为什么海外的长租公寓很少“爆雷”或“跑路”？

租房，是毕业生们踏入社会将直面的第一个问题。

汹涌的需求让大家不得不承认，作为安身立命的基础，住房租赁是不折不扣的刚需。

全球都是如此。

住房租赁需求坚挺的原因主要来自于两个方面：流动人口快速增长、城镇化进程加快、年轻人工作变动等造成的主动需求；土地成本高企、住宅郊区化、租售比失衡、房价上涨等的被动需求。国内租购并举的住房制度改革方式，也为住房租赁市场注入生机。

预计到 2030 年，全球 2/3 的人口将居住在城市，但城市化并不均衡，那些有经济活力的大城市会持续有大量人口流入，但往往也是房价高企的区域。伴随生活、工作方式的转变，许多个人和家庭主动选择租赁。

需求大是没错，但在住房租赁供给市场，并不全是好消息。

例如，国内的长租公寓市场，在近两年不时传出“爆雷”或“跑路”的新闻，被媒体形容为“乱象丛生”、“至暗时刻”。

这样的供需反差下，让关注住房租赁市场的人们疑惑：从投资的角度，住房租赁市场无疑是块大蛋糕。但住房租赁行业到底挣不挣钱？

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海外长租公寓投资如何？

从投资角度来看住房租赁资产，首先要放眼全球。这样才不会一叶障目，错失掉好的投资机会。投资，要找好的市场中，潜力大的资产。

我们拿海外成熟住房租赁市场为样本来看，首先可以看到一个显著特点：发达国家租房市场非常多元化，有很多选择。

以美国为例：

在美国可以租赁的房子包括单独住宅（single family）、联排别墅（townhouse）、多单元住宅（multi-family）等。

当然，不同类型的占比不同。美国租赁房产中，多单元住宅（multi-family）的占比较大，且市场体量还在持续壮大。

就在今年初，华盛顿州民主党籍的参议员就发起了一项新的提案：在全华盛顿州范围内，所有人口超过1万5千人的城市中，禁止在任何区域限制多家庭户型住宅（Multi-family housing）的建设。

该提案并不是要求这些城市只能建设多户型住宅，而是要求允许在过去划定为单户住宅（Single-family home）社区的区域可以建设双层、三层多户型住宅或者是公寓楼。

这就意味着，一旦提案获得通过，在人口超过1万5千人的华盛顿州城市中，将不再有单户住宅的土地区划。取而代之的，将是Multi-family。

废除单户住宅区的法案并不是华盛顿州议员的首创，在2019年，俄勒冈州已经在所有人口超过1万人的城市，全面禁止了单户住宅的区划。

Multi-family在国内也被叫作集合式住房、或长租公寓。它类似于国内的“集中式长租公寓”——兴建、改造、收购或租赁整幢楼或物理上集中的房屋，将其作为公寓出租的模式。通常会有物业管理公司进行统一的租赁和物业管理。

不仅是政府倡导Multi-family这种长租公寓地产类型，有经验的投资人也往往把它作为首选。像黑石、喜达屋等就都比较钟情于长租公寓类别，长租公寓更是喜达屋的传统优势之一。

因为从投资角度，这类租赁资产能获得长期、稳定的租金收入。而且，它还有作为投资资产的属性，会有资产增值带来的价值。

在风险管理方面，Multi-family这种多单元长租公寓模式，不仅更易保证资金流动。而且，还可以让资产保值更稳定。

如果独立别墅几个月内没有找到租户，房屋空置（vacancy）的比例为100%。而多单元房产，空置风险被多个单元分散，整体的空置的比例就会大大降低，自然能有更好的资金流动性。

在保值上，也早有市场验证。2008年次贷危机以后，很多人支付不起银行贷款，失去了房产，或无力购买房产，这些人会转而选择租房，促进了对多单元房产的需求量。

今年新冠疫情的冲击也再一次验证了这一点。美股长租公寓委员会刚在5月底对全美1150套长租公寓租金支付情况进行了统计。结果显示，截止5月27日，有93.3%的公寓家庭已全部或部分支付了五月的住房租金。

因为以上这些特征，Multi-family这类长租公寓资产自然可能带来不错的投资回报。

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海外长租公寓市场为什么少有爆雷？

但很多人可能有疑问了，既然海外的长租公寓市场这么好，为什么国内的长租公寓市场目前却显得有些惨淡？

不能否认，长租公寓的商业模式是成立的。这个模式并没问题，行业也有未来，但国内一些长租公寓运营商“玩坏了”。

简单地说，国内一些长租公寓企业将租房当作金融来玩，或者扩张过于激进，甚至高买低卖。说到底，拿房成本高、资金成本高，导致盈利艰难。

国外的长租公寓运营商为什么玩得转？

首先共同的一点是，大家始终主要围绕公寓租赁服务。

作为一类以租金为主要收入的资产，其设计和开发的逻辑必须以最大化租金收入为目的，这就需要资产所有者有足够多的可出租单位，并尽可能延长长租公寓的寿命，以减少维护成本和保持租金水平；同时，最小化租客的流动性以减少空租期。说到底，公寓运营有两个重要指标——租金溢价和降低成本。

