朝鲜买房指南
全球EMBA俱乐部
线上分享，线下圈子！
对于近十几年来在风起云涌的房市中饱受打击的中国人来说，买房已经成为遥不可及的梦想了。
好在就在东北亚，还有一块新兴的热土等待炒房团的开发——朝鲜。
然而买房之路注定不会这么一帆风顺，在动身前往丹东报团炒房之前，你或许需要一份买房指南。
选一个好城市
去朝鲜投资房产，选择一座合适的城市比什么都更优先。鉴于朝鲜低下的经济实力和城市化水平的虚高，能够被纳入选择范围的城市其实并不多。比较有前景的城市包括如下几个：平壤、咸兴、南浦、开城、清津、罗先、新义州。
平壤是朝鲜当之无愧的一城独大，三千里锦绣山河的精华全部集中在这座伟大的城市。平壤的名字之由来，在于其平坦的地形。
这座城市周边多为平原至丘陵带，很轻松就能向外拓展两到三倍的面积。再加上平壤雄厚的工业基础，拥有巨大的产业优势。仅仅从经济发展潜力的角度，投资平壤是不错的选择。
但从政治角度来看，情况就没有那么简单了。首都平壤集中了大量的朝鲜官员，这些人在朝鲜既是运动员又是裁判，和他们打交道很有可能会成为一趟交学费之旅。另外，行政机构的庞杂管理也会影响到平壤这座城市融入新经济体系的速度，平壤的赚钱机会只能说是好坏参半。
这里有丰富的城市资源
但也聚集朝鲜各界大佬
对平壤感兴趣的人，不妨把目光向西看，考察一下南浦特别市的情况。南浦位于朝鲜最重要的河流大同河的入海口处，在日据时期就一直扮演着平壤海上门户的角色。比照中国来看，一如天津之于北京、上海之于南京。
平壤至南浦之间的江边诸郡
是会成为“苏锡常”
还是会成为一溜“廊坊”？
由于曾经是日本帝国海军的补给基地，这里的制造业基础雄厚，基础设施建设也比较完善。只是因为朝鲜内向型的经济而完全没有利用好这座港口。
在改革开放的时代，南浦对接韩国和中国的属性会极为明显，而这两个国家正是金正日时代之后朝鲜外贸的主要对象。南浦港重回朝鲜半岛前三大港口指日可待。这一情况和朝鲜东部大城市咸兴非常类似。
一直被朝鲜人自己称为“上海”的开城就没有那么值得看好了。开城在古朝鲜时代曾一度作为首都，但南北分治以后它的经济地位主要依靠和韩国相邻而得来。
韩国的人才和资本当然可以较快地进入开城，可南北方的不稳定情绪总是让开城很受伤。自开办以来，开城工业园区几次驱逐韩方资本，投资稳定性比起南浦港可是差远了。
为中国人所熟悉的新义州情况也差不多。即使朝鲜改革开放，中朝之间的贸易水平也会随着两国关系有很大的浮动。而城市拓展空间优先的新义州，最多能作为中国物资转运入朝鲜的前哨商业服务基地，但很难发展出自己的产业。短线炒房可以，长线投资价值不大。
清津是朝鲜的“东北老工业基地”，同时还自带港口，在朝鲜现在原材料出口导向的经济模式下是一座值得期待的城市。然而投资者需要主意的是，清津离朝鲜的丰溪里核试验场并不远，房子的价值几何可以自行判断。
可能很不好的地方只有丰溪里核试验场
虽然这也是在大山里
罗先经济区对于在无出海口困境下憋了一百年的中国黑吉二省人民来说，是一个要紧的地区。
可以想象的是，如果朝鲜真心欢迎，黑吉两省的大量产业确实会被激活，届时少不了为他们服务的商业和航运机构出现。而这些服务人员的到来会持续催生新的服务业，推动地价上升。问题则与清津一样，这里距离核试验场也并不遥远，且朝鲜的官方政策又不太稳定。
所以，本指南的建议是，在朝鲜买房，优先考虑南浦，其次是平壤、咸兴，最后才是罗先、新义州、开城、清津。至于其他的郡市，有闲钱多的可以去买一套当收藏。
找一所好房子
之所以不推荐这几座大城市之外的房子，和朝鲜房地产市场（如果有市场的话）在地区间的巨大差异有关系。
免费房产、免费医疗、免费教育，是朝鲜人民能喊出“我们在世界上什么也不羡慕”的最大靠山。
