在连续两年丁祖昱评楼市现场，周忻心心念念的资管科技是什么？
在去年的丁祖昱评楼市年度发布会现场，易居中国董事局主席周忻重磅宣布：中国房地产行业首个区块链资管平台——中国房地产资管信息服务平台（CAIC）正式上线。
今天，在「2020 年度丁祖昱评楼市发布会」现场，他又带来了 CAIC 的最新进展！
周忻表示：未来十年，大开发时代没有结束，依然会是蓬勃地发展。未来，大资管、大物管、大租售、高科技为美好生活赋能，不动产时代即将来临；所以，在未来十年，易居要为持续地城市化再建设大开发而努力，同时要拥抱不动产时代。
CAIC 的诞生，标志着易居克而瑞的战线从原来的住宅领域延伸至非住宅领域，围绕以存量资产为核心的资管、租赁、物业等服务体系开辟了一个新赛道。这也是易居从房地产上半场向下半场迈出的具有里程碑意义的一步。戳视频，看看周忻心心念念的资管科技☟
1. 从 100 亿 ㎡ 到 300 亿 ㎡ 再到 500 亿 ㎡ 的不动产价值释放：2019-2030 年，全国物管行业管理规模将由不到 300 亿 ㎡ ，增至 500 亿 ㎡ 以上的体量。存量时代，大资管将给不动产「价值」重新定义、大租售让不动产「动起来」、城市更新为不动产「价值」再造、「不动产+」给不动产赋能、大物管则管理不动产。
2. 从基础到增值，大物管直冲 3 万亿：从基础到增值，美好生活将直冲 3 万亿元。在物企分布上，上级企业将向下收并购、输出能力，下级企业则将参照上级企业对标。行业发展过程中，将涉及多种基础服务，包括保洁服务、绿化维护、上市服务、法律服务等；也涉及社区传媒、空间运营、房屋交易服务、社区金融等多个经营领域。与此同时， SAAS 软件服务、物联网服务供应商、OA 办公软件等，也推动着智慧社区领域的发展。
3. 资本市场加速，物企逐渐分化：在资本市场物业新赛道上，物业上市企业数量将会增长至 100 家以上，百强物业服务企业管理规模集中度将提升至 60% ，物企市盈率也将逐步呈分化趋势。
4. 商办供应过剩，资管时代开启：办公供应 10 年增长 6 倍，空置率超 15% 安全线的城市近 8 成；未来供应量占存量一半的超 8 成；商业供应 10 年增长 3 倍，远超人均商业面积，供应过剩。
5. 租赁市场很大，聚焦细分领域：
6. 老龄社会已到，养老地产靠运营：
— 其他领域 —
一、创新领域大数据：
>> 租赁
1. 一线租金贵 3 倍：北京的租金水平是重庆、合肥、郑州的 4 倍；北京的套均租金是重庆、合肥、郑州等城市的 4 倍；京、沪市场规模是长沙、合肥的 20 倍，北、上、深租赁市场规模占 16 城总量的六成。
2. 二线租金 2000 以下占 5 成：一线城市 3500 元/月以下租金占比超 4 成， 6000 元/月以下租金占比达到 7 成；二线城市 2000 元/月以下租金占比近 5 成； 4000 元/月以下租金占比达到 8 成；三线城市 1500-3000 元/月以下租金占比近 5 成， 3000 元/月以下租金占比接近 9 成。
3. 租房不愿去远郊：对比一二三线城市，租赁房源主要分布于城市中心区域，中心区域位置的交通、生活配套完善，更能满足各类租赁需求。
4. 180 幅租赁用地无一入市：全国总计供应租赁用地逾 180 幅，超 1000 万方；租赁用地开工进度缓慢，近八成尚未开工，无一项目入市。
5. 长租公寓估值回到起点：单房高估值泡沫破裂、从高期待/高估值，到收购价值腰斩，行业显露捡漏心态；分散式公寓：受房源租约期短，装修投入小等因素影响，整体估值约为集中式公寓的 1/3 ，但头部企业拥有一定的溢价。
>> 商办
1. 北上深同时出现租金、出租率双降：超 8 成重点城市租金下降；超 7 成租金和出租率双降。