海外各国的具体操作方式各有不同：美国的长租公寓主要运营商是REITs（房地产信托投资基金，房地产证券化的重要手段）、私募基金和开发商，属于重资产模式；德国的主要运营商是开发商和住房合作社，属于重资产模式；日本的主要运营商是建筑商转型的物业托管机构，属于轻资产模式。

这些模式听起来有些复杂，但总结起来，都有几大共同的关键点：

从外界环境方面，这些市场上政策和监管比较到位。

例如，政策上，如何平衡市场各方的利益，来改善供需关系。监管上，住房租赁市场具有一定的公共属性，要能保证供应方、运营商在追求利润最大化的同时兼顾社会责任。还有，像公寓类资产证券化产品的资金流向的透明性、信息披露等的监管，等等。

例如，最近日本长租公寓管理修正法案通过批准，并且即将实施。具体来说，新法规对“二房东”租金差模式，制定了新的规定和处罚措施。包括转租在内的公寓租赁管理业务，政府必须对其进行严格监控。

另外，在模式方面，长租公寓模式有两个关键点：资金成本和税赋成本。税赋成本暂且不说，从企业自身的努力来讲，必须找到低成本融资渠道。

在这方面，海外的长租公寓公司也摸索出了许多成熟的经验。以美国为例，美国公寓市场可以依赖成熟的REITs市场来获得充沛的资金。

资料来源：哈佛大学住房联合研究中心、2018贝壳租赁白皮书

以上内外部的因素，为海外长租公寓市场保驾护航，所以少有爆雷。

另外，海外租赁市场的市场化程度高，市场竞争充分且良性。而且，在市场化的力量中，机构比例在上升。市场化力量为主的发展方式，带来的是对长期利益的追求，不容易畸形发展。尤其是大批机构的介入，让租赁行业得以更加规范。

市场化力量充分介入，就是供应主体以市场为主，由私人业主或者专业机构提供租赁住房，包括从前期投入到后期经营管理。这样的好处是，既有社会效益，又有经济效益。

而机构化渗透率程度的提高，则会进一步提升经营管理的水平，进而提高租赁资产的经济效益，降低风险。成熟租赁市场正在快速沿着这个方向演进。

例如，美国租赁住房的供给一般由三部分构成，一是私人与房地产开发商提供的市场化租房，占比约为81%；二是保障性的联邦政府资助住房，占比约为12%；三是政府与社会资本合作提供的享受税收优惠的租赁住房，占比约为7%。

日本的机构的渗透率也在逐年提升。有研究显示，1993年全日本共有约1814万套租赁住房，其中仅有16.5%由专业机构管理，而2013年日本租赁住房的总量上至2281万套，由机构管理的比例也上升至35.8%。

随着海外长租公寓等租赁市场的机构化渗透率逐渐提升，多个企业得以踏准市场节拍，精准投资，审时度势及时变换市场进攻的节奏，诸多发达国家的租赁市场中都诞生了各自的龙头企业，并助推了私募地产巨头的成功。例如，前面提到过的EQR、喜达屋，还有Vonovia——德国最大的地产上市公司等等。

例如，喜达屋就是在低点进入海外长租公寓市场，并通过与EQR的强强联合而迅速崛起。

1991年喜达屋资本集团成立，当时美国地产市场遭受到储贷危机的冲击。1992年，喜达屋资本集团发起了第一只机会型私募地产基金及其附属基金Starwood Opportunity Fund I & IA（SOF I），从FDIC（美国联邦储蓄保险公司）、储蓄贷款协会等金融机构处低价购买了6400套出租公寓。仅18个月后，喜达屋资本就用这6000多套公寓交换了当时已是全美最大出租公寓REITS公司 EQR的经营份额，进而成为其股东。很快，喜达屋的一号基金搭乘EQR上市的便车获利退出，很好地兑现了投资收益。此后，喜达屋的创始人Barry Sternlicht 还在EQR担任了多年的董事。

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全球长租公寓“猛进”+“高歌”

EQR、喜达屋等都是美国长租公寓的成功掘金者。在其他市场，长租公寓行业也显现出高歌猛进的态势。

虽然相较海外长租公寓市场的一片红火，国内长租公寓市场表面上显得有些惨淡，但深入行业里却发现，保持平稳扩张的长租公寓企业单店盈利的大有所在，而且还能看到一些暗流涌动的新现象。

6月，国内长租公寓市场可以用4个关键词形容：回暖、政策红利、配建、抄底。

6月，全国多地出台扶植“住房租赁”与“租售同权”政策。伴随着行业回暖，长租公寓品牌方推新品、进新城、收并购，表现活跃。多家头部房企总额超千亿资本加码“城市更新”，配建公寓成标配。长租公寓成交量反弹。

例如，6月24日，德信中国控股有限公司，抄底美国公寓“资产包”；雅诗阁在今年1-6月还“逆势抄底”了3000间物业。

同时，房企系长租公寓的融资一路“乘风破浪”。贝壳研究院数据显示，今年上半年，房企在租赁市场已经发行的公司债券及ABS融资金额分别为111亿元和15.66亿元，规模基本与去年持平。这背后的现象值得深思。【ABS融资：是以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。】

租赁蓝海，价值不言而喻。在全球范围内，可以预见，长租公寓有巨大的市场潜力，并因为政策原因和经济发展趋势，从而可能促使其市场体量在未来实现进一步飞跃。

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