4大日本买房实用技巧 学会了你就成功一半咯！

日本人在投资房地产时，除了自用以外，最主要投资依据就是房屋出租回报酬率，也就是出租坪效CP值(Cost/Price)。买入房地产来赚取未来的增值空间，在以前的东京是不容易的。那么，在日华人散户如何抓住这波机会呢？当然买房也不能盲目，如果你手头的资金有限，又想在东京买房，不妨看看业内人士是怎么说的：

01

投资以租金利润为准则

由于过去20余年间，日本房地产的保值和增值空间均不大。所以导致日本投资型不动产市场，一律都以租金利润为房价定价依据。投资机构或个人投资家，会买入东京都的不动产，主要着眼都是在于收租的利润。

所以日本房屋买卖，一般都会提供该不动产的收租报酬做为参考，并且许多都带租客出售，换句话说，买入房地产就可以开始收租。而目前东京的租金净利润，大多介于4%~7%之间。

02

买旧不买新、买小不买大、买新求安心

所以买日本不动产，如果是纯投资获利为考量，没有自住的需求，则应将本求利，一切以房地产租金利润最大化为前提，每坪的坪效CP(Cost/Price)值要最高，CP值越高的物件，未来才有保值性，因为有租金利润在支撑，将来出售的房价，不仅不会跌，甚至还可以有涨价的机会。

以实际物件资料为依据，同样都是在东京都新宿区1K(有kitchen厨房隔间的套房)的房型，离地铁站500m路程以内的套房出售资料来看：屋龄只有1年的新屋，售价是所有物件中最高的，达到2480万日元；接着到了屋龄8年左右，房价就掉到1980万日元;到了17年左右的屋龄，房价掉到最多，几乎是当初新成屋房价的1半。这就解释了为什么许多投资者不会买新成屋来投资收租的原因了。因为从1年屋龄持有到17年后，虽赚到了租金，却赔了大半的房价。

03

20年以上物业利润较高

屋龄28年以上的套房，即使再过10年，来将近40年屋龄左右，房价都还能维持住，不会下跌，理由就是投资报酬率维持在7-9%左右。

这样的投资报酬，日本个人或投资机构，都会收购，即使经过10年或20年之后再卖出，只要租金市场没有变化，仍旧是抢手的投资标的，如果出售时，销售期也是各产品中最短的，大约2週至1个月就会被买走，是最容易脱手的产品。这样的投资型不动产，也才是稳当的标的。

04

小户型的需求人口最多

至于买小不买大，这个理由也很简单，都市圈上班单身人口居多，小户型的不动产需求远大于家庭2人以上的市场。再者，大户型的房屋，租金就会高达每月10万~20万日元左右，相较单身套房每月租金5万~9万日元，是属于高价位的租金市场，招租本就不如低价位的套房来的容易。

所以，从日本租屋市场角度来看，买旧不买新、买小不买大这个道理是适用的。而东京等都市圈的房地产，都还是租屋市场为主，所以更符合这个投资原则。但对于期待增值的物业，例如不少人看好奥运场馆区，买来是为了赚未来的增值，收租不是重点，那买旧不买新、买小不买大的原则就不一定适用了。

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