2. 销售市场同样萎靡：据克而瑞数据显示， 2019 年重点城市写字楼成交面积及同比均出现下降，其中北上广深跌幅均在 10% 以上，重点城市中，宁波同比跌幅高达 62% 。
3. 投资热度不减，商业仍受追捧：克而瑞数据显示， 50 强房企在 2019 年非住宅拿地业态分布中，商业以 55% 的高占比遥居非住宅业态之首。投资拿地的热度上涨，与近年来商业成交额度的快速上涨不无关系，数据显示，在 2018 年商业物业大宗交易成交金额以超 3 倍增速达到 181.15 亿元之后， 2019 年成交金额再创新高达到 189.4 亿元。
4. 夜间经济、首店、国潮是亮点：「首店经济」和「国潮文化」成为 2019 年备受瞩目的关键元素。数据显示，近两年主要城市首店新增数量可观，其中上海、成都分别以 843 家、790 家的新增量处于领先位置。
>> 物业
1. 全年 11 家 IPO 创新高：分别为：滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝、银城生活服务、新大正、招商积余、保利物业、时代邻里和宝龙商业。
2. 物业企业收并购全面启动：
3. 股票表现与母公司规模正相关：
4. 智慧物业全速发力：例如，绿城服务与大华联合打造「未来社区联合实验室」，碧桂园智慧服务与海康威视成立「AI 联合创新实验室」等。
5. 《 2019 年中国物业服务企业规模榜》发布：现场，作为第三方专业机构，克而瑞凭借多年大数据积累，发布国内首份《 2019 年中国物业服务企业规模榜》，致力于让行业发展更规范、让企业站位更清晰，为行业内外的参与者提供更具参考价值的对标。
二、多元化方向逐步确定：
1.从 2010 年至今经历了跨界多元、全面布局、逐步聚焦三个阶段：
2. 主流企业已全面入局商业，但差距拉开： TOP50 房企全部布局商业地产。
3. 物业营收从「千亿」跨入「万亿」：从 2010 年至 2019 年这十年期间，物业营收从「千亿」跨入「万亿」。其中，物业管理服务面积从 135 亿平方米增长至 300 亿平方米，物业管理营收从 2538 亿元增长至超 10000 亿元。
4. 龙头房企抢滩租赁业务：在这十年期间，龙头房企纷纷进驻公寓市场，并通过统一公寓品牌实现规模效应，包括招商的壹公寓、万科的泊寓、旭辉的领寓、龙湖的冠寓、碧桂园的碧家国际社区，以及华润的有巢等等。
5. 一些领域少数企业才能留下来：目前，文旅地产高峰已过，项目回归精品化；养老地产项目多数亏损，企业仍在试水；产业地产回归产业核心，培育产业门槛高；而办公领域政策趋严+供应过剩，去化周期长。「未来，这些领域少数企业才能留下来」丁祖昱表示。
三、数字化全面赋能房地产：
1. 地产科技潜力巨大：
2. 基础已成，未来十年纵向深耕：据克而瑞调研显示，数字「基建」已覆盖约 100% 的地产业务流程；但地产企业数字化运营程度却不足 10% 。
3. 从「服务市场」到「创造市场」：
四、十大预测：
此外，依循惯例，丁祖昱先生还在现场重磅发布了十大预测：
丁祖昱 2020 预测一：既要「防上涨」又要「防下跌」；
丁祖昱 2020 预测二：继续「放水」 ，楼市不是受益者；
丁祖昱 2020 预测三：行业规模、企业规模双见顶；
丁祖昱 2020 预测四：深圳不会涨，长三角空间大；
丁祖昱 2020 预测五：加速去库存，销售依赖渠道；
丁祖昱 2020 预测六：拿地不急，全年都是「窗口期」；
丁祖昱 2020 预测七：兼并收购， 「大鱼开始吃大鱼」；
丁祖昱 2020 预测八：仍看好物业，但企业开始分化；
丁祖昱 2020 预测九：租赁变天，还需要寻找新模式；
丁祖昱 2020 预测十：看好 8 家地产股。
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