖式闪崩，一口气直接跌穿了1：4.7（兑人民币），创下三年了来新低1：4.6915（澳兑美：0.6981）！尽管目前稍稍有所回升，但也只是在4.7上下徘徊。
不可否认，目前的汇率对于广大留学生、投资客来说，可谓是天大的好消息。毕竟对于需要“依靠”人民币生存的大家，澳币暴跌意味着：
学费直接打折！
商场买买买直接打折！
飞机票直接打折！！
澳洲房价直接打折！！！
此外，在澳币跌入低位的同时，澳洲央行即将进行降息的报道也在近期席卷了各大媒体的新闻版面。市场认为降息已经不是“是”与“否”的选择题，而是“何时”的问题了。
自2016年8月澳联储最后一次降息以来，澳大利亚新增房贷的平均折后利率仅为4.5％，许多借款人目前贷款利率更是低至3.4％。市场预计央行五月份降息的可能性为50%，六月份降息的可能性为100%。
据《澳洲财经评论》报导，澳洲央行和银行业监管机构也正考虑，在维持官方现金利率不变的情况下，有针对性地将银行在评估房贷申请人还款能力时使用的7.25%基准利率降低50个基点至6.75%。
预计这个举动会让大部分贷款申请人获得额外5%-10%的贷款额度。这也意味着购房者的平均借贷能力将提高5％以上，并在一定程度上促进住房市场需求！
据最新消息，澳洲四大银行之一的ANZ银行，已率先释放贷款政策松动信号：把只还息不还本的贷款额度提高到90%；只还息贷款时长从五年增加到十年！
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这两年，国内外汇管制的骤然收紧，不少客户因为资金问题无法在交房时支付尾款，只能认损首付，或按照当年签署的合同价（一般低于交房时价格）转售楼花，使得少部分优质地段的房源流回市场。
与此同时，澳洲当地人普遍喜欢在快交房时集中购买房产，这一部分“违约再售”房源凭借较低的售价、较优质的房型（优质的景观、楼层位置等普遍容易在早期订购）、较稀少的供应量，往往一回市就被争抢！毕竟捡漏机会难得！
另外，加之开发商为了促进交房的顺利进行、快速结束交房项目的销售并将更多的精力投入到下一个项目中……不断加大新房促销的优惠力度，往往选择最大限度的让利给购房客户！
以最近推出的Vanguard公寓项目为例，位于墨尔本东南传统富人区Malvern、邻近澳洲八大名校之一的莫纳什大学校区，极好的老牌地段本身就吸引了大部分海外投资客和本地人的高度关注！今年建成完工的同时，开发商承诺四大购房优惠：
1、免FIRB申请费（目前已从5000澳币起涨到了5600澳币起）；
2、免海外税7%，即海外投资客所需自行承担的购房印花税与当地人一致；
3、购入前三年包租，固定回报7%；
4、第5年开发商将按照合同价的113%回购，实现资金回收的同时，还可得到额外13%的增值收益。
澳元汇率跌入历史低位，房价“打折”！
银行放宽贷款、利率走低，杠杆投资容易！
开发商让利促销，买入即赚！
房价跌底，回暖可期……
澳洲房产抄底黄金期，到了！
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