在朝鲜，房子是最不需要年轻人担心的东西，只要结婚就可以由男方向政府申请房产。一般来说，新婚夫妇能够获得的房子为两室一厅，有了多个孩子以后还可以要求换大。
但是他们这些房子只有居住权，没有所有权，一旦工作出现调动，就要举家搬迁到新安排的房子里。反正各地房子的户型都差不多，房间数一样的房子也就说明其他方面都一样。
不过这是在你的社会位置没有发生变化的情况下而言。如果能够从落后的群众状态设法转入干部阶层，那能分到的房子状态就会非常不一样。
在朝鲜，房子按照品质分为五档：1级住房是一般老百姓住房，2级住房是一般干部住房，3级住房是科、处级干部住房，4级住房是局长级干部、大学教授住房，特级住房是副部长以上高级官员住房。
我们可以根据去年朝鲜官方披露的发给大学教员的3级住房的样子推断一下整个朝鲜的房市是怎样一个情况。
看这样子，地段还是比较发达的，周边环境也不错，户型很敞亮，对于中产之家来说应该是够用了。
然而，这仅仅只是朝鲜的最新式住房水平。即使忽略全国150万套的住房短缺（也就是说有7.5%的人民没有分到免费住房？），朝鲜目前全国的房屋质量水平也相当堪忧。
朝鲜的经济大爆发始于金日成执政的60年代，当时的苏东阵营各国和中国都对朝鲜进行了大量工业援助，帮助其在战后尽快确立自己的工业体系。此后苏联更是一直对朝鲜进行能源输血，让朝鲜获得了超出能源获取能力的重工业基础。这期间的朝鲜，成为了东亚工业化的一颗明星，让西方世界都感到赞叹。
在狂飙突进的高速增长期，金日成主持了朝鲜的福利化改造，免费分房制度就此诞生。从60年代一直到80年代晚期，朝鲜各地大兴土木，建设福利用房。
然而除了平壤、咸兴等几个大城市之外，这些房屋自从建成之后就再也没有得到国家的修缮。由于没有产权，住户也缺乏修缮的动力，朝鲜各地的民房破败是一个公开的秘密。
不过即使在朝鲜严格禁止私有化的官方态度之下，为了追求资产的稳定性，还是有很多通过政治背景富起来的人选择了投资这些破败的房产。朝鲜人自己可比中国人炒房有经验多了。
挑一种好装修
这些炒房的人被外界认为是推动朝鲜改革开放的幕后推手，他们对价格的敏感程度当然也值得信赖。参考这些人目前在朝鲜炒房的价格，有助于中国买房者对价格有一个合理的判断。
网络上关于朝鲜各地房价的信息很多，由于年份的不同和统计口径不同，差异非常大，而实地考察又不太可能，我们只能对此作一个简单的估算。
根据一些中国媒体这两年的内线报道，平壤的房价已经炒到了600美元一平米；即使是中朝边境上的小城惠山，一套别墅也能卖出6000美元的价格。以朝鲜工人月收入50美元左右去估算，一套比较差的房屋也要用掉十年的积蓄，买房对朝鲜普通人来说也只是一个梦想。
但这个价格对已经富起来的中国来说可是一点都不贵。想必有不少房产中介早就准备好了广告语：“只要三万八，朝鲜别墅带回家！”时刻等待着朝鲜官方对改革的确认。
那这些房屋的投资效果如何呢？以朝鲜目前的状态来看，绝对超值。
在韩国《中央日报》2015年的报道中，一套清津的老公房售价5000美元，经过承包商的装修，就能以50000美元的价格脱手给迫不及待改善生活状态的特权阶级，十倍差价令人怦然心动，大概连没什么积蓄的你也能承担得起。
只不过，这种交易完全是垄断性质的，没有官方背景的人根本无法插足。借有背景的人的黑手去操作，人家又不在乎你投的那点钱。而如果朝鲜正式开放房产交易，那这样高的净利润就会落入市场竞争的泥淖，变成一片根本赚不到钱的红海……
这时候，在平壤买房的价值就体现出现来了——跑“部”“钱”进的地方人员在开放早期一定络绎不绝，哪怕你买的是毛胚房，只要位置对了照样能坐地收租。
分析了半天朝鲜房市的未来，现在唯一的问题是，朝鲜是要来真的么？
荐文：郝战 | 全国卫生产业企业管理协会管理创新促进分会