全世界富人投资的重点为什么都在房地产上？

全球经济动荡时期非常重要的资产，就是房子。买房的话题大家都很关心，现在房价很贵，很多人都觉得有泡沫。但是呢，尽管有泡沫，房价还在涨，房地产调控很严，房价还是很坚挺。这就让人疑惑了，这房价的泡沫怎么这么坚挺，房子还能不能买？海外房产投资为什么不断受到富人追捧？

关于这个问题，只需要反问自己一个问题，就清楚了。如果一个典型的家庭，房子在家庭财富中占多大比重，知道吗？海外房产对于高层次投资者的收益比有多大？

这个问题的答案，会随着家庭情况不同而不同，根据发布的一份报告，《城市家庭财富健康报告》，城市家庭的平均房产价值为125万元，而其他所有资产的总和为37万元，这其他资产包括现金，存款，股票，债券，基金，保险，黄金，外币，工商资产等等。

也就是说，对一个平均家庭而言，房产的总市值超过其他所有资产的总和的3倍还要多，大约是3.4倍。

房子为什么这么贵？

我们先来看看国际经验，看看在国际比较的意义上，中国的房子到底有多贵。我们来看一世界上的一些高房价城市，里面有三个数，分别是城区房价，城市郊区房价成交，和房价收入比。一看之下，你可能会大吃一惊。原来北京、上海的房价这么贵，这就解释出了为什么高收入人群大多选择海外购房投资了。

世界高房价城市比较

比如说，北京上海城区的好一点房子，单价大概在10万左右，折合美元大概1.5万。世界上哪些城市的房价和这个差不多呢？有很多，伦敦、纽约、东京、首尔、新加坡等等都在榜单上。

房价最高的还不是这些，而是摩纳哥和香港，摩纳哥房价是北京的四倍，香港房价是北京的两倍。经过分析这两个城市，都是气候不错，又是避税天堂，富人高度聚集，这些富人就把房价买起来了。

我们还是发展中国家，收入低很多，怎么能跟这些国家比房价呢？看房价收入比的话，我们比人家高太多了，高一倍都不止。北京上海是40多倍，伦敦、新加坡、首尔只有20倍出头，纽约就更低，只有12倍。这种情况下，怎么能说北京上海房价不贵呢？

印度最大的城市孟买，房价也很贵，城区的均价达到7000多美元。这7000多美元，是孟买城区的均价，富人区可以达到10000多美元，最贵的地方可以达到20000美元。这个房价水平，和北京上海也差不了多少了。

所以说，印度的平均收入水平虽然很低，但是房价也是很贵，房价收入比也很高。根据统计，孟买的房价收入比高达43，与香港、北京、深圳接近，领跑全球。

孟买的房价为什么这么高呢？道理很简单，就是印度虽然人均收入低，但是人口基数大，而且贫富差距也很大，有很小比例的人其实很富有。不要小看这很小比例的富人，虽然比例小，但是人口基数大，总量并不小。而且呢，这些富人很多都聚集在孟买。只要很少比例的富人，就可以把房价买得很高。

孟买的例子告诉我们，决定房价水平的，并不是平均收入，而是头部收入，是买得起房子的人的收入水平。这样一来就明白了，国内的富人也很多，比印度要多很多，以前又不限购，这些人就把大城市的房价买起来了。

进一步讲，这个房价收入比，其实是一个误导性很强的概念，因为这个概念隐藏着一些不切实际的假设。比如说，用房价收入比衡量房价高低，实际上暗含着这样一个假设，就是只要你有平均收入水平，就可以买房，其实不是这样的，大城市的房子只有中高收入的人才买得起。

在主要国际大城市，都是只有一半的人有房子，另一半的人是要租房子住的。所以，如果你一定要要算房价收入比，不要用平均收入，而是要用中高收入。

大城市住房自有率（%）

以上列举了主要国际大城市的住房拥有率，会发现其实都挺低的，很少超过50%。大城市竞争都很激烈，人口流动大，很多人买不起房子的。所以，用平均收入计算房价收入比，误导性是很大的。

简单概括一下，刚才说的道理，是中高收入人口，特别是富人推高了房价。这个不是个别现象，而是普遍现象。

实际上，全球的富人，都是喜欢买房子的。这个话不是乱说的，而是有数据支撑的。根据发布的2019年世界财富报告《The Wealth Report 2019》，全球高净值人群（净资产超过3千万美元，不包括自住房产）平均21%的资产投资于房产，仅次于股票的27%。

但是呢，刚才的房产占比21%不包括自住房产（自住型房产：第一套、第二套房产），自住房产在总财富中的占比达到32%。如果放在一起考虑自住房产的话，房产在总财富中的占比达到46%（32%+68%*0.21），远超过股票的18%，更远远超过债券的13%。所以说，房产在富人的财富配置中，占比是最高的，远超过股票和债券。

可以看到，对于各地的富人而言，不管是欧洲、北美、亚洲，还是其他地方，房产都是占比最高的资产，远超过股票和债券。

欧美和亚洲高净值人群的财富分配

另外根据统计，全球富人平均有3.6套房产（包括自住和投资）。其中亚洲有3.9套，欧洲有3.4套，北美有3.2套。看起来，买个3-4套房子，是各地富人共同的行为模式。

各地高净值人群的房产数量（含自住房）

所以，从富人的资产配置上看，富人都喜欢买房子，就推高了房价。当然，我们说富人喜欢买房子，并不是说其他人不喜欢买房子。而是说，富人财富总量大，在资产配置的时候没有财务约束，主要考虑风险和回报。而中低收入家庭的钱少，买了套房子可能就没钱了，这时候的资产配置，不完全反映风险和回报的权衡，而更加反映财务约束。

那么，富人为什么喜欢买房子？答案很简单，因为从长期看，房子保值增值的效果是最好的。根据一份最新的研究，在过去一个半世纪里，房子是最好的投资品。

为什么这么讲？首先，住房的回报率很高，达到6.6%。在所有主要资产中，这是最高的，只有股票比较接近，达到4.6%，比房子少了2个百分点，为了强调这两个百分点，也可以说，股票的回报比房子少了30%。

刚才说的这些数字，都是扣除通胀以后的实际回报，不扣除通胀的话，房子有10.6%，股票有8.6%。看了这样的数字，从长期回报的角度，富豪们为什么买房子其实就很显然了。

大类资产长期年化收益率

不仅如此。海外房产不仅回报率高，风险还很小。比如说，经济形势不好的时候，股票的价格大幅缩水，富豪们的财富也因此缩水。但是房子的价格，即便在经济萧条的时候，也相对坚挺，比股票稳定很多，能够帮富豪们保持身价。有了这个原因，海外房产就更加有吸引力了。

可以说，数据包含了过去很长时间的，主要发达国家的主要大类资产的回报，时间跨度很长，覆盖国家很多，资产类别也很全。所以，这个数据是很全面的数据，很权威的数据，不是片面的数据。

说到这里，我们就不难理解，为什么富人们争先恐后买海外房产，特别是豪宅了。事实上，我们可以再换一个角度来说。在发达国家，房产占国民财富的一半左右，占比非常大。富人如果不买房子，买什么呢？很难有足够的资产来储存财富。

全世界的富人都把房产作为财富配置的首选，背后的原因，是房产的回报率高，而且风险低。

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